Kira artışından depozitoya... Hukuk, ev sahibi ve kiracı için ne diyor? 10 soru 10 cevap!

Ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar yalnızca kira artış oranlarıyla sınırlı kalmıyor; depozito iadesinden tahliye sonrası boya masraflarına kadar pek çok konu tarafları karşı karşıya getiriyor. Peki, Yargıtay’ın son kararları ve Türk Borçlar Kanunu bu tartışmalı başlıklarda tam olarak ne söylüyor? Detaylar Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun haberinde...

EV SAHİBİ KİRACI DÜŞÜK ORANDA ANLAŞABİLİR Mİ?

1- Kira artışı neye göre belirleniyor?

Kira yenilendiğinde yapılacak artış, TÜFE’nin 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir ancak yasal tavan aşılamaz. Ancak kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa, kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir. Mahkeme bu durumda yalnızca TÜFE’ye değil, emsal kiralara, taşınmazın durumuna ve hakkaniyete de bakabilir.

2- Ekim ayı kira artış oranı yüzde kaç? 40 bin liralık kira ne olacak?

Ekim 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için artış oranı yüzde 31,49. Örneğin 40 bin liralık kira: 40.000 + 12.596 = 52.596 TL. Yani yüzde 31,49 artışla kira 52 bin 596 TL olur. Ancak kira sözleşmesi Kasım ayında yenileniyorsa Ekim oranı değil, Kasım ayında açıklanacak yeni oran uygulanır.

3- Kira tespit davası nedir, kim açar?

Kira tespit davası, kira bedelinin güncel emsal ve rayiçlere göre yeniden belirlenmesi için açılır. Hem ev sahibi hem kiracı dava açabilir. Ancak dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

4- Yargıtay’ın son kararı beş yıl kuralını kaldırdı mı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi yeni kararıyla kira sözleşmesi yeni olsa bile emsalden düşük kira bedeli için 5 yıldan önce kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

5- Depozito ne demek?

Depozito, kiracının borç ve zararlarına karşı verilen güvencedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito para olarak verilmişse, kanun gereği bankada tutulmasına ilişkin özel kurallar vardır.

6- Dolar olarak verilen depozito dolar olarak mı iade edilir?

Depozito dolar olarak kararlaştırılmış ve dolar olarak ödenmişse, kural olarak aynı para cinsinden iade edilmesi gündeme gelir. Depozitonun yabancı para üzerinden verildiği durumlarda sözleşmenin içeriği, ödemenin nasıl yapıldığı ve tarafların iradesi önem taşır. Güvence bedelinin iadesinde esas olan, sözleşme ve kanundaki kuralların birlikte değerlendirilmesidir.

7- Ev sahibi depozitoyu ne zaman kesebilir?

Ev sahibi, depozitoyu istediği gibi kesemez. Ödenmemiş kira veya kiracının sorumlu olduğu başka bir borç varsa ya da olağan kullanımı aşan bir zarar meydana gelmişse, şartları oluştuğunda bunlar depozitodan karşılanabilir. Ama “Ev eskidi, depozitoyu vermiyorum” denilemez. Normal kullanım nedeniyle oluşan yıpranma kiracının borcu değildir. Ev sahibi, kesinti yapıyorsa bunun dayanağını ve gerçek zararını ortaya koyabilmelidir.

KİRACI ÇIKARKEN EVİ BOYATMAK ZORUNDA MI

8- Kiracı çıkarken evi mutlaka boyatmalı mı?

Hayır. Kiracı, evi teslim aldığı gibi kullanmak ve çıkarken de normal kullanımın oluşturduğu yıpranmalardan sorumlu olmamak kaydıyla teslim etmekle yükümlüdür. Duvarların zaman içinde kirlenmesi, rengin solması veya normal kullanım izleri nedeniyle her çıkışta evin yeniden boyatılması zorunlu değildir. Ancak kiracı olağan kullanımı aşan bir zarar vermişse, bunun bedelinden sorumlu olabilir. “Kiracı çıkarken mutlaka boya yaptırır” diye bir kural yok.

9- Aşırı sigaradan duvar sarardıysa kim boyatır? Bu konuda Yargıtay uygulaması nasıl?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5 Aralık 2018 tarihli, E.2017/4599, K.2018/12416 sayılı kararında da kiracının normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu tutulamayacağı belirtildi. Buna karşılık duvarların yoğun biçimde kirletilmesi, ağır sigara sararması, çok sayıda ve büyük delik açılması, derin çizikler veya kiracının kusuruyla oluşan başka zararlar olağan kullanımı aşan hasar sayılabilir. Kiracının evi farklı bir renge boyaması da somut olaya göre ayrıca değerlendirilebilir. Bu durumda ev sahibi gerçek zararın giderilmesini isteyebilir. Özetle normal eskime ev sahibinin, olağan kullanımı aşan zarar kiracının sorumluluğunda.

ANAHTAR TESLİMİNE DİKKAT

10- Evden çıkan kiracı anahtarı nasıl teslim etmeli?

Kiracının en sık yaptığı hatalardan biri de anahtar teslimini belgesiz bırakmak. Anahtar teslimi mümkünse tarih belirtilerek yazılı bir tutanakla yapılmalı. Tutanakta taşınmazın teslim edildiği, anahtarların sayısı ve varsa tarafların tespit ettiği durumlar açıkça yazılmalı.