“집값 빨리 잡는 건 결국 금리?”…0.25%p 올리면 반년 뒤 매매가 1.2% 하락

국토연구원 국토이슈리포트 분석
금리 인상 충격, 단기에 더 크게 반영
12개월 뒤 하락폭 1.1%로 다소 완화
주택시장 유동성 흐름 함께 점검 필요

기준금리가 0.25% 포인트씩 상승할 때마다 전국 아파트 매매가격이 반년 뒤 1.2%씩 떨어진다는 공공기관의 연구 결과가 나와 눈길을 끈다.

28일 국책 연구기관인 국토연구원의 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 국토이슈리포트에 따르면 근 금리인상이 재개된 가운데 금리 상승에 따른 주택시장 영향에 대한 점검 필요성이 확대됐으며, 인상에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승 국면에서 상대적으로 ‘단기’에 크게 나타나는 것으로 분석됐다.

보고서는 “금리상승국면을 대상으로 추정한 결과 금리 0.25% 포인트 인상 충격에 대한 전국 아파트 매매가격의 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%로 나타난다”면서 “전체 기간에서는 각각 -0.5%, -0.9%, -1.2%로 나타나 상승국면에서는 가격 하락 영향이 상대적으로 단기에 크게 나타나는 반면, 전체 기간에서는 보다 긴 시차를 두고 확대되는 양상”이라고 분석했다.

앞서 한국은행은 지난 8월 27일 금융통화위원회에서 기준금리를 기존 연 2.75%에서 0.25% 포인트 인상해 연 3%로 결정했다. 7월에 이은 2회 연속 인상이다.

이 같은 상황에서 보고서는 “금리상승이 주택 가격 하락과 가계의 원리금 상환부담 증가로 이어질 경우, 차주의 채무상환능력이 저하되면서 연체 가능성이 확대될 수 있다”면서도 “최근 금융기관 대출뿐만 아니라 전세보증금, 증여·가족 간 차입, 주식·채권 매각 대금 등 다양한 경로를 통한 유동성이 주택시장으로 쏠리고 있다”고 진단했다.

실제 서울 주택 매입자금 조달 구성을 보면, 금융기관 대출 비율은 2021~2022년 15.7%에서 2023~2025년 22.6%, 2026년 1~4월 23.6%로 높아졌다.

또한 부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 증여·상속 비율은 2021~2022년 대비 2026년 1~4월에 각각 5.0% 포인트, 3.8% 포인트 2.7% 포인트 증가했다. 특히 주식·채권 매각대금과 증여·상속은 2023~2025년 3.4%, 3.7%에서 6.6%, 6.4%로 두 배 가까이 높아져 금융기관 대출뿐만 아니라 자산 처분과 증여·상속 등 다양한 자금조달 경로가 나타났다.

국토연구원은 보고서에서 “금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연간돼 주택시장에 영향을 미치며 최근 시중 유동성이 확대되는 흐름이 나타나고 있다”면서 “금리 경로와 함께 유동성 흐름을 지속적으로 점검하고 주택시장으로 유입되는 자금의 규모와 경로를 함께 살펴볼 필요가 있다”고 제언했다.