부동산 세제 개편의 효과 [이창희의 국가, 기업, 조세]

말도 많고 탈도 많지만 양도소득세, 재산세와 종부세, 취득세에 걸쳐 부동산과세를 강화하겠다고 합니다. 대출규제도 계속 중입니다. 집값은 강남3구에서는 약세이지만 수도권의 다른 지역에서는 계속 강세를 보이고 있습니다.

세금 올리면 집값 잡힐까

우선 양도소득세 강화는 집값에 어떤 영향을 줄까요? 이미 겪어서 압니다. 가령 앞으로 6개월 이후에는 양도소득세를 대폭 올리겠다고 발표하면 급매물이 나옵니다. 어차피 팔 사람이라면 싸게라도 파는 것이 답입니다. 그런데 누가 살까요? 현금을 쌓아 두고 있는 사람은 드물고 대출규제까지 있으니 못 파는 사람이 생기기 마련입니다.

6개월이 지나면 어떻게 될까요? 매도인은 당연히 집값을 올려 받으려 하기 마련입니다. 예전에 40억원에서 양도소득세 1억원을 내면 39억원 남던 집에 양도소득세가 4억원 나온다면, 이 집을 36억원에 기꺼이 팔 사람은 없습니다. 한 45억원이나 받아서 세금을 6억원쯤 내고 세후 39억원 정도는 받고 싶어 하겠지요. 매수인 쪽에는 아무 영향이 없으니 집값은 오르게 마련입니다. 양도소득세 강화는 집값을 끌어올립니다. 가게에서 파는 물건에 세금을 새로 붙이면 물건값이 오르는 것과 똑같은 당연한 이치입니다.

집을 팔고 싶게 다른 세금을 동원해 볼까요? 집 있는 사람이 해마다 낼 보유세가 현재가치로 그러니까 당장의 돈으로 쳐서 4억원쯤 되게 세부담을 올리면 36억원에라도 팔지 않을까요? 보유세란 연년세세 내는 세금입니다. 해마다 낼 세금이 2000만원 오른다면 이것을 당장 현금 4억원 내는 것과 같다고 여기고 집을 팔까요? 그럴 리가요. 영원한 정권이란 없습니다. 몇 년 합쳐서 한 1억원 더 길게는 한 2억원이나 내면서 버티리라 맘 먹게 마련입니다. 거래 자체가 안 일어나니 집값은 하락 안 합니다.

취득세는 어떨까요? 취득세를 올리면 매수인이 사기 어려워지니 집값이 떨어지려나요? 문제는 다시 매도인 쪽으로 돌아갑니다. 몇 년 버티는 편이 낫지 몇 억원씩 싸게 팔 사람은 없습니다. 결국 취득세나 보유세나 똑같습니다.

집값 내려도 총부담은 그대로

여기에 한 가지 더 근본적인 문제가 있습니다. 조금 극단적으로 취득세를 4억원 올려서 집값이 가령 36억원으로 떨어진다고 우선 가정하지요. 매수인은 돈 얼마가 있어야 집을 살 수 있을까요? 36억원이 아니라 40억원입니다. 매도인에게 36억원, 국가에 4억원을 내어야 합니다. 집값이 떨어졌다는 것은 착시일 뿐, 집 사는 데 드는 돈, 곧 세포함가격은 40억원 그대로입니다. 매도인과 매수인 사이의 거래가격이 세제외가격으로 표시되니 마치 집값이 떨어진 듯한 착시를 낳을 뿐입니다.

경제원론에서 배웠듯 공급곡선 위에 세금을 그리나 수요곡선 아래에 세금을 그리나 아무 차이가 없습니다. 그저 거래가격을 세포함가격으로 표시하는가 세제외가격으로 표시하는가, 그 차이뿐입니다. 보유세도 똑같습니다. 36억원을 매도인에게 주고 해마다 2000만원을 내는 매수인이라면 현재가치로 쳐서 40억원이 드는 것입니다.

종래 매매가격이 40억원이던 집에 취득세 4억원 또는 현재가치로 4억원어치 보유세를 물리면 거래가격은 36억원으로 떨어질까요? 아주 단기적으로는 그렇습니다. 이미 있는 집은 수량이 일정하니 세금은 집값에 반영됩니다. 그러나 집에도 수명이 있으니 장기적으로는 지어서 공급하는 것입니다. 공급곡선은 수직선이 아니고 우상향하게 마련이고 그렇다면 가격 하락액은 세금보다 낮게 마련입니다. 거래가격 하락폭보다 더 많은 돈을 세금으로 내어야 한다는 말입니다.

토지는 어떨까요? 토지는 수량이 일정하니 세금이 모두 매매가격에 반영되지 않을까요? 집에 관한 한 우리나라에서는, 적어도 서울에서는, 있던 집을 허물어야 집터가 생깁니다. 새 집 값이 올라야만 기존 집을 허뭅니다. 다른 재화와 별 차이 없이 공급곡선이 우상향합니다. 결국 취득세나 보유세를 올리면 집 살 사람은 더 많은 돈이 듭니다.

보유세 정상화의 범위

단기만 생각해서, 보유세 연 2000만원이 모두 집값에 바로 반영되어 집값(거래가격)이 40억원에서 36억원으로(또는 세상 사람 모두가 8년 뒤에는 보유세가 없어지리라고 예측하기에 38억5000만원으로) 떨어진다고 전제하겠습니다. 보유세는 어떤 효과를 낳을까요? 세금을 연 2000만원씩 낼 현금소득이 없는 퇴직자 등이 집을 팔게 됩니다. 이 집을 무주택자나 갈아타려는 사람들 가운데 현금이 넉넉한 사람이(미래 예측은 모두 똑같다고 전제했습니다) 사야 하지만 그런 사람이 드무니 거래절벽이 생깁니다. 그렇더라도 현금이 없는 사람들로부터 있는 사람들로 집이 넘어가기는 합니다.

그런데 왜 그래야 하죠? 여태 집 없던 사람이 살 가능성은 아주 낮습니다. 대출규제까지 있으니 소위 ‘영끌’도 쉽지 않고, 가계부채로 경제 전체가 불안해집니다. 갈아타는 사람은 어느 정도 있겠지만 퇴직자가 살던 집을 넘기게 해야 할 이유는 생각하기 어렵습니다. 현금이 없는 집주인들만 손해본다는 말은 아닙니다. 집을 그냥 가지고 있는 사람도 그만큼 가난해진 것은 똑같습니다. 해마다 세금을 내야 하는 탓에, 팔려고 한다면 36억원(38억5000만원)에 팔아야 합니다.

마지막 문제입니다. 부동산 보유세란 왜 매기는 것인가요? 현행 세제가 집에 딸린 내재적 임대소득(imputed income)에 세금을 안 매기고 있는 부분만큼은 보유세를 매기는 것이 맞습니다. 지방자치단체가 알아서 정하는 보유세라면 사람들이 지방공공재와 견주어 살 곳을 정하니 효율적 세금입니다(Tiebout model). 보유세 ‘정상화’란 딱 거기까지. 재산과세의 수직적 공평이 목표라면 부동산 보유세는 안 맞습니다. 금융자산 등 재산 전부를 보아야 하고 빚이 얼마인지도 보아야 합니다. 꼭 부유세를 입법하자는 주장은 아닙니다. 정책목표를 분명히 하자는 말일 뿐.

[이창희의 국가, 기업, 조세]에서는 조세정책과 기업과세를 중심으로 다양한 이슈를 다룹니다. 이창희 교수는 서울대 법학전문대학원 명예교수로 대학을 떠나고서는 법무법인 세종의 기업전략과 조세센터를 이끌고 있습니다. 미국 하버드 법대에서 법학석사와 법학박사 학위를 받았으며, 공인회계사·외국변호사(미국)로 한미 양국의 회계법인과 로펌에서 활동했습니다.