Rio tem o galpão mais barato da América Latina. Santos ajuda a explicar por quê

RESUMO | O Rio de Janeiro encerrou o primeiro semestre de 2026 com o aluguel médio de galpões logísticos classe A mais barato entre os mercados latino-americanos analisados pela Cushman & Wakefield: US$ 4,70 por m² ao mês. A vacância chegou a 12,2%, a maior da região, mas os preços subiram 11,7% no semestre, em meio à oferta mais controlada.

O Rio de Janeiro tem o galpão logístico mais barato entre os principais mercados da América Latina, e uma das razões pode estar na escala ainda menor de sua cadeia de distribuição. Para efeito de comparação, o Porto de Santos movimentou um volume 13 vezes maior do que o do Rio durante o primeiro semestre de 2026.

A diferença ajuda a explicar por que o mercado carioca ainda opera com preços mais baixos e maior disponibilidade de espaços. O aluguel médio pedido de galpões classe A no Rio fechou o primeiro semestre de 2026 em US$ 4,7 por metro quadrado ao mês, o menor valor entre os mercados analisados pela Cushman & Wakefield no relatório Marketbeat Industrial.

Ao mesmo tempo, a taxa de vacância dos galpões classe A do mercado fluminense chegou a 12,2%, a maior da América Latina.

O relatório da Cushman & Wakefield analisa o throughput — volume movimentado em milhões de TEUs (do inglês Twenty-foot Equivalent Unit, que equivale a vinte pés)— associado aos principais mercados logísticos da América Latina. Entre os mercados analisados, os maiores volumes ficaram concentrados nos grandes portos hub da região.

Um porto mais eficiente faz diferença

Os portos colombianos ligados ao mercado de Bogotá — Cartagena, Barranquilla e Buenaventura — lideraram a movimentação, com 3,17 milhões de TEUs. Na sequência aparece o Porto de Santos, principal conexão marítima de São Paulo, com 3,11 milhões de TEUs. O terminal é o maior nó portuário individual da América do Sul. Já o Porto do Rio de Janeiro movimentou 0,23 milhão de TEUs, o menor volume entre os mercados analisados.

• Colômbia: portos de Cartagena, Barranquilla e Buenaventura — 3,17 milhões de TEUs
• São Paulo: Porto de Santos — 3,11 milhões de TEUs
• Lima: Porto de Callao — 2,22 milhões de TEUs
• Buenos Aires: Porto de Buenos Aires — 2,07 milhões de TEUs
• Cidade do México: Porto de Manzanillo — 1,92 milhão de TEUs
• Santiago: portos de San Antonio e Valparaíso — 1,53 milhão de TEUs
• San José: portos de Caldera e Moín — 0,82 milhão de TEUs
• Rio de Janeiro: Porto do Rio de Janeiro — 0,23 milhão de TEUs

A diferença de escala portuária influencia a posição de cada mercado na cadeia logística. Grandes volumes de importação e exportação tendem a estimular a criação de centros de distribuição, operações industriais e demanda por galpões próximos aos principais fluxos de mercadorias.

"A integração entre portos, parques logísticos e centros de distribuição é fundamental para grandes operações. Nesse aspecto, o Rio de Janeiro possui uma desvantagem em relação a São Paulo, que combina um mercado consumidor maior com a conexão ao Porto de Santos. Isso pode limitar a atratividade do Rio para grandes centros de distribuição que precisam atender áreas geográficas mais amplas, favorecendo operações mais concentradas no próprio estado e em seu entorno", explica Dennys Andrade, head de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield.

A questão, portanto, não é apenas o volume movimentado pelo porto, mas a eficiência de toda a cadeia logística conectada a ele, segundo Andrade.

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O preço e a vacância

O cenário de preço no Rio, porém, mostrou uma mudança de rota mais recentemente. A cidade registrou a maior alta semestral de preços da região, de 11,7%, e acumulou valorização de 17,9% em 12 meses. Andrade, no entanto, explica que a alta anual do preço médio foi influenciada pelo aumento dos valores pedidos em alguns empreendimentos específicos.

"No fechamento do segundo semestre de 2025, esses ativos tinham pouca área vaga. Já no primeiro semestre de 2026, a disponibilidade nesses mesmos empreendimentos aumentou, pressionando a média geral dos preços para cima", afirma o especialista.

A posição do Rio quanto ao preço médio pedido pelo metro quadrado fica mais clara quando comparada aos principais mercados logísticos da América Latina:

1º — Cidade do México: US$ 10,60/m²/mês
2º — San José: US$ 8,50/m²/mês
3º — Bogotá: US$ 7,60/m²/mês
4º — Buenos Aires: US$ 7,10/m²/mês
5º — Santiago: US$ 6,80/m²/mês
6º — São Paulo: US$ 6,25/m²/mês
7º — Lima: US$ 6,10/m²/mês
8º — Rio de Janeiro: US$ 4,70/m²/mês

A média regional de preço pedido fechou o semestre em US$ 7,21/m²/mês. O preço mais baixo, porém, vem acompanhado de um desafio de ocupação. O Rio encerrou o primeiro semestre de 2026 com 12,2% dos espaços classe A disponíveis, acima de Buenos Aires, que aparece na segunda posição, com 10%.

1º — Rio de Janeiro: 12,2%
2º — Buenos Aires: 10,0%
3º — Lima: 5,3%
4º — São Paulo: 3,9%
5º — Cidade do México: 3,6%
6º — San José: 1,7%
7º — Bogotá: 0,6%
8º — Santiago: 0,3%

Apesar da liderança negativa, o indicador começa a mostrar melhora. A vacância caiu 0,2 ponto percentual na comparação anual, sinalizando o início de um processo de ocupação dos espaços vagos.

Pipeline aquecido

A alta dos preços ocorre em um ambiente de oferta mais controlado. No primeiro semestre de 2026, o Rio não registrou entregas relevantes de novos galpões especulativos. A produção de novo estoque acabado no período foi de 25.182 metros quadrados.

O pipeline em construção soma 63.064 metros quadrados, mas a expansão futura está mais concentrada em projetos built-to-suit, desenvolvidos sob medida para empresas que já possuem demanda contratada.

Essa dinâmica reduz o risco de uma nova onda de excesso de oferta e ajuda a explicar por que os preços começaram a subir mesmo com uma vacância ainda superior a dois dígitos.

A atividade locativa, no entanto, ainda não acelerou no mesmo ritmo dos preços. O Rio registrou 92.073 metros quadrados de absorção no primeiro semestre de 2026. O volume ficou praticamente estável em relação aos períodos anteriores, com crescimento interanual de apenas 0,7%.

Do total dos 92 mil metros quadrados locados no primeiro semestre, pouco mais de 40 mil metros quadrados tiveram inquilinos identificados. Destes, aproximadamente 20 mil foram do setor de Wholesales, Retail Trade and Manufacturing, liderado exclusivamente pelo Mercado Livre e Shopee. Já o setor logístico representou pouco mais de 12 mil metros quadrados.

1º —São Paulo: 965.679 m²
2º —Cidade do México: 345.000 m²
3º —Buenos Aires: 126.166 m²
4º —Rio de Janeiro: 92.073 m²
5º —Lima: 89.252 m²
6º —Bogotá: 49.478 m²
7º —Santiago: 47.603 m²
8º —San José: 17.900 m²

O Rio de Janeiro possui atualmente 2,86 milhões de metros quadrados de estoque de centros logísticos classe A. Considerando uma população metropolitana de 6,7 milhões de habitantes, a cidade possui uma cobertura de 425 metros quadrados de galpões por mil habitantes.

O indicador coloca o Rio em uma posição intermediária na América Latina, acima de mercados como Santiago (368 m² por mil habitantes), Bogotá (295 m²), Buenos Aires (215 m²) e Lima (165 m²).

Quanto custa o aluguel de um galpão logístico no Rio de Janeiro?

O aluguel médio pedido de galpões classe A no Rio de Janeiro encerrou o primeiro semestre de 2026 em US$ 4,70 por metro quadrado ao mês, segundo o relatório Marketbeat Industrial, da Cushman & Wakefield. Foi o menor valor entre os mercados latino-americanos analisados.

Por que os galpões logísticos são mais baratos no Rio de Janeiro?

A escala menor da cadeia de distribuição e a maior disponibilidade de espaços ajudam a explicar os preços mais baixos. Segundo Dennys Andrade, head de inteligência de mercado da Cushman & Wakefield, o Rio de Janeiro tem desvantagem em relação a São Paulo, que combina um mercado consumidor maior com a conexão ao Porto de Santos.

Qual é a taxa de vacância dos galpões no Rio de Janeiro?

A taxa de vacância dos galpões classe A no Rio de Janeiro chegou a 12,2% no primeiro semestre de 2026, a maior entre os mercados analisados pela Cushman & Wakefield. O indicador caiu 0,2 ponto percentual em 12 meses.

Quanto os aluguéis de galpões subiram no Rio de Janeiro?

Os preços pedidos no Rio de Janeiro avançaram 11,7% no primeiro semestre de 2026, a maior alta da região, e acumularam valorização de 17,9% em 12 meses. O aumento ocorreu mesmo com a vacância acima de dois dígitos.

Qual é a diferença entre a movimentação dos portos do Rio de Janeiro e de Santos?

O Porto de Santos movimentou 3,11 milhões de TEUs no primeiro semestre de 2026, enquanto o Porto do Rio de Janeiro registrou 0,23 milhão de TEUs, segundo o relatório da Cushman & Wakefield. O volume de Santos foi cerca de 13 vezes maior.

Quantos galpões estão em construção no Rio de Janeiro?

O pipeline em construção no Rio de Janeiro soma 63.064 metros quadrados, com a expansão futura concentrada em projetos built-to-suit. No primeiro semestre de 2026, foram concluídos 25.182 metros quadrados de novo estoque, sem entregas relevantes de galpões especulativos.