משתלם לכם להוסיף עוד חדר לדירה? באילו ערים הכי יקר לשדרג

בזמן שבכפר סבא ובבני ברק המעבר לדירה גדולה סביר יחסית, בבאר שבע הפער מזנק ביותר מ-120%, ובתל אביב תוספת של חדר שוות ערך לקניית דירת 4 חדרים בדרום. בדיקה ב-18 הערים הגדולות בישראל מגלה כמה באמת עולה לשדרג את הדירה, איפה הפערים הגדולים ביותר ולמה החדר החמישי לא תמיד יקר מהרביעי

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לדשדש ומלאי הדירות הלא מכורות מטפס. בתקופה של אי ודאות נשאלת השאלה איפה הכי משתלם להוסיף חדר ולעבור לדירה גדולה יותר? בדיקה שערך ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז עבור ynet ו"ממון" בחנה את השאלה ב-18 הערים הגדולות בישראל על בסיס נתוני רשות המיסים והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לרבעון השני של 2026.

הבדיקה, שנערכה לקראת כנס "נדל"ן בשעת אמת" שייפתח מחר באילת, מצאה פערים גדולים בין הערים בעלות החדר הנוסף. ההשוואה אינה משקפת את מחירו של חדר נוסף בדירה זהה, שכן בכל קטגוריה נכללות דירות שונות בשטח, במיקום ובמפרט. עם זאת, היא מראה מהו הפער התקציבי הממוצע שעומד בפני משפחה שרוצה לעבור לדירה גדולה יותר באותה עיר.

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מסביר כי "ערכנו את הניתוח כדי לבדוק כמה עולה בפועל למשפחה לעבור לדירה גדולה יותר בעיר שבה היא גרה, והתשובה משתנה מאוד מעיר לעיר. יש ערים שבהן החדר החמישי זול יותר מהרביעי. ברמת גן, לעומת זאת, המעבר לדירת 4 חדרים הוא בעל הפער היחסי הנמוך בבדיקה, והמעבר לדירת 5 חדרים בעל הפער הגבוה ביותר. לדעתנו הפערים האלה משקפים בעיקר כמה דירות משפחתיות נבנו בכל עיר".

מהבדיקה עולה כי מתוך 5 הערים שבהן שרשרת השדרוג המלאה היא המשתלמת ביותר, כפר סבא מציגה את הפער היחסי הנמוך ביותר בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים. דירת 3 חדרים בעיר עולה בממוצע כ-2.21 מיליון שקל, לעומת כ-3.45 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. מדובר בתוספת של כ-1.25 מיליון שקל, או 56.4%.

אחריה בני ברק עם מחיר ממוצע של 1.95 מיליון שקל ל-3 חדרים לעומת 3.15 מיליון שקל ל-5 חדרים – פער של 1.19 מיליון שקל (61.2%). ברחובות הפער עומד על 1.25 מיליון שקל (63%), שכן דירת 3 חדרים עולה 1.98 מיליון שקל לעומת סכום של 3.23 מיליון לדירת 5 חדרים.

בבית שמש הפער הולך ומתרחב: הבדל של 1.26 מיליון שקל בין מחיר דירת 3 חדרים (1.96 מיליון שקל) לדירת 5 חדרים (3.22 מיליון שקל), המהווים 64.5%. ובחולון הפער מגיע ל-65.2% שהם 1.21 מיליון שקל (1.85 מיליון שקל לדירת 3 חדרים מול 3.06 מיליון שקל לדירת 5 חדרים).

אשקלון בולטת בפער הכספי. זו העיר היחידה בבדיקה שבה המעבר מדירת 3 חדרים ל-5 חדרים דורש תוספת של פחות ממיליון שקל. המחיר עולה מכ-1.33 מיליון שקל לדירת 3 חדרים לכ-2.25 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, פער של כ-920 אלף שקל.

אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי קבוצת זיתוני המקימה את פרויקט זיתוני ברובע קדם ברחובות, אומר כי "הנתונים ברחובות מעניינים משום שהם משקפים שוק יחסית מאוזן. הפער בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים אינו קטן, אבל הוא עדיין מאפשר למשפחה שכבר מחזיקה דירה בעיר לבחון שדרוג מבלי שהקפיצה התקציבית הופכת לבלתי אפשרית".

שי בראל, סמנכ"ל מכירות בקבוצת שי חי, מוסיף כי "הפער הקטן יחסית בין מחירי דירות 3 חדרים לדירות הגדולות 5 חדרים ומעלה בבית שמש משקף את הדינמיקה הייחודית של השוק המקומי. מאחר שהפרש המחיר הכולל בין דירה קטנה לגדולה נותר נגיש ומצמצם את המחיר היחסי למ"ר, השוק מגיב בעוצמה".

שי בראל: "הפער הקטן יחסית בין מחירי דירות 3 חדרים לדירות הגדולות 5 חדרים ומעלה בבית שמש משקף את הדינמיקה הייחודית של השוק המקומי"

ומה לגבי הערים שבהן השדרוג יקר במיוחד? בקצה השני נמצאת באר שבע. מחיר דירת 3 חדרים בעיר עומד על כ-830 אלף שקל, ודירת 5 חדרים עולה בממוצע כ-1.85 מיליון שקל. מדובר בפער של 122.9%. אחריה חיפה עם פער של 103.7% שהם 1.35 מיליון שקל (שכן דירת 3 חדרים עולה 1.3 מיליון שקל ואילו דירת 5 חדרים עולה 2.65 מיליון שקל).

בנתניה דירת 3 חדרים עולה 1.75 מיליון שקל ועבור 5 חדרים נדרשים 3.4 מיליון שקל – פער של 1.65 מיליון שקל שהם 94.4%. בבת ים הפער עומד על 1.67 מיליון שקל (87.6%) עם מחיר של 1.91 מיליון שקל לדירת 3 חדרים ו-3.58 מיליון שקל ל-5 חדרים; וברמת גן דירת 3 חדרים עולה 2.52 מיליון שקל לעומת דירת 5 חדרים שעולה 4.52 מיליון שקל – פער של 2 מיליון שקל שהם 79.3%.

בתל אביב הפערים היחסיים אינם יוצאי דופן. המעבר מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים מייקר את המחיר ב-32.7%, והמעבר מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים ב-33.2%. אבל בסכום האבסולוטי מדובר בפערים הגבוהים בבדיקה.

דירת 3 חדרים בתל אביב עולה בממוצע 3.91 מיליון שקל, לעומת 5.19 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. הפער, 1.28 מיליון שקל, כמעט זהה למחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בבאר שבע, שעומד על 1.28 מיליון שקל. מחיר דירת 5 חדרים בתל אביב מגיע ל-6.91 מיליון שקל.

המעבר מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים דורש תוספת של 1.72 מיליון שקל, יותר ממחירה הממוצע של דירת 4 חדרים באשקלון, שעומד על 1.66 מיליון שקל. הפער הכולל בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים בתל אביב עומד על כ-3 מיליון שקל, הגבוה ביותר מבין הערים שנבדקו.

שמואל להב זלמנוביץ: "השוק היום מציע למשפרי דיור תנאים שלא היו כאן שנים. יש מלאי גדול, יש יזמים שמוכנים להיפגש עם הרוכש באמצע, והריבית יורדת"

שמואל להב זלמנוביץ, בעלים ומנכ"ל משותף מאגמה שיווק נדל"ן, מסביר כי "השוק היום מציע למשפרי דיור תנאים שלא היו כאן שנים. יש מלאי גדול, יש יזמים שמוכנים להיפגש עם הרוכש באמצע, והריבית יורדת. מי שמחכה שהשוק יתייצב עלול לגלות שהחלון נסגר בדיוק כשהוא מוכן להיכנס. ההנחה הרווחת היא שכל חדר נוסף שנוסיף לדירתנו יקר מקודמו, והנתונים מראים שזה לא בהכרח נכון".