房貸集中度降到34%就安全？專家揭恐怖真相：資金只是換地方燒！

央行這次放寬第2戶房貸，反映的是房市降溫與銀行不動產授信風險控管已有改善，但資金流向改變後，整體家庭槓桿與信用風險是否仍在可承受範圍，仍需要持續觀察。（資料照）

央行9月放寬自然人第2戶房貸最高成數至7成，背後一項重要因素，是銀行不動產授信集中情形已經改善。最新數據顯示，截至今年7月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.44%，較113年6月底37.61%的近期高點下降3.17個百分點。

不過，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠提醒，不動產貸款集中度下降，不代表整體金融槓桿同步降低。尤其近期企業融資需求增加、股市交易熱絡，市場甚至出現「四貸同堂」、「六貸同堂」等說法，更應觀察資金從房地產轉往其他領域後，整體信用風險是否真的下降。

從五大銀行授信結構來看，這項變化已相當明顯。113年購屋貸款約1兆1,632億元，高於資本支出貸款約9,735億元；到了114年，購屋貸款降至約7,693億元，資本支出貸款則為8,304億元，房貸規模首次落後資本支出貸款。

今年前7月，五大銀行新承作購屋貸款約3,799億元，資本支出貸款約5,312億元，差距進一步擴大。陳孟筠表示，這代表銀行放款流向確實更加分散，除了住宅貸款之外，企業投資、建廠擴產、週轉金及個人理財等資金需求也在增加。

因此，當不動產貸款占比下降時，不能單純理解成「房市槓桿降低」。其中一個原因可能只是其他類型放款成長更快，使房地產相關貸款占銀行總放款的比重被稀釋。換句話說，銀行資金的確沒有過去那麼集中在房市，但市場上的信用與槓桿並沒有因此消失。

從家庭財務來看，目前也尚未出現大規模還款壓力。央行金融穩定報告顯示，114年底家庭部門借款餘額約25.29兆元，相當於全年GDP的88.06%；家庭整體借款逾期比率為0.15%，其中購置不動產借款逾期比率僅0.10%，信用品質仍屬穩健。

真正值得注意的是，不同貸款工具承受市場反轉的方式並不相同。房貸多採長期分期償還，但股票融資或質押若遇到股價快速下跌，可能短時間面臨補繳資金或降低持股部位的壓力。若同一家庭同時背負房貸、信貸及投資槓桿，遇到股市修正、所得減少或利率長期偏高，債務壓力可能同時浮現。

因此，陳孟筠認為，判斷金融風險不能只看不動產貸款集中度。央行這次放寬第2戶房貸，反映的是房市降溫與銀行不動產授信風險控管已有改善，但資金流向改變後，整體家庭槓桿與信用風險是否仍在可承受範圍，仍需要持續觀察。