Vivienda, la crisis que golpea a Europa: Países enfrentan arriendos en alza, falta de inmuebles y especulación

El desalojo de una mujer de 87 años del departamento en Madrid en el que había vivido por 71 años por no poder pagar el arriendo desató una indignación generalizada y puso de manifiesto la crisis de la vivienda en España y también en Europa.

El gran aumento de los precios de la vivienda y de los arriendos está avivando el descontento en todo el continente, pero el desahucio de Maricarmen Abascal, quien tras alcanzar un acuerdo con la empresa propietaria del inmueble regresó a su departamento, ha acrecentado el problema.

Los precios de la vivienda en la Unión Europea han aumentado hasta un 60% en promedio desde 2015, y algunos Estados miembros han experimentado alzas superiores al 200%. Los precios de los arriendos y los costos energéticos también han seguido creciendo, indicó un informe del Consejo Europeo.

Al mismo tiempo, los ingresos familiares no han seguido el mismo ritmo, lo que ha provocado que muchos europeos tengan dificultades para cubrir sus gastos de vivienda. Los países y regiones de la UE se ven afectados de manera diferente, pero el amplio impacto de la crisis la convierte en una preocupación común para todos los europeos.

Actualmente, la vivienda consume casi una quinta parte de los ingresos de un hogar promedio en la UE, y alrededor de una de cada 10 personas declara no poder pagar el arriendo o el crédito hipotecario a tiempo. En las principales ciudades europeas, la presión es aún mayor: uno de cada 10 residentes urbanos destina más del 40 % de sus ingresos a la vivienda.

En España, una de cada cuatro familias españolas afirmaba hace dos años tener problemas para acceder o mantener su vivienda, de acuerdo con un informe publicado por la Fundación Fomento de Estudios Sociales y Sociología Aplicada (Foessa).

Es el caso de Alicia Montero, una fotógrafa de 40 años que vive en Madrid. “Siempre he arrendado, nunca he podido tener nada propio. Hasta los 37 años tuve que incluso compartir un piso (departamento) con más personas, incluso me ayudaba mi familia. Ahora que me ha ido un poco mejor, ya puedo pagar uno. Entiendo lo complicado que es la situación”, afirma.

Con este panorama en cuenta, comprar una vivienda o arrendar una se ha convertido en un objetivo cada vez más difícil de alcanzar para miles de personas en España.

El 47,3% de los jóvenes españoles de 26 a 34 años que siguen viviendo con sus padres dicen que la razón principal es que no se pueden permitir comprar o arrendar una vivienda debido a sus elevados precios, reportó el Instituto Nacional de Estadística (INE) en abril pasado.

“El giro se produjo precisamente porque el exceso de construcción registrado entre 1997 y 2007 dejó la impresión de que se había edificado demasiado”, dijo a BBC Mundo Carme Trilla, presidenta de Hàbitat3, una fundación sin fines de lucro de referencia en la provisión y gestión de vivienda social, que trabaja para garantizar el acceso a una vivienda digna, especialmente a personas en situación de exclusión.

La crisis financiera originada en Estados Unidos tras la quiebra del banco Lehman Brothers provocó una ruptura en la burbuja inmobiliaria española al terminar con los créditos y provocar una caída en los precios de la vivienda.

“Pasamos de construir casi 14 viviendas por cada 1.000 habitantes, lo cual era una aberración, a dos por cada 1.000, lo que es otra aberración, mientras que en el resto de los países se construyen cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes”, dijo a BBC Mundo José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Actualmente, el país tiene un déficit habitacional de unas 750.000 viviendas, según datos del Banco de España. No obstante, hace solo unos días el organismo regulador advirtió que esta cifra podría superar el millón en los próximos dos años si no se toman medidas.

Las protestas por la crisis en la vivienda han puesto el foco sobre otros actores en el mercado, como los fondos de inversión y quienes destinan inmuebles al arriendo turístico. De hecho, es común ver en ciudades como Barcelona carteles puestos en las ventanas de edificios con consignas contra los turistas y empresas como Airbnb.

En medio de las protestas que se desataron por el desahucio de Maricarmen Abascal, el gobierno de Pedro Sánchez presentó dos iniciativas con relación a la vivienda –que establecían controles de precio, freno a la especulación y aumento del parque público-, las que fueron rechazadas el viernes en la Cámara de Diputados y que tienen al presidente contra las cuerdas.

Parálisis en Alemania

La crisis de la vivienda no es solo palpable en España, la situación es también crítica en Alemania, donde estimaciones de expertos han indicado que se necesita un millón de viviendas nuevas en todo el país.

Allí, más del 53% de las viviendas son de arriendo, siendo la tasa más alta de la Unión Europea. En ciudades como Berlín y Leipzig, ese porcentaje supera el 80%, indicó a El País, Ludwig Dorffmeister, economista del Instituto alemán de Investigación Económica (DIW). “Además, en las grandes ciudades escasean los terrenos edificables y el proceso para obtener permisos de construcción es muy largo”, explicó.

La construcción de nuevas viviendas en Alemania lleva años paralizada. Según la Oficina Federal de Estadística, en 2025 se construyeron 206.600 viviendas, 45.000 menos que el año anterior y la cifra más baja desde 2012. Este año se prevé que esa cifra disminuya aún más, hasta las 185.000, según un informe publicado en julio por el Instituto Ifo.

Esta carencia, junto con el crecimiento demográfico en las principales ciudades, ha provocado un aumento de los arriendos. Para empeorar el panorama, la guerra en Irán ha subido los costos de construcción y los tipos de interés, incrementando así los costos de financiamiento.

Hace cinco años, los berlineses votaron en referéndum para instruir al Senado de la capital alemana a redactar una ley que pusiera fin al poder de las grandes empresas inmobiliarias. Aquellas que tuvieran más de 3.000 viviendas debían ser expropiadas, exigieron. El Senado no actuó conforme a los resultados del referéndum, que no era vinculante.

En julio pasado, el gobierno del canciller Friedrich Merz se comprometió a crear una agencia estatal dedicada a la construcción de viviendas asequibles. La iniciativa iba a ir acompañada de una ley que detendría los planes del ayuntamiento de Berlín para convertir ciertas propiedades de arriendo privadas (Alemania es conocida por sus grandes empresas de arriendo privado que gestionan miles de viviendas) en casas públicas. El gobierno federal afirmó que esto podría obstaculizar la construcción privada. Existen dudas sobre la eficacia de estas medidas propuestas.

En las elecciones de Berlín del 20 de septiembre, La Izquierda (Die Linke), que en su campaña había prometido actuar en base al referéndum, obtuvo la mayor parte de los votos. Su capacidad para cumplir sus promesas dependerá ahora del resultado de las negociaciones para formar una coalición. En cualquier caso, las elecciones han vuelto a poner de manifiesto la gravedad de la crisis de la vivienda en muchas ciudades europeas.

La utopía de los arrendatarios

La capital austríaca, Viena, también ha enfrentado problemas similares y, a menudo, se usa como ejemplo, ya que ocupa un lugar destacado en los relatos sobre políticas de vivienda exitosas. Un artículo del Observer concluyó que Viena demuestra que “viviendas dignas para todos” no es un sueño imposible. E incluso el New York Times la declaró “ una utopía para los arrendatarios”.

El modelo vienés de vivienda social se implementó tras la Primera Guerra Mundial, cuando la capital austríaca sufrió una grave crisis habitacional. La escasez de camas era tal que algunos trabajadores tenían que dormir por turnos. En esas precarias condiciones de vida se propagaron enfermedades como la tuberculosis.

Las viviendas sociales representan aproximadamente el 43% del millón que hay en la ciudad. Cerca de la mitad son viviendas de protección oficial, propiedad del municipio. La otra mitad es gestionada por asociaciones de vivienda con fines de lucro limitados, una versión austríaca de las entidades de vivienda social que pueden obtener un pequeño beneficio para financiar sus operaciones. La vivienda social no solo está destinada a personas de bajos ingresos, sino que también atiende a familias de clase media e incluso a algunas de clase media-alta.

Los arriendos, indicó The Guardian, en el sector de vivienda social son significativamente más bajos que en el mercado de arriendo privado: las casas de nueva construcción en los sectores de vivienda social y de interés social cuestan aproximadamente un 30% menos. La calidad de la vivienda, por otro lado, suele ser superior, sobre todo en el parque de vivienda social. Además, la disponibilidad de vivienda social también contribuye a moderar los precios de los arriendos en el mercado privado, como demostró un estudio reciente.

Este modelo, sostuvo el portal de Deutsche Welle, contribuye a estabilizar el mercado inmobiliario de la ciudad hasta el día de hoy: según las autoridades vienesas, la ciudad posee aproximadamente 220.000 departamentos municipales que arrienda, además de 200.000 viviendas subvencionadas. Más del 60% de los residentes de Viena vive en uno de estos dos tipos de vivienda. Esto también ayuda a estabilizar los precios en el mercado privado.

El encarecimiento de la vivienda en muchas ciudades se debe en gran medida a que el atractivo de una ciudad se refleja en el precio del suelo. En muchos lugares se está considerando cómo desvincular los arriendos del precio del suelo. Una forma de lograrlo es no vender terrenos municipales, sino arrendarlos a cooperativas o inversores con conciencia social. Esto beneficia tanto a los ayuntamientos, que no tienen que asumir los costos de construcción, como a los promotores, ya que no tienen que considerar los precios exorbitantes del suelo que, en última instancia, se trasladan a los inquilinos.

Por ejemplo, la ciudad suiza de Basilea es una de las pioneras de este modelo. Alrededor del 40% de todas las viviendas cooperativas se ubican en terrenos públicos. La ciudad española de Barcelona y la capital portuguesa, Lisboa, también han intensificado sus esfuerzos para implementar este modelo.

En París se puso en marcha en 2014 un plan contra el desplazamiento que otorga al municipio un “derecho de tanteo” en los barrios en proceso de gentrificación para aumentar la proporción de viviendas asequibles en la ciudad. El objetivo actual, sostuvo Deutsche Welle, es que el 30% de las viviendas sean de carácter social para residentes de bajos ingresos para 2035.

A principios de este año, el gobierno francés y las autoridades regionales de París identificaron 61 proyectos que podrían convertir edificios de oficinas vacíos en viviendas y crear hasta 8.200 hogares en los suburbios interiores de la capital francesa.