קונים דירה על הנייר? זה מה שחייבים לדעת לפני שחותמים

מהבטוחות שמגנות על הכסף שלכם ועד מועד המסירה – כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקה הגדולה ביותר של חייכם. ומהם היתרונות והחסרונות ברכישה על הנייר? 

אורי חודי|

"בדרך הביתה" הוא פודקאסט שנועד לעשות סדר בכל מה שקשור לקניית הדירה הראשונה שלכם. בכל פרק מביאים אנשי מקצוע מהשטח שיעזרו להבין את העולם הזה בשפה פשוטה ובגובה העיניים. האורח בפרק השני הוא עידן מטלין, סמנכ"ל ויועץ משפטי ראשי של אפריקה ישראל מגורים, ויחד נבין מה זה אומר לקנות דירה על הנייר, מה היתרונות והסיכונים, ואיך בוחנים הזדמנויות בצורה מושכלת.

מה זו בעצם דירה על הנייר?

"זו דירה שעדיין לא נבנתה, או שנבנתה ועדיין לא קיבלה את כל האישורים הנדרשים לאכלוס שלה. למעשה חותמים על התחייבות מול היזם לשלם על הדירה, ובמקביל היזם מתחייב לבנות ולבסוף גם למסור את הדירה. תאריך המסירה תלוי בשלבים של הפרויקט – אם הפרויקט בהתחלה זה יכול להיות עוד מספר שנים, ואם הוא בסוף זה יכול להיות בחודשים הקרובים".

מה היתרונות של רכישה כזו?

"יש כמה יתרונות מרכזיים. הראשון זה הכסף – ככל שקונים דירה במצב התחלתי זה כמובן משתקף במחיר, שלרוב יהיה יותר נמוך מדירות בסביבה. ככל שהשלב מוקדם אפשר גם לבנות את לוח התשלומים בהתאם ליכולת של הרוכש, ובעצם לתכנן יותר נכון איך להקצות משאבים. אם אני מתכנן את ה-3-4 שנים הבאות שלי, רוכש דירה במחיר מסוים בתנאי תשלום שיכולים להתאים לי, התקופה הזאת בעצם יכולה לעזור לי אם אני מעריך שארוויח סכום מסוים בשנים האלה ואצליח לעמוד בהתחייבויות שלי. יתרון נוסף זו האפשרות לשנות את הדירה – ככל שהשלב יותר התחלתי אפשר לשנות אותה, לעצב אותה אחרת. יש מגוון רחב בהתחלה, אם מתלבטים בין 4 ל-5 חדרים, רוצים מזרח, מערב, קומה, מחסן, חנייה – יש המון משתנים שיש שליטה עליהם".

מהצד השני, מה הסיכונים שצריך להכיר?

"יש סיכונים לא מעטים. הראשון הוא נושא הבטוחות – כשאתה היום משלם כסף ליזם ועוד לא קיבלת את התמורה, צריך לוודא שהיזם דואג להעמיד בטוחות נדרשות. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) נותן מענה טוב וביטחון לרוכשים, וקובע שיזם לא יכול לקבל מעל 7% ממחיר הדירה אלא אם הוא מעמיד ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או בטוחה אחרת. דבר נוסף שצריך לשים לב אליו זה נושא המסירה. חוזה המכר חייב לכלול מועד ספציפי למתי הקבלן מתחייב למסור את הדירה. בשנים האחרונות בעקבות האירועים במדינה ראינו פרויקטים שמתעכבים במסירה, אז אנשים צריכים לקחת מרווחים ולדאוג שתהיה להם קורת גג עד שיקבלו את החזקה בדירה החדשה".

איך יודעים שהיזם יציב ויעמוד בהתחייבויות?

"בראש ובראשונה, צריך לדעת עם מי אתה מתקשר – לבדוק את ההיסטוריה של אותו יזם, את האיתנות הפיננסית שלו והמוניטין. בסוף ההתחייבות החוזית מול היזם היא ארוכת שנים – לבנות, למסור, לרשום על שמך, לטפל בתקלות בתקופות הבדק. בנוסף, כשנכנסים לפרויקט חייבים לבדוק אם יש בנק מלווה לפרויקט, כי בנק בודק את היזם והפרויקט, מה שממזער את הסיכונים. כשרוכש מגיע לקנות דירה, חשוב שיהיה לו ליווי משפטי. עורך דין שמתמחה במקרקעין יודע לשאול את השאלות הנכונות בזמן הנכון. אנחנו כעורכי דין שמייצגים את היזם מעבירים לו דוגמאות של שוברי תשלום ופנקסי שוברים, ואפשר לראות שהתקשרנו בהסכם ליווי פיננסי סגור – שהכספים נכנסים לחשבון סגור ולא משמשים לדבר חוץ מלבנות את הפרויקט".

אם יש עיכובים, מה הזכויות של הרוכשים?

"חוק המכר (דירות) מעגן את הזכויות של הרוכשים לקבלת פיצויים במקרה של עיכובים במסירה. תיקון מספר 9 שנכנס לתוקף ביולי 2022 חידד את הנושא וקבע את התקופות שלאחריהן יזם יצטרך לפצות רוכשים. החוק מחמיר עם היזמים ביחס למתי הם פטורים מהתשלומים האלה, ואלה חוקים קוגנטיים שאי אפשר להתנות עליהם אלא לטובת הדיירים. בסך הכל יש לנו מערכת חוקים בישראל שהיא פרו-רוכשים".

איך רוכש יכול להבין אם ההדמיות של הדירה תואמות את המציאות?

"היום יש כלים חדשניים כמו טכנולוגיות תלת-מימד ו-AI שמשתמשים בהם כדי לתת לרוכש את החוויה להבין איך הדירה שלו תיראה. אלה כלים שיווקיים לגיטימיים, אבל חשוב לדעת שיש אותיות קטנות – באותיות הקטנות כתוב שאלה הדמיות להמחשה בלבד, ומה שיחייב את החברה זה רק החוזה, המפרטים והתוכניות. ולכן, שוב, כשקונים דירה על הנייר, לוקחים עורך דין, בודקים את המפרטים והתוכניות, בודקים שכל מה שהחברה התחייבה אליו מופיע בכתב – כי מה שלא כתוב לא קיים. זאת ההמלצה מספר 1 ברכישה מקבלן".

ערבות חוק מכר – מה המשמעות שלה ואיך היא עובדת בפועל?

"ערבות חוק מכר נובעת מחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). נוסח הערבות מול הבנקים המלווים קבוע בחוק ולא ניתן לשינוי. הערבות אומרת דבר מאוד פשוט – על כל שקל שרוכש משלם ליזם באמצעות פנקס שוברים, הוא יקבל ערבות בנקאית. הערבות הבנקאית אומרת במפורש שאם חס ושלום קורה משהו ליזם ויש קריסה למשל, אז הכסף שלו מובטח. הבנק המלווה אחראי להעביר לקונה את הכסף, וככה הקונה יודע שעל כל שקל שהוא מכניס הוא יקבל בטוחה מתאימה. הוא יודע שהוא מוגן והוא יכול לישון טוב בלילה".

בתקופה הזו רואים יותר מבצעי מימון. מה צריך לבדוק מעבר למחיר?

"מה שחשוב להבין זה שאין מתנות חינם. אנחנו רואים היום מבצעים של 20/80 או אפילו 10/90, והרוכשים צריכים להבין שהיזם לוקח בחשבון שהוא מקבל את רוב הסכום רק עוד שנתיים, ומגלם את זה במחיר של הדירה. בנוסף, צריך לשים לב שהתשלום המשמעותי – ה-80% או ה-90% שמשלמים בהמשך – לא מוצמד למדד, כי אם כן יהיה סכום משמעותי נוסף שהרבה אנשים לא לוקחים בחשבון".

מה הטעויות הנפוצות שאנשים עושים?

"הטעות הקריטית היא סביב מועד המסירה. אנשים אומרים 'טוב, עד שזה יגיע'. זה מגיע בסוף, ואז צריך להתארגן עם כסף. בצד השני, למועד המסירה עשויים להיות עיכובים, בין אם באשמת היזם או שלא, ואנשים מגיעים לנקודה שהם צריכים לפנות את הבתים שלהם ואין להם איפה לגור, והם משלמים משכנתא ושכירות ביחד. תמיד צריך לקחת מרווח של זמן מעבר למה שהיזם מתחייב, כדי לעשות את המעבר בנחת".

לסיכום, שלושה דברים פרקטיים שחשוב לעשות לפני שחותמים?

"דבר ראשון, עורך דין. אני כעורך דין שמייצג יזם – על פניו זה לא באינטרס שלי – אבל אנשים לא מבינים שזה הכי באינטרס שלי. אנחנו אומרים לאנשים: תקראו את ההסכם, תעבירו אותו לאנשי מקצוע, תראו על מה אתם חותמים. לא קונים דירה כל יום, זה אולי הנכס הכי יקר שיש לאנשים – שעבדו המון שנים בשביל להגיע לזה וחולמים על זה, וחשוב להבין על מה חותמים עד הסוף. דבר שני, בטוחות – לא נכנסים לפרויקט בלי לדעת שהפרויקט מלווה ועם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. דבר שלישי, נושא המדד – אנשים מתפתים עם המבצעים ולא מבינים שרוב התשלום לפעמים צמוד מדד, וזה סכום משמעותי שהרבה אנשים לא לוקחים בחשבון. לקרוא, לקרוא, לקרוא".