Vergesellschaftung von Wohnungen: "Bis zu einer Entscheidung vergehen mindestens fünf Jahre"

Vergesellschaftung von Wohnungen"Bis zu einer Entscheidung vergehen mindestens fünf Jahre"

In Berlin verhandeln Linke, Grüne und SPD über eine Koalition und die Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände. Klagen gegen die Pläne könnten bis vor den Europäischen Gerichtshof gehen, sagt der Staatsrechtler Thorsten Ingo Schmidt. Es gebe "vielfältige prozessuale Möglichkeiten, die man ausschöpfen könnte".

ntv.de: Herr Schmidt, die rot-grün-roten Verhandler in Berlin planen, 160.000 Wohnungen im Besitz großer Immobilienkonzerne zu vergesellschaften. Wie bewerten Sie die bisher vorgelegten Ideen?

Thorsten Ingo Schmidt: Ich halte die Pläne für verfassungswidrig, weil ich glaube, dass sowohl ein Verstoß gegen die Berliner Landesverfassung als auch gegen das Grundgesetz vorliegt. Die Landesverfassung sieht keine Möglichkeit zur Vergesellschaftung vor. In der Berliner Verfassung gibt es einen Artikel, der das Eigentum schützt und auch die Möglichkeit der Enteignung gestattet. Und das ist der Fall, wenn ein konkretes Objekt für einen spezifischen Sachzweck, wie etwa den Bau einer Straße, benötigt wird. Eine dem Artikel 15 Grundgesetz vergleichbare Bestimmung findet sich hier nicht. Das bedeutet meines Erachtens, dass der Grundrechtsschutz des Eigentums im Land Berlin weiter geht als nach dem Grundgesetz. Deshalb habe ich erhebliche Zweifel, ob im Land Berlin so eine Vergesellschaftung statthaft wäre.

Welche Punkte stehen der Vergesellschaftung am ehesten im Weg?

Ob Wohnungen zu den vergesellschaftungsfähigen Gütern zählen und die Vergesellschaftung einen verfassungsmäßigen Zweck verfolgt, wird man bejahen können. Ob die Maßnahme dazu geeignet ist, da habe ich bereits Zweifel, weil durch die Vergesellschaftung keine neue Wohnung geschaffen wird. Zur Frage der Erforderlichkeit erscheint es mir zweifelhaft, ob alle anderen Mittel bereits ausgeschöpft worden sind, insbesondere die Ausweisung zusätzlicher Wohngebiete, die Innenstadtverdichtung. Bleibt die Frage der Angemessenheit: Es handelt sich hier um einen massiven Eingriff in die Grundrechte der bisherigen Wohnungseigentümer. Das Eigentum wird ihnen vollständig entzogen, und auf der anderen Seite werden die Mietsteigerungen nur für einen relativ kleinen Kreis der Mieter begrenzt.

Der erfolgreiche Berliner Volksentscheid von 2021 hieß "Deutsche Wohnen & Co enteignen", seitdem werden die Begriffe Enteignung und Vergesellschaftung, um die es in Berlin tatsächlich geht, häufig vermischt. Wo liegen die Unterschiede?

Das Leitbild hinter der Enteignung ist ein Infrastrukturvorhaben: der Bau einer Trasse, Eisenbahn, Autobahn, Stromtrasse, die nicht beliebig verlegt werden kann, weil zwischendrin ein Grundstück liegt, dessen Eigentümer nicht veräußern will. Die Enteignung hat einen betriebswirtschaftlichen Zugang. Bei der Vergesellschaftung geht es um einen volkswirtschaftlichen Zugang, andere Formen des Wirtschaftens zu schaffen und deshalb auch ganze Wirtschaftszweige erfassen zu können. Dass die Initiative vom "Enteignen" sprach, war vermutlich der plakativen Wirkung geschuldet.

Viele Menschen hoffen auf eine schnelle Wende in der Mietenpolitik. Allerdings werden Gerichte zunächst die rechtlichen Fragen klären müssen. Mit welcher Dauer des Verfahrens rechnen Sie im besten Fall?

Sofern die politischen Mehrheiten zustandekommen, muss ein Gesetzentwurf ausgearbeitet und beschlossen werden. Das dauert sicherlich anderthalb bis zwei Jahre. Dann käme es zu den entsprechenden Verfahren, möglicherweise vor dem Berliner Verfassungsgericht und vor dem Bundesverfassungsgericht. Ich rechne mit Verfahrensdauern von mindestens zwei Jahren, eher länger angesichts der hohen Belastungen der Gerichte. Bis zu einer Entscheidung vergehen mindestens fünf Jahre.

Selbst bei verfassungsrechtlicher Unbedenklichkeit sind weitere Verfahren zu erwarten, etwa über die Höhe der Entschädigungen. Sind diese Verfahren in den fünf Jahren schon eingerechnet oder kämen die noch obendrauf?

Es kommt darauf an, wie das Gesetz ausgestaltet sein wird und welche Entschädigungsklausel vorgesehen ist. Streitigkeiten über die Höhe der Entschädigung, sowohl in Bezug auf das Gesetz als solches wie auch im konkreten Einzelfall, würden noch einmal mehrere Jahre zusätzlich beanspruchen.

2023 hat eine Expertenkommission im Auftrag des Berliner Senats ein Gutachten angefertigt, das die Erfolgsaussichten positiv bewertet. In der Kommission saßen Verfassungsrechtler und ein ehemaliger Bundesverfassungsrichter. Sie und andere Experten sehen das dagegen kritisch. Wie ist so ein diverses Meinungsbild möglich?

Der Kern für die unterschiedlichen Rechtsauffassungen liegt darin, dass es noch keine Präzedenzfälle in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland gegeben hat. Der Artikel 15 Grundgesetz ist noch nie zur Anwendung gekommen. Das heißt, es fehlt an jeglicher Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dazu, und deshalb ist das Meinungsspektrum sehr breit aufgestellt. Das wird sich mit entsprechenden Entscheidungen verengen.

Die Bundesregierung plant ein Gesetz, das die Vergesellschaftung auf Landesebene erschweren soll. Warum dieser Aufwand, wenn die Hürden ohnehin schon so hoch liegen?

Der politische Hintergrund dieses Investitionsschutzgesetzes dürfte darin liegen, deutsche und ausländische Investoren nicht vom Investieren in Deutschland abzuhalten. Der Bund hat nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 des Grundgesetzes eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz auf dem Gebiet der Enteignung. Das bedeutet, dass die Länder tätig werden können, soweit der Bund es nicht geworden ist. Wenn der Bund das regeln möchte, darf er kein Sperrgesetz erlassen. Ein Gesetz, das den Ländern die Möglichkeit der Vergesellschaftung verbietet, wäre unzulässig.

Der Bund kann aber eine Regelung treffen und dadurch mittelbar die Länder von eigenen Regelungen ausschließen. Ein Grund kann die Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit sein, weil die Entwicklung in Berlin auch Einfluss auf die Wirtschaftsentwicklung in den anderen Bundesländern hat und dort Investitionen zurückgehen könnten.

Auch an der Verfassungsmäßigkeit dieses Bundesgesetzes gibt es bereits Zweifel.

Sobald dieses Bundesgesetz beschlossen ist, kann es Gegenstand einer abstrakten Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht sein. Eine rot-grün-rote Landesregierung in Berlin könnte gegen dieses Gesetz vorgehen. Umgekehrt, wenn jetzt im Land Berlin ein entsprechendes Landesgesetz zur Vergesellschaftung beschlossen wird, können nicht nur die betroffenen Wohnungsunternehmen dagegen eine Verfassungsbeschwerde erheben, sondern auch die Bundesregierung oder jede andere Landesregierung. Bayern hat das bereits angekündigt.

Manche Rechtswissenschaftler vermuten, die Vergesellschaftung könne gegen Europarecht verstoßen. Was würde das bedeuten?

Das ist eine schwierige Frage. Das Bundesverfassungsgericht kann zu der Auffassung kommen, dass das Berliner Gesetz möglicherweise gegen die Grundfreiheiten des Europarechts verstößt, also gegen die Niederlassungsfreiheit oder gegen die Kapitalverkehrsfreiheit, und diese Frage dem Europäischen Gerichtshof vorlegen. Außerdem kann die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland einleiten. Europarechtlich betrachtet, ist Deutschland als ein gemeinsamer Staat zu sehen, das Handeln Berlins als deutsches Handeln. Und schließlich könnten Unternehmen versuchen, eine Verletzung ihres Rechts auf Eigentum nach der Europäischen Menschenrechtskonvention in Straßburg geltend zu machen. Es gibt also vielfältige prozessuale Möglichkeiten, die man ausschöpfen könnte.

Das klingt, als könnten die betroffenen Wohnungsgesellschaften das Verfahren prozesstaktisch ewig hinauszögern.

Ich kann mir vorstellen, dass das sehr lange dauern kann. Vielleicht bilden sich sogar noch vor einer abschließenden rechtlichen Klärung politische Mehrheiten, die das Gesetz zur Vergesellschaftung wieder aufheben.