Antigo hostel em Copacabana, no Rio, dará lugar a prédio voltado para Airbnb

Durante anos, o número 136 da Rua Santa Clara, a cerca de 400 metros da praia de Copacabana, recebeu turistas em um hostel. O endereço vai continuar recebendo visitantes, mas em outro formato. No lugar do sobrado que servia como pousada, a incorporadora carioca ARKT vai erguer um prédio com 50 studios desenhados desde a planta para o aluguel de curta temporada.

O MO.dO Copacabana Santa Clara tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 57 milhões e unidades a partir de R$ 962 mil. É o terceiro empreendimento da MO.dO, linha de compactos da ARKT, e chega depois que o anterior, no Posto 4, foi vendido em menos de uma semana.

Altura do número 136 da Rua Santa Clara, em Copacabana, no Rio de Janeiro (Google Street View/Reprodução)

A troca resume a transformação que o bairro atravessa com a alta do turismo. "Copacabana se redesenhou e se ressignificou", afirma Henrique Blecher, CEO da incorporadora, que foi criado no bairro.

Ele descreve a substituição de imóveis antigos por novos empreendimentos como um processo natural, em que o mercado imobiliário se valoriza e os proprietários passam a ver seus imóveis com outro preço.

"As famílias vão percebendo que os ativos passam a valer mais e querem vender", diz.

O pano de fundo é o turismo. O estado do Rio recebeu 1.834.252 turistas estrangeiros entre janeiro e setembro de 2026, recorde para o período e alta de 12% sobre o mesmo intervalo de 2025, segundo dados do Ministério do Turismo.

No Réveillon, Copacabana e Leme registraram a maior ocupação hoteleira da cidade, de 95,59%, de acordo com o Sindicato dos Meios de Hospedagem do Município do Rio de Janeiro (HotéisRIO).

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Mas, para Blecher, a oferta tradicional de hospedagem não acompanhou essa demanda. "A gente tem um parque hoteleiro no Rio de Janeiro muito deteriorado, hotéis familiares que não passaram por renovações e sem muita identidade", afirma.

MO.dO Copacabana Santa Clara: O 12º pavimento concentra o lazer, com piscina, solarium, bar, sauna, academia e lavanderia. (ARKT/Divulgação)

Um prédio que conversa com o bairro

O MO.dO Copacabana Santa Clara terá studios de 40,53 metros quadrados a 45,33 metros quadrados e uma loja de 101 metros quadrados no térreo, em um terreno de 278,95 metros quadrados. O prédio fica a 350 metros da estação Siqueira Campos do metrô, e a previsão de entrega é julho de 2029.

O conceito e a fachada são assinados pelo Estudio Tupi, e os interiores das áreas comuns, pela Pedro Coimbra Arquitetura. A proposta, segundo Blecher, é respeitar a arquitetura de Copacabana, que absorveu o modernismo carioca ao longo das décadas de 1950, 1960 e 1970.

"A arquitetura de Copacabana dos anos 50, 60, 70 é muito marcada por esse traço mais bruto", diz o executivo, que cita a influência da Escola de Belas Artes da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) sobre o desenho do bairro.

O 12º pavimento concentra o lazer, com piscina, solarium, bar, sauna, academia e lavanderia. No térreo, um coworking também funciona como sala de reunião, ao lado de maleiro e bicicletário.

O lobby foi concebido como galeria, com pinturas de Zéh Palito e a escultura 'O Quarto Elemento', de Beto Gatti. "Num produto de short stay, isso tem também um papel de negócio: o hóspede escolhe pela experiência, e a arte é a primeira impressão do prédio", afirma Blecher.

A combinação de arquitetura autoral e arte é a forma que a ARKT encontrou de se destacar em um mercado cada vez mais disputado. "Tem muita gente fazendo estúdio aqui no Rio, como tinha muita gente em São Paulo fazendo. E eu acho que isso tem que se diferenciar", diz.

O metro quadrado começa em R$ 21,5 mil, e a incorporadora projeta chegar a um preço médio de R$ 28 mil, segundo o CEO.

Quem compra um studio em Copacabana

De acordo com Blecher, praticamente todas as unidades, cerca de 99%, devem ser destinadas à locação de curta temporada. A ARKT não vai operar os apartamentos, e sim apresentará parceiros de operação, e cada proprietário escolhe com quem trabalhar.

Os compradores são pessoas físicas, e parte deles leva duas, três ou até quatro unidades para montar uma carteira de renda. Segundo o executivo, de 20% a 25% dos compradores da MO.dO são estrangeiros, cerca de um terço vem de fora do Rio e perto de 30% são cariocas.

O perfil carioca trouxe uma surpresa. No lançamento do Posto 4, a incorporadora esperava que moradores de Copacabana e Ipanema liderassem as compras, mas os investidores da Barra da Tijuca foram o dobro dos demais compradores da cidade.

"A Barra é um público que não tinha cultura desse investimento, porque é um bairro que não tem estúdio", afirma Blecher. "Isso está mostrando que essa cultura está chegando."

Na leitura do executivo, o imóvel de renda ganhou espaço mesmo com a Selic alta, porque combina renda de aluguel e valorização, algo que a renda fixa não oferece. Para o estrangeiro, o câmbio ajuda: com dólar e euro valorizados, o comprador paga cerca de 30% do valor durante a obra.

Da Gafisa à ARKT

Blecher foi o primeiro incorporador a apostar em prédios de studios na Zona Sul do Rio, depois da revisão do Código de Obras da cidade, em 2019. O primeiro lançamento, conta, teve vendas lentas e só deslanchou quando o segundo projeto ajudou corretores e clientes a entender o produto.

Antes da ARKT, Blecher fundou a Bait Incorporadora, vendida à Gafisa por R$ 180 milhões, e assumiu o comando da compradora, de onde saiu em janeiro de 2023. Depois de cumprir o período de não concorrência, voltou ao mercado com o Atto, projeto de alto padrão em parceria com o estúdio italiano Pininfarina.

A linha MO.dO nasceu a partir de uma oportunidade. Blecher comprou de uma só vez quatro terrenos de uma incorporadora que enfrentava dificuldades financeiras e desistiu dos projetos. As aquisições foram feitas majoritariamente em dinheiro, com pouca permuta, por meio da holding ligada à Nivi Capital, gestora fundada pelo empresário.

O primeiro desses terrenos virou o MO.dO Voluntários, em Botafogo. Depois vieram o Posto 4 e, agora, a Santa Clara. O próximo deve ser em Ipanema.

A Nivi Capital prepara um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) voltado ao crédito imobiliário e estuda comprar estoques de incorporadoras para dar liquidez a empresas pressionadas pelos juros. Segundo Blecher, o primeiro momento será com capital próprio, e a captação com investidores virá depois.

A regra que pode frear os studios na Zona Sul

O ritmo de lançamentos deve diminuir. Desde 2021, o programa Reviver Centro permite que empreendimentos residenciais no Centro do Rio gerem créditos para construir nas zonas Sul e Norte acima dos limites do zoneamento, mecanismo que viabilizou muitos prédios de studios em terrenos pequenos.

Com a lei que criou o programa Praça Onze Maravilha, aprovada em maio, as regras mudam a partir de 2 de dezembro. Na Zona Sul, o bônus cai de 100% para 40% da área reformada em unidades acima de 50 metros quadrados, e para 20% em unidades menores. Até agora, 31 empreendimentos usaram o incentivo, somando 1.805 unidades, a maioria compactos em Ipanema, Copacabana e Lagoa.

"A gente estava conseguindo comprar terreno pequeno e viabilizando o projeto", afirma Blecher, que classifica a mudança como "um equívoco". Segundo ele, o MO.dO Santa Clara aproveitou a janela da legislação anterior, mas os próximos projetos dependerão de terrenos maiores, escassos e mais caros na Zona Sul.

Enquanto isso, o empresário estuda levar a marca para a hotelaria propriamente dita, com operação própria, um plano que, diz, ainda não saiu do papel.