“역시 천당 아래 분당”…시공사 선정도 전에 아파트값 49% ‘껑충’

1기 신도시 재건축 사업이 본격화하면서 경기 성남시 분당 아파트값이 가파른 상승세를 보이고 있다. 사업 추진 속도만 놓고 보면 산본 등 다른 1기 신도시보다 앞서 있다고 보기 어렵지만, 재건축 기대감과 기존 주거 선호도가 맞물리면서 가격 상승폭은 가장 두드러진 모습이다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 분당 샛별마을우방 전용면적 84.99㎡의 올해 평균 거래가격은 17억8800만원으로 집계됐다. 2024년 평균 거래가격인 12억300만원과 비교하면 48.6% 상승한 수준이다.

시공사 선정 입찰에도 착수하지 않은 단지에서 2년 새 집값이 50% 가까이 뛴 셈이다.

반면 재건축 사업 추진 절차가 상대적으로 앞선 산본의 상승폭은 분당에 미치지 못했다.

산본9-2구역 백두동성 전용 89.73㎡의 올해 평균 거래가격은 7억1700만원으로, 2024년 평균 5억5800만원보다 28.5% 올랐다. 시공사 선정 절차는 산본9-2구역이 앞섰지만 집값 상승률은 분당이 20%포인트가량 높았다.

분당에서는 양지마을·시범단지·샛별마을·목련마을 등 선도지구 4곳이 사업시행자 지정을 마쳤다. 그러나 아직 시공사 선정 입찰에는 착수하지 않은 상태다. 사업시행자 지정 이후 시공사 선정으로 이어지는 후속 절차가 남아 있지만, 시장에서는 이미 재건축에 따른 미래 가치가 가격에 반영되고 있다는 분석이 나온다.

1기 신도시 집값도 지역별 ‘희비’

다른 1기 신도시의 사업 진행 상황은 제각각이다. 평촌 꿈마을과 중동 은하마을은 시공사 선정 절차를 밟고 있으며, 일산은 선도지구 4곳 가운데 백송마을이 지난달 도시계획위원회 심의를 마치는 등 사업 추진 단계가 서로 다르다.

가격 흐름에서도 지역별 차이가 뚜렷하다.

평촌 꿈마을금호 전용 133.59㎡의 올해 평균 거래가격은 17억9100만원으로 2024년보다 23.2% 상승했다. 중동 은하마을동부 전용 134.67㎡도 같은 기간 25.1% 오른 11억1800만원을 기록했다.

반면 일산 후곡마을동아10단지 전용 130.23㎡는 2024년 평균 7억9200만원에서 올해 7억4700만원으로 5.7% 하락했다.

분당 집값 끌어올린 기존 주거 선호도

이 같은 차이는 재건축 사업 단계뿐 아니라 향후 개발 기대감과 기존 주거 수요가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 사업이 진전될수록 개발이익에 대한 기대가 커지고, 이러한 기대가 주택 가격에 반영되는 경향이 있다는 것이다.

건국대 부동산도시연구원이 2020년 발행한 연구에서도 재건축 사업 단계에 따라 아파트 가격이 상승하는 경향이 확인된 바 있다.

연구원이 서울 강남3구 재건축 아파트 33개 단지의 실거래 1만3277건을 분석한 결과, 추진위원회 설립부터 조합설립인가 전까지 ㎡당 약 78만원, 사업시행인가부터 관리처분계획인가 전까지 약 80만원 상승한 것으로 나타났다.

다만 1기 신도시에서는 실제 사업 진행 단계보다 재건축 이후 주거환경 개선과 미래 가치에 대한 기대감이 가격을 움직이는 주요 요인으로 작용하고 있다는 분석이다. 분당은 기존 주거 선호도가 높은 데다 재건축을 통한 주거환경 개선과 개발 가치에 대한 기대까지 더해지면서 사업 절차가 앞선 산본 일부 단지보다 높은 가격 상승률을 기록한 것으로 풀이된다.

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1기 신도시 재건축 사업이 본격화하면서 성남시 분당의 아파트값이 2년 새 50% 가까이 상승했다.

반면, 같은 기간 재건축 절차가 우선 진행 중인 산본의 아파트값 상승률은 상대적으로 낮아, 시장에서는 분당의 미래 가치에 대한 기대가 가격 상승에 더 큰 영향을 미쳤다고 분석하고 있다.

이와 함께, 재건축 사업의 진행 단계와 기존 주거 수요가 가격 차이에 복합적으로 작용하고 있다는 점도 주목받고 있다.