Moins de locaux vides sur les artères commerciales du Québec

Malgré un contexte économique difficile, les artères commerciales du Québec ont repris vie depuis la pandémie et leur taux d’inoccupation continue de baisser. Mais l’embellie est loin d’être généralisée, alors que certaines peinent encore à attirer les commerçants et comptent toujours un nombre important de locaux vides.

« Il y a des secteurs où ce n’était pas chic durant la pandémie. Beaucoup de commerces ont fermé, des artères ont eu de la difficulté. […] On constate maintenant que même si on continue de dire que l’économie va mal, la situation s’est améliorée », souligne Christian-Pierre Côté, associé de la firme Côté Mercier, spécialisée dans la cueillette de données immobilières.

La firme publie mercredi son étude annuelle sur l’inoccupation et la vacance sur les artères commerciales de la province. En tout, l’équipe s’est penchée sur 67 artères, couvrant 11 régions administratives. Résultat : le taux d’inoccupation global s’élève à 2,5 % en 2026, contre 2,9 % l’an dernier. En 2021, il atteignait 5,5 %.

Le portrait est particulièrement favorable dans Lanaudière, où le taux d’inoccupation n’est que de 0,4 %, ainsi que dans le Centre-du-Québec (0,5 %), en Montérégie (1,1 %) et en Mauricie (1,5 %).

À l’opposé, l’Outaouais affiche un taux de 6,2 %. La situation est particulièrement préoccupante au centre-ville de Hull, à Gatineau, où le taux d’inoccupation grimpe à 19,3 %, contre 15,7 % l’an dernier. Le taux de vacance — soit la proportion de locaux commerciaux vides, qu’ils soient offerts en location ou non — atteint quant à lui 24,8 %.

« Gatineau a de la misère depuis quelques années et ça empire. On ne semble pas trouver la solution pour redynamiser le quartier », observe M. Côté.

Les municipalités disposent pourtant de leviers pour favoriser la vitalité de leurs artères, estime-t-il. La densité de population, l’offre commerciale et l’aménagement urbain peuvent notamment faire une différence. « Les commerces de proximité doivent comprendre les besoins de la clientèle qui fréquente l’artère. […] On veut se sentir en sécurité et que ce soit agréable d’aller magasiner », explique-t-il.

Un Montréal à deux visages

À Montréal, la situation s’améliore : le taux d’inoccupation est passé de 2,9 % à 2,4 % en un an. Le taux de vacance a lui aussi diminué de 7,3 % à 6,1 % entre 2025 et 2026. Une moyenne qui cache toutefois des écarts importants.

D’un côté il y a les artères modèles : les rues Jean-Talon, Masson et Beaubien, sur lesquelles le nombre de locaux vides est quasi nul.

De l’autre, des rues comme Sainte-Catherine peinent toujours à retrouver leur vitalité. « Sainte-Catherine s’améliore, mais a encore de la misère. Côté ouest, les travaux s’éternisent, et côté est, on est face à un contexte social difficile », analyse M. Côté.

Sur Sainte-Catherine Ouest, entre la rue Saint-Urbain et l’avenue Atwater, 9,7 % des locaux recensés sont vacants, qu’ils soient offerts en location ou non. Sur Sainte-Catherine Est, entre les rues Saint-Urbain et Cartier, cette proportion grimpe à 15 %.

« Sur Sainte-Catherine Est et Ontario aussi, il y a différents enjeux comme l’augmentation de l’itinérance, les problèmes de consommation. Il y a des immeubles qui sont carrément éventrés, laissés à l’abandon, des vitrines brisées, des graffitis partout. Ça diminue le sentiment de sécurité », fait valoir M. Côté.

Le portrait ne rend d’ailleurs pas compte de tous les bâtiments abandonnés qui ponctuent certaines artères, souligne-t-il. Les immeubles entièrement condamnés, qu’il qualifie de « verrues urbaines », ne sont pas comptabilisés dans l’étude.

À noter que si une artère avec un faible nombre de locaux vacants est signe de vitalité, cela n’est pas un idéal à atteindre non plus, note M. Côté. Un taux d’inoccupation très faible peut réduire les possibilités pour de nouveaux commerçants de s’installer ou pour ceux déjà établis de prendre de l’expansion.