“아파트 대체재 넘어 세제 혜택까지”…취득·보유비용 낮춘 오피스텔 보니

정부 세제개편안 및 지방세법 개정
오피스텔 취득세·보유세 부담 완화
시세 30억원대 기준 아파트 대비
보유세 5분의 1 수준 “절세 매력 부각”
‘힐스테이트 송파더그리드’ 세제 개편 수혜 기대

정부의 부동산 세제 개편과 규제 완화로 주거형 오피스텔이 아파트를 대체할 실거주 주거 상품으로 부상하고 있다.

여기에 공급 부족으로 하루가 다르게 치솟는 아파트값 상승 추세다 수요자 관심에 한몫하고 있다.

4일 부동산·주택업계에 따르면 행정안전부의 ‘2026년 지방세제 개편안’에 따르면 생애최초로 12억원 이하 아파트와 연립주택, 다세대주택 등 공동주택을 취득했을 때 적용됐던 취득세 감면 혜택(200만원)이 오피스텔에도 적용된다.

오피스텔이 사회초년생 등 실수요자들의 첫 주거공간으로 활용되는 현실을 반영해 비아파트 보유 이력을 생애최초 판단에서 제외하기로 한 것이다.

2026년 세제개편안에 따른 주택 가액 중심의 종부세 개편 기조 속에서 아파트는 국토교통부가 산정 공시하는 공동주택가격을 기준으로 보유세가 부과되는 반면, 오피스텔은 실거래가의 20~30% 선에 머무는 ‘지방자치단체 시가표준액’을 기준으로 과세표준이 산정된다.

리얼투데이가 서울 30억원대 고가 상품을 기준으로 시뮬레이션 한 결과를 보면 아파트 보유세가 연간 약 1100만원인 데 비해 주거용 오피스텔은 약 200만원 선으로 보유세 부담이 5분의 1 수준에 그치는 것으로 분석됐다.

서울 아파트 청약 경쟁이 날로 치열해지는 가운데, 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 가점 제한 적용도 받지 않는다. 서울 등 규제지역 아파트는 집값 구간별로 담보대출 한도가 제한되지만, 오피스텔은 이 같은 규제를 적용받지 않아 담보인정비율(LTV)이 통상 70% 수준이 유지된다. 또 실거주 의무가 없고 아파트 청약 시 무주택자 자격도 유지된다. 업무용 오피스텔은 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 주택 수 산정에서 제외돼 다주택자 중과 부담이 없다.

공급 부족에 따른 가격 상승도 오피스텔 시장에 대한 관심을 높이는 요인으로 꼽힌다. 올해 7월 기준 수도권 오피스텔 매매가격지수는 100.1(KB부동산)로, 전년보다 0.5% 상승했다. 장기간 하락세를 이어가던 수도권 오피스텔 가격은 지난해 말부터 상승세로 전환한 이후 강보합 흐름을 이어가고 있다.

특히 전용 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔의 매매가격지수는 101.9를 기록, 2024년 10월 이후 21개월 연속 상승세를 이어갔다. 이는 시장 호황기였던 2022년 10월의 98.4를 크게 웃도는 수준이다.

업계에서는 대출 규제와 주택 보유에 따른 세 부담 등이 커지는 상황에서 상대적으로 다양한 세제 혜택을 갖춘 주거형 오피스텔의 선호도가 높아질 것으로 보고 있다.

이런 가운데 현대건설이 이달 서울시 송파구 장지동 일원에서 주거용 오피스텔 ‘힐스테이트 송파더그리드’를 공급한다.

이 단지는 지하 4층~지상 16층, 10개 동 전용 34~119㎡ 1393실 규모로 조성된다. 각 실 내부에는 2.42m 높이의 우물천장을 적용해 개방감과 공간감을 높였다. 중문과 냉장고, 인덕션 품목도 기본으로 제공한다. 실별 창고에 대형 물품을 보관할 수 있고, 실당 1.19대의 넉넉한 주차공간도 확보했다.

단지 안에는 실내골프연습장, 피트니스와 필라테스, GX룸, 남·여 사우나, 힐스라운지 등 입주민시설이 마련된다. 작은도서관과 게스트하우스, 코인세탁실은 물론, 현대건설의 공기청정 기술을 적용한 친환경 놀이공간 H 아이숲과 반려동물 전용 목욕 공간, 드라이 시설을 갖춘 H 위드펫도 조성될 예정이다.

지하철 8호선·수인분당선 복정역을 걸어서 이용할 수 있고 마천역(5호선)과 사업지 인근에 복정역·남위례역(8호선)을 잇는 위례선 트램도 올해 12월 개통을 목표로 시범 운행 중이다.

DL이앤씨는 동탄2신도시 C14블록에서 ‘e편한세상 동탄역 어반원’을 분양한다. 지하 4층~지상 46층, 3개동 아파트 610가구와 지하 3층~지상 26층, 1개동 주거형 오피스텔 240실 규모로 조성된다. 단지는 수도권광역급행철도(GTX)와 SRT 동탄역을 도보로 이용할 수 있다.

두산건설·쌍용건설 컨소시엄은 경기도 부천시 소사구 소사본동 일원에 ‘두산위브더제니스 부천’을 공급한다. 소사본1-1구역 재개발사업을 통해 공급하는 이 단지는 최고 49층, 7개동 규모로 아파트 1728가구와 오피스텔 280실로 구성된다. 이중 아파트 1158가구(전용 59·74·84㎡)와 오피스텔 261실(전용 39·45㎡) 등 1419가구가 일반분양물량이다.

리얼투데이 관계자는 “대출 규제와 세 부담 등으로 아파트 구입에 따른 부담이 증가하고 있는 상황에 오피스텔은 실수요자들이 활용할 수 있는 다양한 제도적 혜택이 마련되고 있다”며 “공급이 제한적인 상황에서 주거상품으로서의 상품성까지 갖춘 오피스텔에 대한 관심은 앞으로 더욱 높아질 것으로 예상된다”고 말했다.

현대건설

000720 KOSPI

119,500 0.00%

현대건설이 서울 장지동에서 힐스테이트 송파더그리드 1393실을 이달 공급합니다.
생애최초 취득세 감면 대상에 오피스텔이 포함되는 지방세제 개편안이 시행되는 가운데 주거형 상품 분양을 본격화하고 있습니다.
업계에서는 세제 개편안에 따른 혜택과 실수요자 유입이 분양 성과 확대로 이어질지 주목하고 있습니다.

DL이앤씨

375500 KOSPI

73,900 ▲ 1.93%

정부의 부동산 세제 개편 속에서 DL이앤씨가 e편한세상 동탄역 어반원을 분양합니다.
동탄2신도시 C14블록에 아파트와 주거형 오피스텔을 함께 조성하며 GTX와 SRT 동탄역 인근 입지를 내세우고 있습니다.
업계에서는 주거용 오피스텔에 대한 세제 혜택과 교통 편의성이 맞물려 분양 수요 유입에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다.

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