토지거래허가구역 실거주 유예 연장·확대, ‘두 마리 토끼’ 잡을까?

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☞최근 부동산 시장에 무슨 일이?

최근 정부가 토지거래허가구역(토허구역)의 실거주 의무 유예 기간을 대폭 연장하기로 했는데요. 무주택자가 허가구역 내에서 임차인이 있는 주택을 내년까지 매입하는 경우에는 임차인의 갱신계약 만료일까지, 최대 2029년 말까지 입주를 유예받을 수 있게 됐습니다. 이를 두고 애초 갭투자를 금지한 토허제의 취지가 퇴색됐다는 지적, 실거주 유예가 그때그때 ‘땜질식’으로 바뀌고 있다는 비판이 제기된 상황입니다. 다음 달이면 지난해 ‘10·15 대책’에서 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 토허구역이 확대된 지 1년이 되는데요. 이번 실거주 유예 연장 조처로 주택거래가 좀 더 활성화되고 전월세 시장 안정에도 도움이 될까요?

Q. 지난 5월 토허구역 내 주택을 올해 말까지 구입하는 무주택자에 한해 실거주 의무를 유예한 적이 있는데요. 이번에 실거주 유예를 또 연장한 이유는 무엇인가요?

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A. 정부는 올해 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되기에 앞서 지난 2월 다주택자들의 신속한 매도를 지원하고자 임차인이 있고 매수자가 무주택자인 경우에 한해 토허구역 내 실거주 의무를 기존 임대차 최초 계약 종료일까지 한시 유예했습니다. 이어 5월 양도세 중과 유예 종료 이후에는 해당 조처의 적용 범위를 비거주 1주택 등 모든 주택으로 확대하고 무주택자가 올 연말까지 토지거래허가를 신청하면 임차인의 임대차 계약 종료일까지 실거주를 유예받도록 했습니다. 이번 조처는 ‘8·3 세제개편안’에 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 단기적으로 주택 매도를 유도하는 방안이 포함된 데 따른 후속 조처 성격을 띠고 있습니다. 정부의 세제개편에 따라 다주택자와 아파트 매입임대 사업자가 내년 말까지 주택을 매도하려고 해도 임차인이 있는 집은 실거주 의무로 인해 매매가 불가능한 현실을 고려해, 무주택자가 실거주 유예를 신청하면서 전월세를 안고 주택을 살 수 있는 기간을 내년 말까지 연장한 것입니다.

Q. 다주택자와 아파트 매입임대 사업자는 내년까지 집을 팔아야 세제 혜택을 받을 수 있다면, 앞으로 급매물이 많이 나올 수 있다는 뜻인가요?

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A. 이번 세제개편안은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 오는 2028년 말까지 매도하면 양도소득세 중과세를 한시 완화하는 방안이 담겼습니다. 먼저 1세대 2주택자는 기본세율(6~45%)에 중과세율 20%포인트를 적용받지만 내년 1월1일~12월31일 양도하는 때는 중과세율을 5%포인트로 경감하고 2028년 1월1일~12월31일 양도하면 중과세율 10%포인트로 경감하도록 했습니다. 또 현재 30%포인트 중과세를 적용받는 1세대 3주택 이상은 내년에 매도할 경우 10%포인트, 내후년에 매도 시는 15%포인트의 경감된 중과세율을 적용하도록 했습니다. 즉 지난 5월9일까지 주택을 처분하지 않았던 다주택자는 한 번 더 완화된 세율을 적용받아 주택을 매도할 기회가 주어진 것입니다.

매입임대 아파트 사업자는 현행 세법상 임대 기간이 끝난 뒤 매도할 때 양도세 중과세를 적용하지 않고 있는데요. 이번 세제개편안은 임대 기간 종료 후 자동말소된 조정대상지역 내 매입임대 아파트의 경우는 내년 12월31일 이전 양도분에 한해 중과세를 배제하도록 했습니다. 그러다보니 매입임대 아파트 사업자들이 반발하는 등 논란이 빚어지고 있지만, 국회에서 관련 개정안이 그대로 확정된다면 자동말소된 매입임대 아파트 사업자들은 중과세를 피하기 위해서는 내년 말까지 주택을 매도해야 하는 처지입니다.

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최근 서울 지역 매물 수는 증가하는 추세입니다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계를 보면, 이달 21일 기준 서울 아파트 매물 건수는 총 7만941건으로 지난달 3일 세제개편 발표일 6만409건 대비 17.4% 증가했습니다. 세제개편안에 이어 토허구역 실거주 추가 유예 방안이 나오면서 이번 기회에 주택을 매도하려는 움직임이 확대되고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 또 고가주택과 비거주 1주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 세제개편안이 국회를 통과해 내년부터 시행된다면 비거주 1주택자의 절세용 매물이 나올 것이라는 전망도 제기되고 있습니다. 부동산 업계에서는 특히 양도세 장기보유특별공제를 거주공제로 개편하는 데 따라 내년 중 절세용 매물이 속출할 가능성을 주목하고 있습니다.

Q. 지난 5월 토허구역의 실거주 유예 기간을 정할 때는 임차인의 최초 계약 기간 만료일까지로 했는데, 이번에는 임차인의 갱신계약까지 인정하는 것으로 바뀌었습니다. 임차인 주거 안정에 도움이 될까요?

A. 지난 5월 당시에도 실거주 유예 기간에 임차인의 갱신계약 기간을 포함해야 하는지를 두고 논란이 있었는데요. 갱신계약 기간까지 인정하면 실거주 유예기간이 지나치게 길어지면서 전월세를 낀 갭투자에 가까워진다는 우려에 따라 5월12일 현재 임대 중인 주택의 ‘임대차 잔여 계약기간’으로 정해졌습니다. 현행 주택임대차보호법상 집주인이 바뀐 뒤 실거주하게 되면 임차인 계약갱신권 사용이 불가능해지는 점도 고려됐습니다. 그러나 토허구역 주택 매매로 인해 임차인 지위가 불안해졌다는 지적에 따라 이번에는 임차인 갱신계약 기간까지 주택 매수자의 실거주를 유예할 수 있도록 하면서, 임차인 보호를 좀 더 강화한 것입니다. 다만, 임대차 갱신을 인정받기 위해서는 주택 매수자의 실거주 유예 신청 전에 계약을 체결하고, 갱신계약이 실거주 유예 신청 기간(2026년 10월1일~2027년 12월31일) 안에 시작돼야 합니다. 예를 들면, 임대차 계약 기간이 내년 3월까지이고 갱신청구권을 사용할 수 있는 임차인이 있는 주택이 있다고 가정하면, 이 주택 매수자가 토지거래 허가를 신청(실거주 유예 신청)하기 전에 임차인과 집주인(매도자)이 갱신계약을 체결해야만 이 갱신계약의 만료일인 2029년 3월까지 실거주가 유예될 수 있습니다. 반대로 현재 임대차 계약이 2028년 3월에 만료되는 임차인이 있는 주택이 내년 중 매매되는 경우에는 매수자의 실거주 유예기간은 지금과 마찬가지로 2028년 3월까지이고, 이 사례에서 임차인은 계약갱신청구를 할 수 없습니다. 즉 갱신계약 시작일이 내년 12월31일까지인 경우로만 한정해 매수인의 실거주 유예는 최대 2029년 12월31일까지만 허용한 것입니다.

Q. 갭투자를 막고 실거주 목적 수요자의 주택 매입만 허용하는 토지거래허가제 확대 시행 이후 아파트값이 더 올랐다는 지적도 있습니다. 전월세 가격도 마찬가지고요.

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A. 지난해 10·15 대책에서 확대된 토지거래허가제가 최근 1년간 아파트 시장에 끼친 영향에 대해서는 논란이 있는 상황입니다. 한국부동산원 통계를 보면, 지난해 10월부터 올해 8월까지 서울 아파트 매매가격은 9.33% 올랐고, 같은 기간 전세가격은 8.77%, 월세가격은 8.05% 상승했습니다. 적지 않은 상승률입니다. 다만, 지난해 2월 서울시의 갑작스러운 결정으로 토허구역에서 풀린 강남권 ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성, 대치, 청담동) 아파트값이 급등하면서 지난해 송파구 아파트 매맷값이 연간 18.55%, 강남구는 연간 11.74% 폭등한 사실을 고려해야 합니다. 이에 따라 토허제가 없었다면 2~3년 전 착공 물량 감소로 인해 입주물량이 급격히 줄어든 올해 서울 지역에선 아파트 매맷값이 더 큰 폭으로 올랐을 것이라는 지적도 있습니다. 다만, 전월세 시장은 사정이 다릅니다. 올해 입주 물량 감소와 함께 토허제의 실거주 의무에 따른 전세 매물 품귀 현상이 맞물리면서 전월세 시장 불안이 심화했다는 평가가 우세합니다.

Q. 오는 12월 말에 서울과 경기 12개 지역의 토허구역 지정 기간이 종료되는데요. 정부는 이들 토허구역을 모두 재지정할까요?

A. 최근 정부의 토허구역 실거주 유예기간 연장·확대 조처는 토허구역 재지정을 전제로 한 것으로 볼 수 있습니다. 내년 말까지 실거주 유예 신청이 가능하도록 연장했으니까요. 또 서울과 경기도 규제지역 전역에서 집값 상승세가 이어지고 있어, 토허구역 해제를 논의하기에는 시기상조인 게 현실입니다. 다만, 최근 강남권에서 시작된 아파트값 하락세가 공고해지고 강북 등 중저가 아파트 밀집지역 아파트값도 안정세로 돌아선다면 내년 이후 토허구역을 조정·축소할 가능성은 열려 있다고 보입니다. 또 세제 개편에 따라 앞으로 비거주 1주택자의 세 부담이 증가하면 자연스럽게 전세를 낀 매수(비거주 1주택자) 수요가 줄어드는 등 시장 환경이 바뀔 수 있습니다. 소비자 불편이 크고 지방자치단체 행정력 부담도 있는 규제인 ‘아파트 토허제’를 유지할 실익이 반감될 수 있다는 뜻입니다.