Imóvel na planta: juros de obra são descontados do financimento? Entenda

Comprar um imóvel na planta pode exigir desembolsos que vão além do preço anunciado pela construtora e das futuras prestações do financiamento. Entre eles estão os chamados juros de obra, também conhecidos como taxa de evolução de obra e, popularmente, como "imposto de obra".

Apesar do nome, a cobrança não é um imposto, trata-se de um encargo financeiro que incide durante a construção do empreendimento, conforme o banco libera os recursos do financiamento para a execução da obra. Os juros de obra remuneram o capital já liberado pela instituição financeira durante a fase de construção.

"Por isso, esse pagamento não funciona como uma amortização do financiamento", explica a advogada, mestre e doutoranda em direito, Thaluana Alves. Isso significa que o comprador precisa considerar esse desembolso separadamente ao calcular quanto o imóvel efetivamente custará até a entrega.

A conta pode incluir entrada, valores pagos diretamente à construtora, juros de obra, correções previstas no contrato, financiamento, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro e outros gastos relacionados à aquisição.

Juros de obra não reduzem o financiamento

A liberação do financiamento de um imóvel em construção ocorre de forma gradual. À medida que o empreendimento avança, o banco repassa parcelas dos recursos destinados à obra e os encargos passam a incidir sobre os valores já liberados.

Por esse motivo, pagar os juros de obra não equivale a pagar antecipadamente parte do imóvel nem a amortizar o saldo que será financiado. "Embora os juros de obra não componham simplesmente o preço anunciado do imóvel, eles representam um custo real para o comprador", na avaliação de Alves.

"É um custo financeiro relacionado ao período de construção e deve ser considerado pelo comprador no planejamento da aquisição", acrescenta o advogado especialista em direito imobiliário Stéfano Ribeiro Ferri.

Esse ponto é importante para quem compara um imóvel na planta com uma unidade pronta. Olhar apenas para o preço de tabela pode distorcer a diferença entre as duas opções, já que a compra durante a construção pode envolver despesas que não aparecem de imediato no valor anunciado.

Até quando os juros de obra podem ser cobrados

A existência do "Habite-se", documento emitido pelo poder público municipal que atesta que a construção foi concluída de acordo com as exigências legais e está apta a ser ocupada, não é isoladamente o que define se os juros de obra podem ou não continuar sendo cobrados.

É preciso também considerar as circunstâncias do empreendimento e, principalmente, o prazo de entrega estabelecido em contrato.

"Em regra, os juros de obra estão vinculados à fase de construção e deixam de existir quando o financiamento passa para a fase de amortização", conforme Alves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu no Tema Repetitivo 996 que, nos contratos analisados pelo tribunal no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, é ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo previsto para a entrega das chaves, já considerado o período de tolerância.

A construtora não pode, assim, prolongar indefinidamente a fase de obra e transferir ao comprador um custo provocado pelo próprio atraso.

Uma decisão mais recente do STJ reforçou essa proteção, pois, em março, a Quarta Turma considerou indevida a cobrança de juros de obra depois da expedição do Habite-se quando a entrega das chaves e o início da amortização foram adiados por entraves burocráticos e estruturais atribuídos à construtora.

Nesse caso, o tribunal entendeu que o consumidor não poderia continuar pagando encargos próprios da fase de construção quando a obra já estava concluída e a demora para regularizar o empreendimento não havia sido provocada por ele.

Atraso pode dar direito a ressarcimento

Isso não significa, todavia, que qualquer atraso na emissão do Habite-se dê automaticamente direito à devolução. A análise depende do contrato, do prazo previsto para entrega, do período de tolerância e da identificação de quem deu causa à demora.

Alves explica que, se o prazo contratual, acrescido da tolerância prevista, já tiver terminado por responsabilidade da construtora, a cobrança pode ser questionada. "O consumidor não pode ser obrigado a continuar arcando com um custo decorrente da demora de quem deveria entregar o empreendimento", diz.

Mas quando os juros de obra continuam sendo pagos depois do período em que poderiam legalmente ser cobrados, o comprador pode buscar o ressarcimento dos valores considerados indevidos. A possibilidade vai depender da análise do contrato e das circunstâncias específicas de cada empreendimento.

"Se a construtora não entrega o imóvel no prazo e isso faz com que o comprador continue pagando juros de obra, pode haver fundamento para pedir a interrupção da cobrança e o ressarcimento dos valores pagos indevidamente", detalha Ferri.

Imóvel na planta perde atratividade com esse custo?

Os juros de obra aumentam o desembolso necessário para comprar um imóvel na planta, mas não são suficientes, por si só, para determinar se esse tipo de aquisição deixou de ser vantajoso, o que vai depender do custo total da operação.

Além dos encargos financeiros, entram nessa comparação o preço do imóvel, as condições negociadas com a construtora, as correções contratuais e o prazo até a entrega. "Os juros de obra são apenas um dos fatores que devem entrar nessa conta", explica Alves.

O risco de atraso também pesa nessa análise porque pode prolongar determinados custos. Por isso, antes de fechar o contrato, o comprador precisa observar não apenas o preço anunciado, mas quanto poderá desembolsar até receber o imóvel e iniciar efetivamente a fase de amortização do financiamento.

"Um imóvel aparentemente mais barato pode deixar de ser tão vantajoso quando são somados os custos financeiros, as correções contratuais e, principalmente, os efeitos de um eventual atraso na entrega", acrescenta a advogada.