19城细化落实商品住房销售制度

　　近日，南京市住房保障和房产局等部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)，明确预售管理、现房销售、项目公司制、主办银行制等9方面举措，完善商品住房销售制度。

　　记者梳理发现，自住房和城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》(以下简称《通知》)以来，全国已有19个城市出台相关落实政策，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，南京、成都等二线城市，十堰、金华等三四线城市。

　　“从已出台的地方细则看，各地以8月28日为重要节点，对新公告地块预售及现售条件、在途项目过渡安排、预售资金监管、土地出让价款缴纳及按揭贷款发放等作出明确规定，部分城市还提出分期开发、分期验收及保函置换等配套措施。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，目前地方执行口径逐渐清晰，各地政策框架整体“大同小异”，并结合本地实际作出了明确的细化规范。

　　因地制宜完善制度

　　南京发布的《实施意见》在贯彻落实《通知》的同时，结合本地实际提出特色做法。例如，在积极推动商品住房现房销售方面，《实施意见》提出，符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。

　　“当前销售制度改革的地方已基本完成‘规定动作’，预售门槛提升与现房销售优先的制度框架初步确立。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，总体来看，各地出台的细则内容主要包括提高预售标准，优先或鼓励现房销售，并且在这个过程中提供金融、土地等方面的支持。在配套支持政策等方面，各地存在一定差异，但政策逻辑相近，主要着力于减轻企业负担。

　　例如，西安、苏州、武汉等多个城市在地方性细则中提及保函置换，加大融资支持力度。

　　西安市住房和城乡建设局等部门10月30日发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》提出，鼓励商业银行、房地产开发企业在严格落实资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，结合项目实际开展预售监管资金保函置换，保函置换资金须用于工程建设。

　　还有城市从销售端入手，为现房销售提供支持。例如，济南市住房和城乡建设局等部门10月30日发布的《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》明确，加大住房公积金支持现房销售力度。对于购买现房销售项目的，可相应核减一套住房套数。同时，购买现房销售项目，贷款额度上浮政策可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等贷款额度上浮政策叠加使用，一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为170万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度为240万元。

　　政策影响逐步传导

　　随着各地配套细则陆续出台，商品住房销售制度改革正逐步进入落地实施阶段。当前，相关政策的市场效应正在逐步传导。

　　从土地市场来看，中指研究院数据显示，10月份，300城(中指研究院选取的样本城市，涵盖全部地级及以上城市)住宅用地成交规划建筑面积1.1亿平方米，同比增长91.8%；出让金3756亿元，同比增长89.0%。从成交结构看，10月份300城宅地成交以三四线城市为主，成交规划建筑面积、出让金占比分别为86%和73%。此外，300城平均溢价率为1.49%，较9月份下降5.29个百分点，底价成交仍是市场主流。

　　曹晶晶分析称，完善商品住房销售制度等政策对土地市场的影响仍处于传导初期。地方细则密集落地，进一步明确了新老项目的政策适用边界，土地价款分期缴纳等配套安排有助于缓解部分资金压力，但难以完全抵消开发周期拉长带来的资金占用影响。

　　展望年末，曹晶晶预计，重点城市供地和成交仍有一定规模，房企拿地预计延续审慎态势，投资进一步向核心城市优质地块集中。后续土地市场走势将取决于住房销售回稳的持续性、企业资金面的改善程度以及各地住房销售制度完善细则执行的实际影响。

　　“未来推进现房销售制度落地的重要抓手之一就是土地供应。”严跃进认为，各地要先在土地端做到住房销售制度相应政策的落实，在土地供应环节筛选优质地块，推进现房销售。同时，后续政策重心应从销售端管控转向土地供应端的成本降低等系列内容。