שכירות ארוכת טווח: "לא פריבילגיה - צו חירום לאומי"

יותר ויותר צעירים וגם משקי בית מחליטים לוותר על רכישת דירה ולהתגורר בשכירות, אם מבחירה ואם מאילוץ. דור השוכרים החדש מחפש חוזים ארוכים יותר, יציבות, דירות מנוהלות או בקיצור: שכירות ממוסדת, בדיוק כמו שיש בחו"ל. האם אנחנו בפתחו של שינוי בתרבות המגורים?

אורי חודי|

"מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של פרדוקס נדל"ני מסוכן. בעוד הרוכשים והזוגות הצעירים נפלטו משוק הרכישה בשל החסם הבלתי אפשרי של הון עצמי ומשכנתאות חונקות, הלחץ עבר במלוא עוצמתו אל שוק השכירות שמאיים לרתוח, עם זינוק מבהיל של 3.6% בשנה האחרונה ו־8.6% בשנתיים האחרונות", כך מתריע יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, "במציאות הנוכחית קידום אסטרטגיית דיור לאומית המבוססת על שכירות ארוכת־טווח הוא כבר לא פריבילגיה, הוא צו חירום לאומי.

אם הממשלה הבאה לא תשנה דיסקט מיד, ותייצר רשת ביטחון ותמריצי מס דרמטיים שיעודדו יזמים לבנות לשכירות, השוק יקרוס לתוך עצמו. עלינו לפתוח את השערים מחדש, להחזיר את המשקיעים הפרטיים לשוק ולייצר אטרקטיביות כלכלית אמיתית, שתניע את הגופים המוסדיים להזרים מיליארדים לבנייה להשכרה ממוסדת ויציבה. הגנה על זכותם של אזרחי ישראל לקורת גג בטוחה מחייבת פתרונות מיידיים בשטח, לפני שמשבר הדיור הנוכחי יהפוך לאסון חברתי בלתי הפיך".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים סבורה שאפשר להגיד את השינוי גם בתפיסה: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי הדרגתי באופן שבו הציבור מתייחס לשכירות. אם בעבר היא נתפסה כפתרון זמני עד לרכישת דירה, כיום יותר ויותר אנשים מתגוררים בשכירות לאורך זמן, ולכן גם הציפיות שלהם השתנו.

שוכרים מחפשים יציבות, ודאות, תחזוקה מקצועית וחוויית מגורים איכותית, בדומה למודלים המקובלים במדינות רבות בעולם. כדי לתת מענה לצורך הזה, נדרש להמשיך ולפתח את תחום השכירות המוסדית והדיור להשכרה לטווח ארוך. פרויקטים מסוג זה מעניקים לשוכרים חוזים ארוכי־טווח, ניהול מקצועי וסטנדרט שירות גבוה, ובכך יוצרים אלטרנטיבה אמיתית לשוק השכירות הפרטי. שוק השכירות אינו תחליף לבעלות על דירה, אלא חלק בלתי נפרד ממערכת דיור בריאה. ככל שיוצעו יותר פתרונות איכותיים לטווח ארוך, כך יוכל השוק לתת מענה טוב יותר לצרכים המשתנים של הציבור".

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, מסביר, כי "השינוי בשוק השכירות כבר כאן, אבל בישראל עדיין מתייחסים אליו כאילו מדובר בפתרון זמני ולא פתרון בר־קיימא למגורים לאלו שידם אינם משגת. זו תפיסה שחייבים לשנות. מחירי הדירות וההון העצמי הנדרש לרכישה הרחיקו חלק גדול מהציבור מבעלות על דירות, ובמקביל ההיצע של שכירות ארוכת־טווח איכותית עדיין קטן מאוד ביחס לצורך.

הבעיה היא שלא מספיק לבנות דירות ולהגדיר אותן כ'דירות להשכרה'. אם רוצים לייצר פה שוק שכירות אמיתי, צריך להוביל ליצירת שוק שיציע דירות איכותיות, ניהול מקצועי, ודאות לשוכר וחוזים ארוכים' שמאפשרים בעיקר לזוגות צעירים ומשפחות צעירות לתכנן את חייהם' בלי לחשוש בכל שנה מהיום שבו בעל הדירה יחליט למכור או לעלות באופן מוגזם את שכר הדירה. בעולם זה כבר שוק מפותח, ובישראל, לצערי, אנחנו רק בתחילת הדרך. ראינו את זה בבירור בפרויקט שלנו ביבנה לשכירות ארוכת־טווח, שאוכלס לפני שנה, שם מסרנו את כל 157 הדירות לשוכרים. הדירות 'נחטפו' בתוך כשלושה חודשים. הביקוש לפרויקט היה ונותר גבוה מאוד, דירות לא נותרות ריקות ויש רשימות המתנה. הביקוש לפרויקטים מעיד, כי ישנו קהל רב שגדל משנה לשנה, ומוכן לבחור בשכירות ארוכת־טווח כפתרון מגורים".

יקי רייסנר, יו"ר ובעלי קבוצת רייסדור, מוסיף: ״במשך שנים התייחסנו לשכירות כאל תחנת מעבר עד לרכישת דירה. היום צריך להבין שלא כל משפחה בישראל יכולה או רוצה לקנות דירה בגיל צעיר, ולכן חייבת להיות כאן אלטרנטיבה אמיתית.

לא דירה שבה בעל הבית מחליט בכל שנה אם לחדש את החוזה ובאיזה מחיר, אלא בניין מנוהל, חוזה ארוך, תחזוקה מקצועית ויכולת אמיתית להרגיש בבית. אני מאמין שתחום הבניינים להשכרה ישנה את שוק הדיור בישראל. הוא יאפשר לצעירים ולמשפחות לגור בדירה איכותית לאורך זמן, בלי לגייס הון עצמי משמעותי ועם הרבה יותר ודאות ויציבות. אנחנו כבר רואים שהמדינה מבינה את החשיבות של התחום ומעודדת השקעות, באמצעות הטבות וכלים כלכליים, ביניהם הטבות מס. ככל שהמודל הזה יתרחב ויותר יזמים וגופים מוסדיים ייכנסו אליו, נראה הרבה יותר פרויקטים שמיועדים מראש לשכירות ארוכת־טווח. זה לא תחליף לחלום על דירה בבעלות, אלא מוצר נוסף ומשמעותי ששוק הדיור צריך לדעת להציע״.

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, לא רואה סיבה לכך שמה שיש בחו"ל, לא יקרה גם בישראל: "לפרשקובסקי יש פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך בארה"ב. שם למדנו שהקהל מעריך שכירות ארוכה, ניהול מסודר ומוכן לשלם בהתאם. נכון להיום בישראל יש לנו פרויקטים של שכירות לטווח ארוך ברמלה ולוד, בתחילת השנה ייפתח פרויקט בבאר יעקב ויש עוד פרויקטים בקנה.

עד שנת 2031 יהיו לנו למעלה מ־4,500 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. אנחנו מאוד מאמינים בסגמנט הזה, אנחנו רואים שהקהל מצביע ברגליים, רוצה את היציבות והביטחון ורוצה לקבל דברים משלימים, כמו קהילה, השירות לדירה ועוד. כשיש שחקן מקצועי, יציב ומיומן שמנהל פרויקט של שכירות לטווח ארוך, אנחנו רואים שהדיירים נהנים מהמוצר, ולראיה, התחלופה בפרויקטים הללו שלנו מינורית".

רו״ח חיה קינד, מנכ״לית אבו מגורים, מסכימה שיש דרישה רבה יותר לדיור להשכרה, ומסבירה גם מה צריך ללמוד מהעולם: ״אנחנו לא נמצאים באירוע זמני, אלא בשינוי עמוק באופן שבו הדור הצעיר תופס מגורים. חלום הבעלות לא נעלם, אבל הוא כבר אינו המסלול היחיד לחיים יציבים. יותר צעירים ומשפחות מבינים שאפשר לבנות בית גם בדירה שכורה, ובתנאי שהשכירות מעניקה להם ודאות, איכות ושירות, ולא מאלצת אותם לחיות מחוזה לחוזה ומבעל דירה אחד לאחר. הלקח מהעולם אינו רק כיצד לתכנן דירות מנוהלות, אלא כיצד להתייחס לשכירות כחלק קבוע מתשתית הדיור הלאומית. בישראל ההיצע עדיין קטן מדי. כדי להגדילו נדרשים יותר מכרזים, ודאות רגולטורית, התאמות מס ותמריצים, שיאפשרו לגופים מוסדיים להחזיק מלאי משמעותי לאורך זמן״.

ד"ר בלה ברדה ברקת, יזמת ומומחית להשקעות נדל"ן, מזהירה כי לא בטוח שאימוץ מודלים מחו"ל יתאים לשוק המקומי ללא התאמות: "שוק השכירות של 2026 אינו משקף בהכרח דור שוויתר על דירה בבעלות. אצל חלק מהשוכרים זו בחירה שמעניקה גמישות, אך עבור רבים, זו תוצאה של מחירי הדירות, ההון העצמי הנדרש ועלויות המימון. כאשר משקי בית נשארים בשכירות לאורך שנים, השוק אינו יכול להמשיך להציע חוזים קצרים וחוסר ודאות לגבי המחיר, התחזוקה והמשך המגורים. עם זאת חשוב להיזהר מהשוואה לאירופה. שוקי השכירות שם התפתחו במשך מאות שנים, במבנה שונה לחלוטין מזה הקיים בישראל. לכן במקום להעתיק מודלים, נכון ללמוד מהם ולהכיר בכך שגם בישראל שכירות ארוכת־טווח הופכת לחלק קבוע משוק הדיור, המחייב הרחבה של מגוון המוצרים והפתרונות. הסטנדרט החדש צריך לכלול חוזים ארוכים יותר, מנגנון ברור לעדכון שכר הדירה, תנאים ידועים לחידוש החוזה ושירות תחזוקה מקצועי".

ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט "אזורים Living", מציין כי הביקוש משמעותי וגם בקרן מחפשים כיצד להגדיל את ההיצע: "בשנים האחרונות אנחנו עדים למגמת גידול במשקי הבית הגרים בשכירות.

על־פי נתוני הלמ"ס, שיעור משקי הבית המתגורר בשכירות מגיע לכ־30%, ובעשור האחרון בחרו בכך כ־50% ממשקי הבית החדשים. מגמה זו מובילה לגידול בביקוש לדירות להשכרה, שפוגש היצע נמוך וגורם לעלייה חדה במחירים - עלייה המשפיעה גם על האינפלציה בישראל. עוצמת הביקושים מורגשת היטב בחברה: בפרויקטים המאוכלסים של הקרן, הכוללים כ־900 יחידות דיור, שיעור התפוסה עומד כיום על 99%, קיימות רשימות המתנה, וכל פרויקט חדש מאוכלס באופן מיידי. הרחבת ההיצע בשוק השכירות המוסדי היא חיונית, והיא יכולה לשמש גורם מווסת הן ברמת המחירים והן ברמת גודל הדירות ומיקומן. כדי להגדיל את היצע הדירות של הקרן, ובשל תנאי השוק הנוכחיים, אנחנו פועלים כיום לרכישת בנק של דירות חדשות לקראת אכלוס מיזמים ומקבלנים בשוק החופשי".

אורטל הרוש, מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת שובל העוסקת ביזמות למגורים ובהתחדשות עירונית, מסבירה מדוע ללא מהלכים משמעותיים בתחום ההשכרה המצב רק יורע: "בימים אלה המון מתחמי פינוי־בינוי יוצאים לדרך. מדובר במאות רבות של דירות ברחבי הארץ, שדייריהן אמורים לפנותן ולשכור דירה אחרת באזור מגוריהם, עד שיוכלו להכנס לדירה החדשה בפרויקט. המשמעות היא מחסור גדול בדירות להשכרה וקושי לאחסן את מי שמתפנה.

זה יגרום לעלייה במחירי השכירות ולביקושים מטורפים, מה שיביא לעליית מחירים. כמו כן הצד השני של הקושי ברכישת דירה, שמתבטא בהאטה מסוימת במכירות, הוא עלייה אדירה בביקוש לדירות להשכרה, בעיקר בשכירות ארוכת־טווח או מפוקחת. לכן צריכים לקרות כמה דברים: המדינה חייבת להקצות יותר משאבים ל'דירה להשכיר', לפתח ולשכלל את התוכנית ולתת תקציבים, כדי שהחברה תוכל ליזום תוכניות ולהיות הרבה יותר דומיננטית בשוק הדיור. בנוסף יש המון קרקעות רמ"י כלואות בתוך מתחמי פינוי־בינוי. יש לתת אותן ליזמים, כך שהם ישלבו אותן במסגרת 'דירה להשכיר', כך שהיזם יתחייב להקצות בפרויקט דירות להשכרה לטווח ארוך או בשכר דירה מפוקח".

לדברי מאיר וידר, מנכל וידר משכנתאות, "במשך שנים דירה בבעלות הייתה היעד המרכזי של רוב הישראלים. ב־2026 המציאות משתנה, יותר ויותר צעירים ומשפחות אינם ממהרים לרכוש דירה, ומעדיפים בשלב זה איכות חיים, גמישות ובעיקר ודאות בשוק השכירות. במדינות, כמו גרמניה, אוסטריה והולנד, שכירות ארוכת־טווח היא חלק מרכזי משוק הדיור, עם חוזים יציבים, מנגנוני עדכון ברורים וניהול מקצועי. גם בארה"ב ובבריטניה מתרחב מודל Build to Rent, שבו בניינים מוקמים מראש להשכרה ארוכת־טווח. גם בישראל מתחילים לראות שינוי, עם יותר פרויקטים של שכירות מוסדית ועניין גובר מצד גופים מוסדיים, אך ההיצע עדיין קטן ביחס לביקוש".

ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי, משווה את המצב בישראל למקומות אחרים: "בחלק מהשווקים בעולם שכירות היא מוצר מגורים מנוהל - יש גוף מקצועי, סטנדרט שירות, תחזוקה, חוזים ארוכים ולעיתים גם מתקנים ושירותים משותפים. בישראל, לעומת זאת, רוב השוק עדיין מפוצל בין מאות אלפי משכירים פרטיים. אם שיעור משקי הבית שחיים בשכירות ימשיך לגדול, יהיה צורך להרחיב משמעותית את השכירות המוסדית ואת מיזמי השכירות ארוכת־הטווח. לא כדי להחליף את החלום על דירה בבעלות, אלא כדי ליצור אלטרנטיבה אמיתית ומכובדת למי שלא יכול או לא רוצה לרכוש כרגע. אחד הנתונים הבולטים ביותר בדוח של ועדה בין־משרדית של רשות המיסים, משרד האוצר ורשות ניירות ערך הוא, כי שוק קרנות הריט בישראל אינו מממש את הפוטנציאל שלו בשל חסמים רגולטוריים, שהצטברו לאורך השנים. בעולם קרנות ריט הן מרכיב משמעותי במימון נדל"ן מניב ובניהול השקעות ארוכות־טווח, בעוד בישראל הפוטנציאל הזה עדיין רחוק ממיצוי. אם נצליח לצמצם את הפערים הרגולטוריים, נוכל לראות צמיחה משמעותית של הענף בשנים הקרובות. לאחרונה התקבלה בניו יורק אחת ההחלטות הדרמטיות ביותר בשוק הדיור האמריקאי בשנים האחרונות. מועצת שכר הדירה של העיר החליטה ברוב של שבעה מול אחד להקפיא את שכר הדירה בכמיליון דירות הנמצאות תחת ההשכרה המוגנת. המשמעות הפשוטה היא שהחל מ־1 באוקטובר 2026 בעלי דירות אלו לא יוכלו להעלות כלל את שכר הדירה, לא בחוזי שכירות לשנה ולא בחוזים לשנתיים. הדיון בניו יורק רלוונטי גם לישראל. ככל שיוקר המחיה ימשיך לעלות, גם כאן יגבר הלחץ להתערבות במחירי השכירות. אבל הניסיון הבינלאומי מלמד שאין פתרון פשוט. הגנה על שוכרים היא יעד חברתי חשוב, אך אם אינה מלווה בהגדלת היצע ובהבטחת כדאיות כלכלית ליזמים ולמשקיעים, היא עלולה לצמצם השקעות ואף להחמיר את התוצאה בעתיד".

רון רוטנברג, סמנכ"ל כספים בקבוצת כנען מסכם: "השוק מתחיל להתרגל למגמה הזו, וטוב שכך - שכירות ארוכת־טווח עובדת בכל העולם, ורק בישראל היא עדיין לא תפסה תאוצה. הפתרון האמיתי לא יגיע מהמשכיר הפרטי, אלא מהשכירות המוסדית: כשגוף מוסדי בונה ומפעיל מאות דירות תחת קורת גג אחת, הוא מביא איתו ניהול מקצועי, חוזים ארוכי־טווח ויציבות אמיתית לשוכר - זו כבר לא רק השקעה, אלא תשתית חברתית הכרחית וחשובה כדי לספק אלטרנטיבה בשוק המגורים.

ככל שהמדינה תתמרץ מיזמים של מגורים להשכרה, כך הם יתרחבו: המשקיעים יקבלו תשואה ראויה, ומנגד הדיירים יקבלו דירות איכותיות במחיר מפוקח לשנים רבות, כך שיוכלו להתגורר בפרויקט בביטחון, בלי החשש התמידי שיפנו אותם. חסרה היום מדיניות שתיצור את התנאים - קרקעות מתאימות, מסלולי תכנון ייעודיים ומסגרת רגולטורית, שנותנת ודאות לטווח ארוך. ברגע שהמדינה תיצור את התנאים, ההון יגיע. זה לא מצב זמני, זו מציאות שהשוק צריך להיערך אליה ולהגדיל את היצע המוצרים לקהל הזה".

"שוק השכירות בישראל אינו שוק משני. עבור כשליש מאזרחי המדינה, שכירות היא צורת המגורים המרכזית, והיקף הפעילות בו נאמד בעשרות מיליארדי שקל מדי שנה. למרות זאת שוק השכירות עדיין סובל מא־סימטריה מובנית בין השוכר למשכיר, ממחסור בוודאות לשוכר ומחוסר התאמה של 'מוצר' השכירות להיצע הקיים", כך מסבירה מיכל ארן, מנהלת אגף בכיר אסטרטגיה ומדיניות, משרד הבינוי והשיכון.

לדבריה, "כשמסתכלים על שלוש השנים האחרונות, רואים כי על־פי נתוני הלמ"ס, עליית המחירים הורגשה ביתר שאת דווקא בשוק השכירות: מחירי השכירות עלו נומינלית בכ־14% לעומת עלייה של כ־6% במחירי הדירות למגורים. האתגר המרכזי של שוק השכירות המקומי לא נובע מחוסר רצון לקדם פתרונות, אלא במידה רבה מהאופן שבו התחום התפתח. בעבר במקום לייצר מוצר מגורים ייעודי המותאם לשכירות ארוכת־טווח, השוק התבסס על דירות שתוכננו ונבנו למכירה, ולאחר מכן הוסבו לשכירות זמנית ומוגבלת, כשבסוף הנכסים האלו חוזרים לשוק החופשי.

במקביל המנגנונים הכלכליים שנבנו סביב התחום, יצרו תמריץ למימוש נכסים וליציאה מההשקעה לאחר מספר שנים, במקום לעודד החזקה ארוכת־טווח. כעת אנחנו מבקשים לשנות את התפיסה הזו. שכירות אינה יכולה להמשיך להיות רק תחנת מעבר בדרך לבעלות על דירה. במדינה שבה חלק משמעותי מהציבור מתגורר בשכירות, היא צריכה להיות מוצר דיור בפני עצמו. לא מדובר רק בהגדלת מספר הדירות להשכרה, אלא ביצירת סביבת פעילות שבה יזמים ומשקיעים יכולים לפתח, להחזיק ולנהל נכסים לאורך שנים, ובמקביל להעניק לשוכרים יציבות ואיכות מגורים. זו התפיסה שעומדת בבסיס המהלך שמקדם המשרד, לפיה יש להרחיב את כלי הפעולה הממשלתיים בשוק השכירות. גם לניהול קרקע המדינה יש תפקיד מרכזי במהלך. הקצאת קרקע למיזמים המיועדים לשכירות, צריכה להיעשות מתוך ראייה ארוכת־טווח. אומנם אפיק ההכנסה משכירות איטי יותר, אך הוא קבוע לאורך זמן. קרקע היא משאב ציבורי מוגבל, ולכן נכון לנהל אותה באמצעות מגוון אפיקי השקעה, ולבחון לא רק תמורה מיידית, אלא גם את התועלות הכלכליות והחברתיות של שוק שכירות מפותח ויציב".

גם בחברה הממשלתית לדיור להשכרה, "דירה להשכיר" מסכימים שעל־פי המציאות בשטח, יש צורך במיזמים משמעותיים להשכרה ארוכת־טווח. חיים פרוימוביץ', יו"ר דירה להשכיר: "מנתוני דוח הלמ"ס בנושא בעלות על דירה, שהתפרסם בינואר 2026, עולה תמונה חד־משמעית: בשיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות - כ־32% - ישראל נמצאת בדיוק בממוצע האירופי. השכירות כבר אינה 'תחנת מעבר' בדרך לבעלות, אלא בחירת מגורים לגיטימית ורחבה, בדיוק כמו במדינות המפותחות. הפער האמיתי בינינו ובין העולם אינו במספר השוכרים - אלא באיכות ובוודאות שהשכירות מציעה להם. בזמן שבמדינות המפותחות כ־28% משוק השכירות הוא שכירות מוסדית - דירות מנוהלות, חוזים ארוכים ויציבות מחירים, בישראל מדובר בכ־1% בלבד. המשמעות היא שרוב השוכרים בישראל עדיין תלויים בשוק פרטי ומפוצל, ללא ביטחון מגורים לטווח ארוך. זו בדיוק המשימה של 'דירה להשכיר': לייצר את הסטנדרט החדש שהדור הזה דורש".