Québec demande à la cour d’annuler la vente au privé de 94 logements sociaux

La vente au secteur privé d'un organisme sans but lucratif d'habitation pour aînés de 94 logements à Repentigny se judiciarise.

La procureure générale du Québec, la nouvelle ministre de la Justice, Marie-Claude Sarrazin, demande à la Cour supérieure d'annuler la transaction, comme le réclamaient les organismes de défense en droit du logement.

Une demande en annulation d'une vente ainsi qu'une demande d'injonction urgente pour récupérer l'argent ont été déposées au palais de justice de Joliette le 23 octobre, soit un mois après la vente.

L'immeuble la Résidence de la Rive-Nord, située au 739, rue Notre-Dame, à Repentigny, avait été vendu le 23 septembre dernier pour 8,5 millions de dollars, soit 90 000 $ par appartement, sans l'autorisation du gouvernement.

La Coalition avenir Québec (CAQ) avait adopté une loi en 2022 pour obliger les administrateurs de coopératives et d'OSBL d'habitation à obtenir la permission du gouvernement avant de vendre des immeubles dans lesquels des fonds publics ont été investis, ce qu'il reviendra à la cour de déterminer.

L'ancienne ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, estimait à l'époque que la vente d'OSBL d'habitation à des intérêts privés menace la pérennité de ce parc et, en conséquence, l’accès à un logement à coûts abordables aux ménages à revenu faible ou modeste.

La loi avait été adoptée rapidement et à l'unanimité à l'Assemblée nationale à la suite de la vente, au printemps 2022 de deux OSBL d'habitation pour aînés : le complexe de 60 logements Villa Belle Rivière, à Richelieu en Montérégie, et le Faubourg Mena’Sen, qui compte 172 logements à Sherbrooke.

Elle n'a cependant jamais subi le test des tribunaux depuis son adoption. Sa capacité à protéger ou non le parc actuel de logements sociaux pourrait donc faire école.

Environ 70 000 personnes vivent dans des OSBL d'habitation au Québec.

Y a-t-il eu des fonds publics?

L'acte de vente de la Résidence de la Rive-Nord a été signé par les quatre administrateurs de l'OSBL, dont le président de son conseil d'administration, Pierre Béland.

Ce dernier soutient qu'aucun fonds public n'a été investi dans l'immeuble lors de sa construction en 1977 et qu'il n'avait donc pas à demander à Québec l'autorisation de vendre.

Les organismes de défense en droit du logement soutiennent de leur côté que l'injection de fonds publics dans la construction et le financement de l'immeuble ne fait pas de doute.

La naissance de l'OBNL est racontée dans un document appelé Histoire chronologique des clubs Lions au Québec, écrit pour le 100e anniversaire de leur arrivée au Québec et sur lequel s'appuient les organismes de défense en droit du logement dans leur démarche.

On peut y lire : Le 4 juin 1975, une rencontre était tenue avec la Société d’Hypothèques et de Logement. Devant le sérieux du projet, un fond de 9000 $ était obtenu. Un architecte et un ingénieur sont engagés pour préparer les plans préliminaires. Une corporation sans but lucratif avait été formée pour voir à la réalisation du projet. Après avoir obtenu l’approbation du terrain et des plans, la corporation parrainée par le club Lions de Repentigny a obtenu un prêt hypothécaire de 2 697 800 $.

Outre la mise de fonds de départ de 9000 $, équivalant aujourd'hui à près de 50 000 $, l'immeuble a été financé par des programmes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), soutient la porte-parole du Front d'action populaire en réaménagement urbain, Véronique Laflamme.

La SCHL fournissait le financement complet aux OBNL d'habitation avec une hypothèque à 10 % d'intérêt alors que les banques prêtaient plutôt à 12 %, 14 %, voire 20 % d'intérêt, raconte l'ancien coordonnateur du FRAPRU, François Saillant.

Ce taux d'intérêt fixe privilégié coûtait en moyenne 14 millions de dollars par année aux contribuables canadiens dans les années 1980, selon un rapport de la SCHL.

Auteur de livres sur le droit au logement, François Saillant estime qu'à moins que le propriétaire ne démontre le contraire, l'immeuble a été financé en partie par des fonds publics.

En plus d'un taux d'intérêt subventionné, François Saillant juge fort probable que l'édifice ait aussi bénéficié d'un programme de compléments de loyer, qui est l'équivalent de ce qu'on appelle maintenant des suppléments au loyer qui abaisse le coût pour les locataires à plus faibles revenus à un coût équivalent à 25 % de leurs revenus.

Ces montants étaient remis à l'OSBL et non aux locataires, et il s'agissait là encore d'une subvention, estime-t-il.

Dans l'historique des clubs Lions du Québec, on peut aussi lire que la moitié des logements sont subventionnés par la Société d'Hypothèques et de Logement.

L'un des anciens membres du conseil d'administration de la Résidence de la Rive-Nord confirme que, même au début des années 2000, des fonds étaient reçus en compléments de loyer pour quelques locataires. On les appelait les subventionnés, dit-il.

Le président du conseil d'administration de l'OSBL, Pierre Béland, soutient que si la subvention de départ de 9000 $, équivalente à 50 000 $ aujourd'hui, est un enjeu, il est prêt à la rembourser : Je vais le donner, moi, le 50 000 $, je vais le donner.

Au sujet du taux d'intérêt à 10 % de la SCHL, il juge que cela ne constitue pas une subvention, car à long terme, ce taux fixe n'a pas été avantageux, surtout à partir des années 2000, alors que les banques prêtaient à des taux très bas. Il y a eu combien d'années à du 2 % ou du 3 %?, s'exclame-t-il.

Il ajoute que l'argent de la vente, 8,5 millions de dollars, a été placé dans un compte en fidéicommis chez KRB avocats. Son objectif était de remettre l'argent à d'autres OSBL d'habitation, comme le prévoient les lettres patentes de la Résidence de la Rive-Nord en cas de dissolution.

Cet argent, dit-il, pourrait aider à sauver d'autres logements sociaux construits à la même époque et qui, aujourd'hui, ont besoin de travaux de rénovation.

Une loi qui ne va pas assez loin

Certains articles de la loi adoptée en 2022 sont aussi venus bonifier la Loi sur les compagnies du Québec pour protéger la mission des OSBL d'habitation.

Ainsi, la première obligation d'une personne morale est de préserver l’affectation sociale ou communautaire de l’immeuble. Contrevenir à cette obligation est passible d’une amende de 2500 $ à 10 000 $.

La loi donne aux juges un pouvoir discrétionnaire pour augmenter considérablement le montant des amendes. Sur déclaration de culpabilité, un juge peut... imposer une amende additionnelle équivalant à la valeur des biens faisant l’objet de l’infraction, et ce, même si l’amende maximale prévue au premier alinéa a été imposée au contrevenant.

Me Vincent Perreault, du cabinet d'avocats Ratelle, à Joliette, estime cependant que les modifications apportées en 2022 sont insuffisantes pour bien protéger les logements hors marché existants. C'est un bon début, mais ce n'est peut-être pas tout à fait assez complet et exhaustif pour pouvoir venir suffisamment bien protéger ce qu'on veut protéger avec ça ultimement : les habitations avec des loyers abordables, et évidemment les gens et toute une tranche de la société qui y a accès et a besoin de ces habitations-là.

La loi mériterait d'être étendue, selon Me Perreault, car elle parle de l'obligation de la personne morale sans véritablement viser les administrateurs, même si au final ce sont eux qui sont visés, précise-t-il. Les modifications auraient dû donner des obligations plus personnelles aux administrateurs de ces OSBL.

Une enquête aussi demandée

En plus de faire annuler la vente, les deux fédérations d'OSBL du Grand Montréal demandent au gouvernement une enquête en vertu de l’article 230 de la Loi sur les compagnies afin de faire toute la lumière sur les affaires de la personne morale et sur les circonstances ayant mené à la vente.

Une enquête sur une personne morale, à savoir un OSBL, est une disposition rarement utilisée qui est à la discrétion du ministre des Finances du Québec.

La Loi sur les compagnies stipule en effet que lorsque le gouvernement le juge à propos, il peut ordonner la tenue d’une enquête sur les affaires d’une personne morale. Pour les fins de cette enquête, la personne ou les personnes ainsi nommées ont les mêmes pouvoirs que ceux possédés par les commissaires nommés en vertu de la Loi sur les commissions d’enquête, sauf celui d’imposer l’emprisonnement.

Me Vincent Perreault précise que ce pouvoir d'enquêter sur les OSBL n'a pas été utilisé depuis au moins 30 ans.

Le président de l'OSBL, Pierre Béland, affirme que le conseil d'administration a pris la décision de vendre la bâtisse à quelqu'un qui aurait eu une pérennité, qui aurait sauvé la bâtisse en investissant.

Ça prenait des fonds autres que ceux des locataires, fait-il valoir.

L'homme qui gère bénévolement l'immeuble depuis trente ans juge avoir pris la meilleure décision.

D'autres administrateurs n'auraient pas pu faire plus que nous autres. Pensez qu'un nouvel acheteur, avec des compagnies associées, peut prendre de l'argent dans ses autres compagnies puis l'investir pour rénover. Moi, ce qu'il fait là [le nouvel acheteur], je n'aurais pas été capable.