房市管制漸進鬆綁 央行防資金回流短期難全面解禁

台灣房市兩年來猶如洗三溫暖！2024年9月中央銀行祭出史上最嚴第7波選擇性信用管制，將全國自然人第2戶房貸成數壓低至5成，今年卻兩度鬆綁，逐步提高至7成，並取消建商購地貸款限期動工規定。從強力打炒房轉向漸進式調整，除了投機需求降溫、不動產授信集中度改善，也與銀行資金配置改變有關。不過，台股熱絡帶來的資金回流風險，仍讓央行不敢大幅放手。

過去二年央行不動產信用管制變化

回顧2024年，青安2.0帶動房市買氣，銀行不動產放款快速擴張。央行擔憂資金過度集中房地產，排擠首購及產業融資，當年9月將第2戶房貸成數由6成降至5成，並擴大至全國適用，第3戶以上及高價住宅貸款成數降至3成，並將「有房無貸」者納入管制；加上銀行自第四季實施不動產貸款總量自主管理，房市資金水龍頭大幅收緊。

第3戶以上、豪宅限制不變 政策非全面轉寬鬆

央行第7波信用管制上路後，買方觀望、交易量萎縮，建商推案及購地轉趨保守，投機炒作減少、房價上漲預期趨緩。央行指出，無自用住宅者購屋貸款占比提高，顯示信用資源逐漸回歸自住需求。全體銀行不動產貸款集中度也由2024年6月底高峰37.61%，降至今年7月底34.44%，減少3.17個百分點。

隨著管制逐漸見效，央行今年3月將第2戶房貸成數由5成提高至6成，9月再調高至7成，回應自住與換屋需求；並取消建商購地貸款18個月內動工切結限制，增加換屋及土地開發的資金調度彈性。不過，第3戶以上、高價住宅貸款限制維持不變，第2戶也不得有寬限期，政策並非全面轉向寬鬆。

避免投機需求捲土而來 短期全面解除管制不易

央行先前也說明，不動產貸款集中度下降，並非房貸餘額減少，而是台股交易熱絡，帶動個人理財周轉金及股市相關信用明顯擴張，加上AI投資與企業融資需求強勁，其他放款成長速度更快，推升整體放款規模，使不動產貸款占比相對下降。

台股資金流入房地產市場，使得央行對整體資金動向保持高度戒備。（資料照）

央行6月理監事會已有理事示警，若台股交易降溫，理財周轉金等放款需求減少，資金可能回流房地產，推升房價。央行總裁楊金龍9月理監事會後記者會也指出，當房市管制已達一定成效，不應再「硬邦邦」，但這並不代表就是一路鬆綁，重要的是調整的速度，若放寬過快，恐再度推升房價看漲預期，吸引資金流入房市。未來將持續觀察房價、資金流向、銀行授信以及金融穩定風險，逐季檢討，若鬆綁後出現副作用，也可能再「reverse」，重新收緊管制措施。

對央行而言，如何兼顧自住需求與金融穩定，又避免股市財富效果外溢、投機需求捲土重來，將是下一階段挑戰，短期內全面解除管制恐怕不易。