Barcelona ha conseguido bajar los alquileres con la Ley de Vivienda. El problema es lo que está pasando con los pisos disponibles

Un alquiler que baja de precio en Barcelona suena casi a fallo de mercado o a medir haciendo trampas. Pero es lo que sostiene la Generalitat. Según los datos de fianzas del Incasòl, la renta media de los contratos nuevos en la ciudad ha caído un 4,4% desde marzo de 2024, cuando entraron en vigor los topes. Ahora rondaría los 1.140 euros al mes. En los municipios tensionados, donde rige el límite, las rentas han subido un 0,7%. En los que quedan fuera, un 11%.

El balance llega a una semana de la huelga general del 11 de noviembre, convocada en Cataluña. Una huelga que reivindica muchas cosas, pero sobre todo vivienda digna, algo que recogen tanto la Declaración Unviersal de los Derechos Humanos como todas y cada una de las revisiones de nuestra Constitución. Eso sí, el titular oficial cuenta solo una pequeña parte de esta historia. Vayamos al meollo.

Lo que dice el Govern. La comparación es entre el segundo trimestre de 2026 y el primero de 2024, justo antes de los topes. En ese tiempo la inflación ha subido un 6,8%, según Salvador Illa, y los alquileres regulados mucho menos. Si hubiera seguido la tendencia previa, calcula la Generalitat, la renta media en las zonas tensionadas sería de 1.023 euros en lugar de 894: un ahorro de 129 euros al mes por inquilino. Ojo: es una estimación contrafactual, no un dato que hayamos podido observar. En Barcelona, además, el precio bajó en cinco de sus diez distritos.

¿Hay menos contratos? ¿Y si la clave está ahí? El sector lo denuncia, pero el Govern lo niega. Su argumento: en el último trimestre se firmaron 26.449 contratos de alquiler habitual y se extinguieron 23.937, un saldo de 2.512 a favor, y hay más de 850.000 contratos activos, un máximo histórico. Al parecer, con esos topes a los caseros les compensa menos cambiar de inquilino. Y si hay menos rotación, hay más estabilidad.

Claro, esos 26.449 contratos nuevos quedan por debajo de los entre 30.000 y 40.000 que se cerraban cada trimestre antes de la medida, como recogía El País. Con las fianzas del Incasòl, el Ara contabilizó 34.496 contratos nuevos en Cataluña en el primer trimestre de 2024 y 26.962 en el tercer trimestre de 2025.

La magia del 4,4%. Ese descenso es de la mensualidad, no del metro cuadrado. Según Crónica Global, con datos del Ayuntamiento, los pisos que se alquilan en Barcelona miden de media 71,1 metros cuadrados, un 5,2% menos que hace dos años. El precio por metro cuadrado, de hecho, era en el primer trimestre de 2026 un 0,9% superior al de principios de 2024. Dicho en román paladino: se paga algo menos al mes, pero por un piso más pequeño.

Qué dicen los estudios. Uno de los análisis más completos es el de Simone Cigna, investigador de la Universitat Pompeu Fabra, que aprovecha que los topes llegaron a unos municipios antes que a otros. Su conclusión es que el efecto sobre los precios es real: las rentas de los contratos nuevos son entre un 5,6% y un 6,7% más bajas de lo que serían sin el límite. 

Y también detecta un coste: entre un 13% y un 16% menos de contratos de larga duración firmados cada trimestre. No estamos hablando de un parque que encoge, sino que crece más despacio: en Barcelona, los contratos de larga duración activos pasaron de unos 206.400 a finales de 2023 a unos 212.400 en septiembre de 2025.

Otra cara la aporta un estudio de Fedea firmado por Fernando Pinto: los anuncios de alquiler cayeron un 22,2% en la provincia de Barcelona entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, mientras en Madrid subían un 3,9%. Cada anuncio barcelonés recibió de media 462 contactos en sus diez primeros días, frente a los 103 de Madrid. No se puede medir a una sola causa, pero la diferencia entre oferta y demanda es real.

Las fugas. Parte de la oferta se desvió a los contratos de temporada, que quedaron fuera del límite hasta enero de 2026. Según Cigna, en Barcelona pasaron del 2%-5% de los contratos nuevos antes de 2024 al 24% en la segunda mitad de ese año. El Sindicat de Llogateres apunta al mismo vacío. Desde que se reguló, la Generalitat dice que esos contratos han caído un 40% en un año. Queda el cumplimiento: Cigna estima que el 57% de los contratos largos para los que se puede calcular el tope se registró por encima de él, y la Generalitat tiene 45 propuestas de sanción, ninguna definitiva.

El Sindicat de Llogateres también defendía que los topes empujan a sacar pisos del mercado, pero pide ir más lejos y limitar las actualizaciones anuales de las rentas. Es de lógica. Los datos disponibles respaldan que el límite contiene el precio de los contratos nuevos. Que eso facilite o no encontrar un piso ya es otro tema. Mientras tanto, sigue sin cerrarse el acuerdo entre PSC y Comunes sobre las compras especulativas de vivienda, y el Gobierno central ha optado por otra vía para los caseros.

Comprar más vivienda a los fondos de inversión, como ha hecho Euskadi, es otra vía.

Imágenes | Luis González para Flickr (Barrio gótico de Barcelona)

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