Jeśli masz mniej niż 10 tys. mieszkań, nacjonalizacja ci nie grozi [13 PIĘTER]

Cykl "13 pięter" Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor - nagradzany pisarz, reporter, fotograf - mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.

Na początek uspokajająca wiadomość dla tych, którzy odziedziczyli po babci kawalerkę w Berlinie i wynajmują ją studentom. Do progu, od którego berlińscy politycy zamierzają się zainteresować ich działalnością, brakuje im jeszcze 9999 mieszkań. A nawet gdyby jakimś sposobem zdołali te brakujące mieszkania dozbierać (na przykład po innych babciach), wszystkie10 tysięcy mogliby sobie zatrzymać. Bo taką właśnie liczbę lokali trzy partie negocjujące utworzenie rządu w Berlinie uznały za rozsądny stan posiadania prywatnej firmy mieszkaniowej. Dopiero nadwyżka miałaby przejść w ręce publiczne.

Zgroza, prawda? Czytając niektóre komentarze na ten temat, można odnieść wrażenie, że niebo nad Berlinem wyraźnie poczerwieniało, a zamiast słońca zaczęły tam wschodzić skrzyżowany sierp z młotem.

Można by sądzić, że politycy zadali sobie sporo trudu, żeby stworzyć przepis, któremu prawie nikt nie będzie podlegał. Wystarczy jednak spojrzeć na Vonovię. Ten jeden koncern ma w Berlinie około 130 tysięcy mieszkań. Do tego dochodzą choćby Heimstaden, który ma ich około 20 tysięcy, i Covivio, które ma 17 tysięcy.

Według Elif Eralp z berlińskiej Lewicy w całym mieście do przejęcia mogłoby się kwalifikować około 160 tysięcy lokali. Dokładną liczbę dopiero poznamy. Z rachunku trzeba wykreślić mieszkania wybudowane po 1 stycznia 2021 roku. Spółdzielnie i właściciele działający dla dobra wspólnego także są, oczywiście, z tego pomysłu wyłączeni.

Milion Berlińczyków za uspołecznieniem mieszkań

Pomysł do Berlina przynieśli sami lokatorzy. To oni doprowadzili w 2021 roku do referendum, w którym ponad milion osób zagłosowało za tym, żeby władze miasta przygotowały ustawę o uspołecznieniu mieszkań wielkich koncernów.

Od tamtego głosowania minęło pięć lat, w czasie których postulat lokatorów został delikatnie zaokrąglony. Oni proponowali, żeby zająć się właścicielami posiadającymi co najmniej trzy tysiące mieszkań. 10 tysięcy to wynik październikowych rozmów Lewicy, Zielonych i SPD.

Gdyby berliński pomysł przenieść do Polski, największy prywatny właściciel mieszkań na wynajem mógłby spać spokojnie. Niemiecka grupa TAG Immobilien miała pod koniec czerwca 9119 gotowych mieszkań w całym naszym kraju. Nawet gdyby wszystkie stały w Warszawie, do berlińskiego progu wciąż brakowałoby jej 881. Dwa fundusze państwowego PFR miały razem niespełna osiem tysięcy. We wrześniu firma doradcza CBRE doliczyła się w całej Polsce 31,6 tysiąca mieszkań, które inwestorzy instytucjonalni wynajmują na wolnym rynku. W jednym Berlinie do uspołecznienia miałoby pójść pięć razy tyle.

Czy można zabrać komuś blok? Niemiecka konstytucja mówi... tak

Jak właściwie zabrać komuś blok? Albo kilkaset bloków? Niemiecka konstytucja przewiduje taką możliwość. Pozwala ustawą przenieść między innymi grunty na własność wspólną. Trzeba jednak w takiej ustawie zapisać odszkodowanie dla właściciela. O to się tu rozchodzi i dlatego pytanie o taką ustawę znalazło się w referendum z 2021 roku.

Przy zwykłej transakcji firma może powiedzieć, że za proponowaną cenę bloku nie sprzeda, i na tym rozmowa się kończy. Po uchwaleniu ustawy mogłaby pójść do sądu i spierać się o odszkodowanie. Na samą zmianę właściciela jej zgoda nie byłaby jednak potrzebna.

Z kupowaniem po dobroci Berlin ma pewne doświadczenie. W 2004 roku sprzedał inwestorom zadłużoną miejską spółkę GSW, a z nią około 66 tysięcy mieszkań. 15 lat później inna miejska spółka odkupiła część tych samych domów. Do zasobu miasta wróciło wówczas między innymi osiedle Rollbergesiedlung. W protokole z osiedlowego zebrania zachowało się pytanie mieszkańców, czy po zmianie właściciela będą mogli znów załatwiać swoje sprawy na miejscu. Kiedyś mieli takie biuro. Potem w ramach optymalizacji prowadzonej przez prywatnego właściciela je zlikwidowano. W 2023 roku doczekali się go ponownie. Mała rzecz, a cieszy.

Czego mógłby oczekiwać lokator jednego ze 160 tysięcy mieszkań, gdyby berliński plan wypalił? Na początek partie zapisują, że średni czynsz w przejmowanych mieszkaniach ma być najwyżej taki, jaki pobierał poprzedni właściciel. Obniżki opłat więc nie będzie.

Większe znaczenie ma jednak to, co będzie wolno robić z czynszami później. Nowy właściciel miałby się stosować do reguł obowiązujących miejskie spółki mieszkaniowe. Dla nich zaś te same trzy partie proponują ograniczenie podwyżek do dwóch procent rocznie.

Lokatorzy mają też zyskać wpływ na zarządzanie domami. Ruch, który doprowadził do referendum z 2021 roku, chciałby wybieranych przez mieszkańców rad osiedlowych. Politycy obiecali na razie "szeroki współudział".

Miliardy na odszkodowania

Pozostaje drobna kwestia 16 miliardów euro. Tyle maksymalnie partie chciałyby przeznaczyć na odszkodowania. Przy 160 tysiącach mieszkań wychodzi po 100 tysięcy euro za lokal. Kupno mieszkania w Berlinie po takiej cenie byłoby niemałą okazją. Właściciele mają więc dobry powód, żeby o sposób wyceny porządnie się procesować. Miasto ma z kolei powód, żeby przyjrzeć się stopom procentowym. Bo jeśli pożyczy pieniądze na odszkodowania, a potem będzie spłacać kredyt z czynszów, to z każdej wpłaty od lokatora musi jeszcze coś zostać na cieknący dach i remont klatki schodowej. Gdy pieniędzy zabraknie, różnicę pokryje miejski budżet albo wróci pytanie o podwyżkę, przed którą cała operacja miała lokatora chronić.

Plan finansowania całego procesu mamy poznać w 2027 roku. Projekt ustawy ma trafić pod obrady w połowie 2028 roku, a od jej ogłoszenia do przejęcia mieszkań ma minąć kolejny rok. Rząd federalny chciałby jeszcze w tym czasie tak zaostrzyć przepisy, żeby Berlinowi całą rzecz uniemożliwić. Osobliwa jest więc ta wiadomość, że Niemcy chcą uspołecznić mieszkania. Jedni Niemcy od pięciu lat próbują do tego doprowadzić, drudzy właśnie się zastanawiają, jak im w tym przeszkodzić.

Krytycy całego pomysłu słusznie zauważają, że od zmiany właściciela nie przybędzie w Berlinie ani jedno mieszkanie. Człowiekowi, który dziś przegląda ogłoszenia i na żadne go nie stać, wiadomość o przejęciu cudzego bloku też niewiele daje. Ale jest jeszcze człowiek, który w tym bloku od lat mieszka, ma za rogiem pracę, dzieci w pobliskiej szkole i właśnie się zastanawia, czy po kolejnej podwyżce sam nie będzie musiał zacząć przeglądać ogłoszeń. Jemu też można by czasem poświęcić trochę polityki mieszkaniowej. I to się właśnie dzieje w Berlinie.