Untätigkeit kostet Ansprüche: Abwehrrecht verwirkt: Nachbar muss zu hohe Garage dulden

Untätigkeit kostet AnsprücheAbwehrrecht verwirkt: Nachbar muss zu hohe Garage dulden

19.10.2026, 13:18 Uhr

Fast 80 Zentimeter zu hoch und direkt an der Grundstücksgrenze: Eine von geltendem Baurecht abweichende Garage stand über 50 Jahre, bevor der neue Nachbar ihren Rückbau verlangte - erfolglos.

Zu hoch, zu nah an der Grenze oder gar nicht erst genehmigt: Wenn Eigentümer auf ihrem eigenen Grundstück etwas bauen, schauen Nachbarn oft ganz genau hin. Werden auch wirklich alle Bauvorschriften eingehalten? Wer den Verdacht hat, dass etwas nicht stimmt, sollte mit dem Einschalten der zuständigen Behörde lieber nicht zu lange warten. Andernfalls kann das Recht auf bauaufsichtliches Einschreiten verwirkt sein, zeigt ein Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Niedersachsen (Az. 1 LA 47/25), auf den das Rechtsportal anwaltauskunft.de hinweist.

In dem konkreten Fall hatte ein Grundstückseigentümer bereits 1970 eine Garage direkt an der Grundstücksgrenze errichtet, die die maximal zulässige Höhe von 3 Metern um fast 30 Zentimeter überschritt.

Trotz der Abweichung unternahmen die Nachbarn mehr als 50 Jahre lang keinerlei rechtliche Schritte gegen den Bau oder die Nutzung der Garage. Erst als sie ihr Grundstück verkauften, forderte dessen neuer Eigentümer die Beseitigung des Bauwerks und verklagte die zuständige Bauaufsichtsbehörde auf baurechtliches Einschreiten - ohne Erfolg.

Eigentümerwechsel ändert an Ansprüchen nichts

Zunächst wies das Verwaltungsgericht die Klage in erster Instanz ab, das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen wies später auch den Antrag auf Berufung zurück. Die Begründung der Richter: Der Anspruch auf Rückbau war bereits verwirkt.  Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach Paragraf 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) 3 Jahre.

Durch die jahrzehntelange Untätigkeit der früheren Eigentümer durfte der Garagenbesitzer darauf vertrauen, dass gegen die Garagenhöhe keine Einsprüche mehr erhoben werden. Auch der Eigentümerwechsel ändere daran nichts.

Vielmehr müsse sich der neue Grundstückseigentümer das Verhalten der früheren Eigentümer anrechnen lassen, da er mit dem Kauf in das bestehende nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis eingetreten ist. Das Abwehrrecht war damit bereits vor dem Eigentümerwechsel verwirkt, der neue Eigentümer muss die Garage hinnehmen.