La burocràcia del sòl, el fre invisible de la construcció d’habitatges

A la jornada de protesta d’ahir es va fer ben palès el problema social que implica l’habitatge a Catalunya i a l’estat espanyol. Afecta directament o indirectament una part important de la població, que, per una banda, veu tallat l’accés a crear una llar i, per una altra, veu que hi ha de dedicar una part creixent del salari, sigui en lloguer o en hipoteca. Un esforç molt superior al que es considera habitualment correcte, i això vol dir tenir menys qualitat de vida, perquè no té tants diners per a gastar en les despeses habituals.

Sabem que Catalunya arrossega un dèficit estructural d’habitatge estimat de 150.000 unitats. I que eixugar-lo no és fàcil, per més que aturem el país i la gent ompli els carrers, exigint-ho. Tots sabem que hi intervenen molts factors; se’n parla molt i es fa molt poc. 

Arran d’aquesta situació, el Consell Assessor d’Infraestructures de Catalunya (CAdIC) considera que una de les actuacions prioritàries és activar sòl apte i viable per a construir-hi habitatges. Lògic, perquè sense sòl no podem construir res. Amb aquest objectiu, acaba de fer públic el document “El sòl com a infraestructura: consideracions i propostes per corregir i agilitzar l’edificació d’habitatge”, que proposa tretze mesures concretes per a facilitar la disponibilitat de sòl i accelerar-ne la transformació.

Parlo amb Miquel Morell i li pregunto quines són, de totes tretze mesures, les dues més importants, a parer seu. “Si n’hagués de destacar dues serien impulsar de manera clara i contundent l’oferta d’habitatge, tot mobilitzant el sòl, i dotar dels recursos pressupostaris necessaris el contingut del dret d’habitatge assequible. La mobilització de sòl és inajornable per a atendre les necessitats d’habitatge que tenim a casa nostra. Quant a la dotació de recursos públics, hem de pensar que sense finançament públic no hi ha política pública.”

Però, malauradament, les dades recollides a l’informe evidencien la distància entre les necessitats i la producció real d’habitatge. Entre el 2013 i el 2024, a Catalunya es van acabar una mitjana d’1,02 habitatges lliures per cada 1.000 habitants, i a l’estat espanyol 1,32. Quant a l’habitatge protegit, la mitjana anual va passar de 4.987 habitatges en el període 2004-2013 a 1.196 entre el 2014 i el 2023.

De motius de la baixada de l’edificació n’hi ha uns quants. Diu Morells: “Una de les causes de la poca construcció que tenim de fa uns quants anys a Catalunya és la inviabilitat econòmica que arrosseguen molts dels sòls pendents de transformar-se, pensats en èpoques de bonança immobiliària i de formació de la bombolla immobiliària, que va esclatar l’any 2007 i que desitgem que no es repeteixi. Cal impulsar-ne urgentment una revisió exhaustiva.”

Trobo molt preocupant que el problema d’habitatge no sigui solament producte d’una limitació física, sinó d’una restricció normativa artificial, derivada d’un model de planificació urbana molt intervingut. El sistema urbanístic espanyol concentra en les administracions el control gairebé total sobre els drets de desenvolupament del sòl. Qualsevol augment d’edificabilitat, canvi d’ús o transformació de sòl requereix modificacions del planejament que, en molts casos, són jurídicament inviables o es prolonguen durant anys.

I aquí entrem en allò que, per a mi, és el punt més fosc. Ens endinsem en un túnel de passos burocràtics, que en l’època de la intel·ligència artificial resulten difícils d’entendre pel llarg període de temps que demanen. Morell és molt clar en aquest punt. “Els ritmes de transformació urbanística a casa nostra són molt lents i feixucs. Transformar sòls amb prou volums d’habitatge que puguin donar resposta a les necessitats que tenim requereix no pas menys de sis o set anys per a poder començar a edificar (redacció i aprovació del planejament urbanístic, redacció i aprovació dels instruments de gestió i urbanització posterior, fins a obtenir solars edificables).” I afegeix: “En alguns cicles econòmics el cost del temps ha representat fins al 25% dels costos totals de la cadena de valor de transformació del sòl; un percentatge que pot acabar essent fins i tot superior al cost de les obres d’urbanització.”

No cal dir que aquests terminis desorbitats dificulten que el planejament pugui donar una resposta prou ràpida a les necessitats actuals. En vista d’aquesta realitat, quan es parla d’urgència per a resoldre el problema de l’habitatge, a quin termini ens referim, doncs? Qui volem enganyar? Una cosa és certa: cada vegada que un polític promet una inversió de molts diners en el sector i un termini determinat, la cosa acaba habitualment en no res.

Per si no n’hi hagués prou, del punt de vista econòmic, falla un dels seus principis bàsics. L’augment del preu de l’habitatge hauria d’actuar com un senyal d’incentiu de la inversió i la producció. Però en el sector immobiliari aquest senyal no funciona. La construcció d’habitatge nou gairebé no ha augmentat aquests darrers anys i es manté molt lluny dels nivells previs a l’esclat de la bombolla. Quant a habitatges començats per cada 1.000 habitants, l’estat espanyol es mou avui en xifres que voregen els mínims històrics. Als anys de la bombolla, per exemple, es van construir 19,7 habitatges anuals per mil habitants; ara som a 2,7.

Una de les reflexions principals de l’informe és que l’aprovació de noves lleis, a què tan acostumat està el sector, no garanteix, tota sola, un augment de la construcció d’habitatges. El CAdIC alerta d’una acumulació de regulació que no sempre ha anat acompanyada d’una avaluació de l’impacte real ni dels recursos necessaris per a aplicar-la.

Aquesta afirmació, que em sembla molt forta, ens pot fer qüestionar per què tanta regulació. Si ni tan sols s’avalua, de què serveix? Ara com ara, per a crear inseguretat jurídica entre els agents i frenar les decisions d’inversió o retirar els habitatges de lloguer, com hem vist que ja ha passat i continua passant.

La setmana passada, per exemple, vam saber que l’oferta d’habitatges de lloguer al portal Idealista havia caigut d’un 19% en un sol mes (octubre), amb la desaparició de més de 26.500 anuncis a tot l’estat espanyol, a conseqüència de la por i la incertesa jurídica suscitades pels últims reials decrets sobre l’habitatge del govern espanyol. Val a dir que avui s’ha aprovat un dels dos que van ser tombats al congrés.

L’informe també posa com a exemple la reserva del 30% d’habitatge protegit a Barcelona. La mesura, molt criticada, de la batllessa Ada Colau tenia l’objectiu de crear 334 habitatges assequibles nous cada any. Però, segons les dades recollides al document, entre el 2019 i el 2024 només se’n van crear 93, dels quals únicament 8 es van arribar a executar. Un fracàs estrepitós, com ja s’havia dit que passaria d’ençà del primer dia.

En definitiva, amb aquest document, el CAdIC afirma que “vol contribuir al debat sobre l’habitatge des de la perspectiva de les infraestructures i aportar propostes concretes perquè la disponibilitat de sòl es tradueixi en més capacitat real de construir habitatges”. Tant de bo sigui així!

PS. Si algú té interès a analitzar les tretze propostes, pot trobar l’informe complet a la web del CAdIC.