"ממדאני של ברלין" ותוכנית הדיור הלא מציאותית: "איך התושבים קנו את זה?"

על הנייר התוכנית הסוציאליסטית של אליף ארלפ, המועמדת המובילה לראשות העיר, להלאים דירות כדי לפתור את מצוקת הדיור, נראית נהדר אבל היא עומדת להתנפץ אל מול המציאות. אם תעבור, יזמים לא יבנו פרויקטים, חברות ציבוריות ייאבקו נגד ההלאמה בבתי המשפט וכנראה שאת המחיר יישלמו התושבים שייאלצו לשלם מיסים למימון התוכנית

מפלגת השמאל "די לינקה" זכתה ביום ראשון בבחירות למדינת ברלין עם יותר מ-25% מקולות הבוחרים, ומנהיגת המפלגה, בת המהגרים הטורקים אליף ארלפ, היא המועמדת הראשית לכהן כראשת העיר הבאה של עיר הבירה הגרמנית.

ארלפ שכרה את שירותיו של מוריס כץ, קמפיינר יהודי בן 27 מניו יורק, שהיה גם הקמפיינר של זוהראן ממדאני במירוץ לראשות עיריית ניו יורק. הקו היה אותו קו: הגעה לבוחר מדלת אל דלת, בצורה ישירה דרך הרשתות החברתיות, מצע אנטי ישראלי ופרו פלסטיני, ובעיקר התמקדות בצרות היומיומיות של הבוחרים, כמו יוקר המחיה, תשתיות, תחבורה ציבורית ובעיקר פתרון לבעיית הדיור המעיקה של ברלין.

מצע המפלגה בנוגע למצוקת הדיור היה גרנדיוזי. היא הציעה להלאים מאות אלפי דירות מחברות ענקיות שחובקות יותר מ-3,000 יחידות דיור, הקפאת שכר הדירה לשנה אחת בדירות שבחזקת המדינה, ואחריה תקרת גג של עליה במחירי השכירות של לא יותר מ-1%. בנוסף, טיפול בשכירויות גבוהות במיוחד, בנייה מסיבית של בניית דיור עירוני בשווי של מיליארדי אירו, ובמישור המסחרי - הגנה על בתי עסק מקומיים.

כמו כן, הציעה המפלגה מס מיוחד על מגורי מותרות שיסבסד את המדיניות הסוציאלית של המפלגה ויסייע לתושבי ברלין עם יוקר המחיה הדואה. על הנייר, זה נשמע כמו תוכנית סוציאלית נפלאה לרווחת התושבים.

הבעיה עם ניירות כאלו היא ההיתקלות שלהם עם המציאות, ואז כבר מדובר בתאונת דרכים קטלנית. קודם כל יש את המציאות של השותפות העתידיות לקואליציה של הלינקה, הסוציאל-דמוקרטים והירוקים, שלא מביעים רצון להיכנס לקואליציה בגלל נושא האנטישמיות במפלגה ובגלל מצע הדיור. אבל זה החלק הקל.

יזם ישראלי: "יש הרבה יזמים שהסבירו לפרנסי העיר שיש גבול לכמויות האדמה שעליה אפשר לבנות נדל"ן בברלין, שחייבים בנייה לגובה, ככה שבמקום בנין של ארבע קומות יהיו בניינים של עשר קומות ובמקום 12 דירות יהיו ארבעים דירות על אותו שטח אדמה. אבל אז הם אומרים לך שזה יהרוס את הציביון המיוחד של העיר ויהרוס את מסלול התעופה של הציפורים, ובא לך לדפוק את הראש בקיר כי אתה מבין שלא מחפשים פה פתרונות אמיתיים לבעיה"

הפעם האחרונה ש"הלאמה" דומה של בניינים ודירות קרתה בברלין הייתה עם הגעתם של למעלה ממיליון פליטים לגרמניה. המדינה הייתה חייבת לשכן אותם, והיא יכלה לחייב בעלי בניינים, בעיקר מסחריים וריקים, למסור את הבניין למדינה. רק שהלאמה כזו כמובן עולה כסף, לפחות שווי השוק של הבניינים או הדירות. לא ברור מאיפה יגיע התקציב, או המימון הדרוש כדי לשפץ את הדירות הללו.

"אז זה היה מצב חירום, והממשלה יכלה להפעיל תקנות חירום", אומר מ"א, יזם נדל"ן ישראלי שפועל בברלין בחברה שבבעלותה מאות דירות. "היום כדי להוציא לפועל תוכנית כזו, אתה צריך משטר דיקטטורי שיחליט לקחת לאנשים וחברות דירות ולהלאים אותם, ואני לא בטוח שזה קרה בגרמניה מאז שנות ה-30 של המאה הקודמת.

"אם זה יקרה, החברות יפנו לבית משפט במשך שנים ולערכאות שונות, וזה גם ייקח זמן ובעיקר כסף, ולחברות הללו יש הרבה יותר אורך נשימה כלכלי מאשר ברלין שהיא עיר מאוד עניה ועם הרבה חובות. חוץ מזה, הרבה מהחברות הללו נסחרות בבורסה, הבעלות עליהן היא ציבורית. אני מנסה להבין את הלך הרוח של המפלגה הזו שתבוא לבן אדם ותגיד לו 'אני מבינה שיש לך מניות בערך אקס, ואני מוכנה לשלם לך עבורן חצי אקס'. איזה בן אדם שפוי בדעתו יסכים לזה".

בעיית הדיור בברלין היא אכן בעיה אקוטית. המון אנשים רוצים לעבור לגור בה, מהגרים ופליטים מגיעים אליה, משפחות גדלות, סטודנטים מגיעים ללמוד בה. בברלין חסרות עשרות אלפי יחידות דיור. מי שנמצא בדירה שמתאימה לו, פשוט לא עוזב. את הבעיה הזו אפשר לראות מדי יום ברחובות של כל השכונות בבירה: כשדירה יוצאת אל השוק, משתרך תור ענק של אנשים שמעוניינים לראות את הדירה ולהירשם כשוכרים עתידיים.

ואם זה לא מספיק, שוק הנדל"ן בברלין נמצא כבר תקופה ארוכה בקיפאון. מחירי האנרגיה והחומרים עלו כמעם פי שניים מאשר לפני עשור, שכר העובדים טיפס, ההלוואות מהבנק עולות ליזמים יותר כסף. ענף הבנייה הוא ענף שמאכיל הרבה פיות, גם של העובדים של החברות הבונות, וגם של העובדים בכל הענפים והספקים שמעניקים שירותים וחומרים לחברות הללו. עד לפני עשור קו הרקיע של ברלין התאפיין בעשרות מנופים שעבדו על פרויקטים של בנייה, היום הרבה פחות.

"במקום לפתות את הנדל"ניסטים כדי שירימו פרויקטים חדשים, שתהיה תנופת בנייה שתיתן חמצן לענף" אומר מ"א, "דורשים מהם ליזום פרויקטים שהם לא הולכים לראות מהם כסף, או לראות החזר על ההשקעה רק אחרי הרבה שנים. מבקשים מהם לשלם יותר, לקחת הלוואות גדולות יותר כי הבנקים מממנים רק 50% ולא 80% כמו פעם, ואז דורשים מהם שלא יממשו את כל עליות המחירים הללו במחירי השכירות, רק בשביל שיהיה דיור בר השגה. אף יזם לא יעשה את זה.

"יש הרבה יזמים שהסבירו לפרנסי העיר שיש גבול לכמויות האדמה שעליה אפשר לבנות נדל"ן בברלין, שחייבים בנייה לגובה, ככה שבמקום בניין של ארבע קומות יהיו בניינים של עשר קומות ובמקום 12 דירות יהיו 40 דירות על אותו שטח אדמה. אבל אז הם אומרים לך שזה יהרוס את הצביון המיוחד של העיר ויהרוס את מסלול התעופה של הציפורים, ובא לך לדפוק את הראש בקיר כי אתה מבין שלא מחפשים פה פתרונות אמיתיים לבעיה. רוצים לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אבל אין פה אפילו תנור אפיה".

מפלגת הלינקה הבטיחה לבוחריה הבטחות שאין סיכוי שהיא יכולה לעמוד בהם. היא תיתקל בהתנגדות של חברות בנייה ומוסדות פיננסיים, הקפאת הבנייה תביא למיתון שישפיע על כל העיר, הקנצלר פרידריך מרץ כבר הודיע שהוא יילחם בכוונה להלאים דירות, מה שיביא למשבר חוקתי בין ברלין לממשלה הפדרלית, וכלל לא ברור מהיכן מתכננת הלינקה להביא את התקציבים העצומים כדי לממש את תוכניתה. בעצם די ברור, יש רק דרך אחת לעשות את זה: גביית מוגברת של מיסים מתושבי העיר.

ארלפ עצמה הודתה בראיון לפני הבחירות כי היא והמשפחה שלה מחפשים דירה חדשה כבר למעלה משבע שנים, ללא הצלחה. מדובר באשה שלפי הדיווחים מרוויחה הרבה הרבה יותר מהשכר של הברלינאי הממוצע, ויש לה קשרים מפה ועד להודעה חדשה. אם היא לא הצליחה למצוא פתרון לעצמה, קשה להבין איך היא תצליח למצוא פתרון למאות אלפי מתושבי העיר, אבל אולי זה מה שדחף אותה לרעיונות הדרסטיים שלה בנושא דיור בר השגה. מצד שני, ארלפ מייצגת אלפי שוכרים אחרים שיושבים על דיל טוב ולא מוכנים לעזוב את הדירה שלהם כל כך מהר. לפי דבריה, היא משלמת על דירת 90 המטר בשכונת קרויצברג שכר דירה בשווי של שני שליש משווי השכירות של דירה כזו בשוק. הרבה מאוד אנשים בברלין נמצאים בסיטואציה כזו. גם הם לא עוזבים את הדירה. מי שעוזב, ברוב הפעמים, מעביר את החוזה שלו למכרים. חוקי הדיור בברלין מגנים הרבה יותר על השוכר מאשר על המשכיר.

"כבר 30 שנה מנסים בברלין כל מיני ניסיונות כדי לתקן את המצב המעוות של הדיור בעיר", אומר מ"א. "עשו פה כבר תקרת שכירות, וזה גרם להרבה בעלי דירות למכור אותן במקום להשכיר. בעשור וחצי האחרון אוכלוסיית העיר גדלה בחצי מיליון איש אבל נבנו פה פחות מ-170 אלף דירות. המצע החדש לא הוליך להוסיף דירה אחת חדשה למלאי. כמו שאמרתי לך, אף יזם לא יכניס את עצמו לפרויקטים שגם אם הם יצליחו, המדינה יכולה לבוא אליו ולהלאים לו את הנכסים".

מדובר בסופו של דבר ברעיון סוציאליסטי פופוליסטי, חסר כל בסיס במציאות. אם ארלפ תהיה ראשת העיר ברלין, היא תרוויח כמעט 20 אלף אירו בחודש. לפי עדותה, היא משלמת היום 950 אירו שכר דירה. תעשו בעצמכם את החישוב. תושב רגיל בברלין מבזבז כמעט 27% משכרו שלו על שכר דירה. ארלפ והיועצים שלה, דומים גם במובן הזה לממדאני ויועציו, פריבליגים שמנסים לפתור בעיות של אנשי המעמד הנמוך.

"האמת שאני מוחא לה כפיים", אומר מ"א. "היא בנתה פלטפורמה מאוד פופליסטית שאין לה שום אחיזה במציאות ורכבה עליה כל הדרך עד לניצחון בבחירות. מה שמדהים אותי זה שאחד מכל ארבעה ברלינאים קנה את זה. חשבתי שהם אנשים הרבה יותר מלומדים. שהם מכירים את החוק הראשון של הכלכלה על היצע וביקוש. יש בברלין הרבה יותר ביקוש לדירות מאשר היצע של דירות. עד שזה לא ישתנה, הבעיה הזו לא הולכת לשום מקום".