서울 공시가격 큰 폭 상승 예상 지역, 성북·강서·구로·노원·관악

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국토교통부와 한국부동산원이 내년도 보유세 산정의 기준이 될 공시가격 산정 절차에 착수했다. 내년 공시가격은 올해 집값 상승뿐 아니라 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 로드맵 수정 여부가 주요 변수가 될 전망이다. 서울은 올해 아파트값 상승세가 이어지면서 내년도 공시가격도 전반적으로 오르는 곳이 많을 것으로 보인다.

2일 한국부동산원 주간아파트가격동향을 보면 올해 1월부터 10월 넷째주(10월26일 기준)까지 서울 아파트값은 누적 8.91% 상승했다. 지난해 연간 상승률(8.98%)에 육박하는 수준이다. 지난해 서울 공동주택 공시가격은 현실화율을 전년 수준인 평균 69%선으로 동결했음에도 불구하고, 18.60%의 역대 세번째로 높은 상승률을 기록한 바 있다. 성동(28.98%)·강남(25.83%)·송파(25.46%)·용산(23.62%)·광진(22.20%)·서초(22.05%)·마포구(21.24%) 등 강남권 및 한강벨트의 정비사업 추진 단지를 중심으로 공시가격이 급등한 탓이다.

다만 올해 공시가격 상승 지역은 지난해와 사뭇 다를 것으로 전망된다. 정부의 초강력 대출규제와 고가주택을 겨냥한 지난 8월 세제개편안 발표 이후 강남 등 고가 아파트값은 하락하고 강북 등 비강남권의 중저가 아파트값이 오르는 양상을 보였기 때문이다. 부동산원 조사에서 올해 10월 넷째주까지 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 성북구(16.56%)다. 그 밖에도 강서구(13.14%), 구로구(13.03%), 노원구(12.71%), 관악구(12.66%) 등 비강남권의 상승세가 두드러졌다. 이들 지역은 지난해 공시가격 상승률이 한 자릿수에 그쳤던 곳들인데 올해는 큰 폭의 공시가격 상승이 예상된다.

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시세 외에 내년도 공시가격의 주요 변수는 공시가격 현실화율이다. 공시가격은 매년 시세에 현실화율을 곱해 산출한다. 국토부는 지난해 문재인 정부가 제시한 ‘현실화율 90%’ 목표는 유지하되, 새 정부 임기 내 적용할 5년 단위의 현실화율 로드맵을 새로 마련하겠다고 밝힌 바 있다. 맹성규 더불어민주당 의원은 현실화 계획 수립 주기를 5년으로 정하고 시장 상황 등에 따라 적용 여부를 탄력적으로 조정하는 내용의 부동산공시법 개정안도 대표 발의했다. 그러나 국회의 법안 심의가 지연되면서 시장에서는 정부가 당장 5년짜리 로드맵을 확정하지 못한 채 내년도 목표 현실화율만 우선 공개할 가능성도 거론된다.

현실화율 조정에는 국회에 계류 중인 세제개편안도 영향을 미칠 전망이다. 정부안은 1주택자 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이되 비거주 1주택자는 12억원으로 유지하는 내용을 담았다. 반면 서울 등 조정대상지역의 종합부동산세 공정시장가액비율(공시가격 반영 비율)은 올해 60%에서 내년 70%로 높이고, 2주택 이상은 2028년부터 80%까지 상향하는 방안도 포함됐다. 과세표준 6억∼12억원 구간부터는 세율도 높아진다. 고가주택은 내년 공시가격이 상승하지 않더라도 세 부담이 커지는 곳이 많아진다는 의미다.

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이에 따라 시장에선 정부가 올해 아파트값 상승과 보유세 개편 등을 고려해 내년 공시가격 현실화율을 올해처럼 동결하거나, 높이더라도 큰 폭의 조정은 하지 않을 것이라는 관측이 나온다. 정부는 이달 중순 공시가격 공청회와 중앙부동산가격공시위원회를 열어 내년도 현실화율을 결정할 예정이다.