Como resolver a crise da habitação? Deixar construir

É fácil identificar o problema. É fácil criticar os preços, discutir os responsáveis e anunciar novas medidas. A pergunta verdadeiramente importante é outra: como conseguimos aumentar rapidamente a oferta de habitação?

Se queremos mais habitação, precisamos de tornar extraordinariamente simples construí-la.

Hoje, quem pretende desenvolver um projeto habitacional pode enfrentar meses, por vezes anos, de procedimentos administrativos, pareceres, exigências documentais e incerteza sobre os prazos de aprovação. Este processo tem custos que acabam, inevitavelmente, por influenciar o preço final das habitações.

Um terreno que permanece parado durante dois anos não é apenas um terreno à espera de autorização. É capital imobilizado, investimento adiado e habitação que ainda não chegou ao mercado.

E é aqui que precisamos de abandonar as pequenas alterações e começar a pensar em reformas verdadeiramente transformadoras.

Porque não estabelecer um prazo máximo de duas semanas para validar a viabilidade urbanística de projetos habitacionais em terrenos já classificados como urbanos, com parâmetros de construção previamente definidos?

Quinze dias para uma resposta vinculativa, através de uma plataforma digital única, onde todas as entidades públicas envolvidas sejam obrigadas a pronunciar-se dentro do mesmo prazo. E, quando esse prazo não for cumprido, devem existir consequências efetivas para a entidade responsável. Um prazo sem consequências pelo seu incumprimento é apenas mais uma promessa administrativa.

Não se trata de permitir construir indiscriminadamente. Os requisitos de segurança, ambientais e urbanísticos devem continuar a ser cumpridos. Mas não podemos continuar a confundir fiscalização com a obrigação de esperar indefinidamente por uma resposta administrativa.

Uma segunda mudança deveria passar pela disponibilização de mais terrenos para habitação, sobretudo onde já existem infraestruturas e capacidade para receber novos residentes.

Portugal tem terrenos subaproveitados, edifícios devolutos e áreas urbanas onde seria possível aumentar a oferta habitacional. Em vez de concentrarmos a discussão exclusivamente na construção pública, deveríamos criar condições para mobilizar muito mais investimento privado.

Mas existe uma terceira oportunidade que continuamos a explorar de forma insuficiente: o Interior.

Enquanto Lisboa, Porto e as suas periferias enfrentam enorme pressão habitacional, existem territórios onde o problema é precisamente o contrário. Falta população, falta investimento e, em muitos casos, existem casas abandonadas, terrenos disponíveis e empresas que precisam de trabalhadores.

Porque não criar um regime verdadeiramente excecional para construção e recuperação de habitação em territórios de baixa densidade?

Imagine-se a isenção de IMT na aquisição de terrenos destinados à construção de habitação própria permanente, uma redução significativa do IVA aplicável às obras elegíveis e a isenção de IMI durante os primeiros dez anos.

Acrescente-se um regime de licenciamento simplificado, com prazos particularmente curtos para projetos que respeitem planos urbanísticos previamente aprovados.

O objetivo seria tornar economicamente muito mais atrativo construir uma casa numa cidade média ou numa região do Interior do que concentrar toda a procura nas mesmas áreas metropolitanas.

Naturalmente, ninguém se muda apenas porque consegue construir uma casa mais barata.

É necessário criar emprego, assegurar escolas, centros de saúde, creches, transportes e boas ligações digitais. E é igualmente importante incentivar empresas a instalar-se nestes territórios, criando oportunidades profissionais que tornem a mudança sustentável.

A política de habitação não pode continuar desligada da política de desenvolvimento territorial.

Há ainda uma quarta medida que merece atenção: a recuperação do património abandonado.

Em vez de deixarmos milhares de edifícios degradar-se durante décadas, poderíamos criar procedimentos extraordinariamente simples para a sua reabilitação, acompanhados de incentivos fiscais relevantes para quem os coloque no mercado de arrendamento de longa duração ou os utilize como residência permanente.

Um imóvel recuperado não exige necessariamente novo solo urbano, aproveita infraestruturas existentes e pode contribuir para revitalizar localidades inteiras.

Nenhuma destas medidas resolveria a crise de um dia para o outro. Construir exige tempo, investimento, materiais, trabalhadores e capacidade técnica. E aumentar a oferta em territórios de baixa densidade não elimina a necessidade de construir nas zonas onde a procura continua concentrada.

Mas há uma diferença fundamental entre um país onde construir habitação é um processo previsível e outro onde a incerteza administrativa se prolonga durante anos.

Precisamos de deixar de tratar cada novo projeto habitacional como um problema a autorizar e começar a encará-lo como uma oportunidade de aumentar a oferta, desde que cumpra regras claras.

A habitação não se torna mais acessível apenas porque o Estado anuncia novos apoios. Torna-se mais acessível quando conseguimos aumentar a oferta onde ela é necessária, reduzir os custos de construção e mobilizar o património que já existe.

Porque, enquanto continuarmos a tornar difícil construir, continuaremos a tornar difícil habitar.