주택전세보증 12배 뛸 때…보증보험 ‘못 받은 돈’은 83배 껑충

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류영상 기자

업데이트 : 2026.09.29 08:58 닫기

김재섭 “회수율 높일 실효성 있는 대책 마련해야”

한국주택금융공사가 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자에게 집주인 대신 보증금을 지급한 뒤 임대인에게서 회수하지 못한 돈이 4년여 만에 83배로 불어난 것으로 나타났다.

전세사기 피해자를 보호하기 위한 반환보증 공급은 급증하고 있으나 보증사고 이후 집주인에게 돈을 받아내는 채권 회수에는 경고등이 켜졌다는 지적이 나온다.

29일 국회 김재섭 의원이 한국주택금융공사에서 제출받은 자료에 따르면 주금공의 전세보증금 반환보증 관련 미회수액은 2022년 55억원에서 올해 7월 기준 4559억원으로 급증했다. 4년여 만에 약 83배로 급증한 것이다.

전세사기 문제가 본격화한 2022년 이후 전세보증금 반환보증 공급 자체가 크게 늘어난 영향도 있다.

주금공의 전세보증금 반환보증 신규 공급 건수는 2021년 5885건에서 올해 7월 기준 2만3763건으로 약 4배 늘었다. 같은 기간 공급 금액은 1조676억원에서 5조3212억원으로 약 5배로 증가했다.

보증 공급이 확대하면서 사고 발생 이후 주금공이 세입자에게 집주인 대신 보증금을 지급하는 ‘대위변제’ 규모도 가파르게 불어나고 있다.

대위변제 건수는 2022년 28건에 불과했으나 올해 7월 기준 542건으로 19.4배 증가했다. 대위변제 금액 역시 같은 기간 61억원에서 873억원으로 14.3배 뛰었다.

문제는 주금공이 대신 지급한 돈을 임대인에게서 제대로 돌려받지 못하면서 미회수액이 쌓이고 있다는 지적이다.

김재섭 의원은 “전세사기 피해로부터 세입자를 보호하려면 전세보증금 반환보증의 역할이 꼭 필요하다”며 “보증사고가 난 뒤 대신 갚아주는 데 그칠 것이 아니라 구상권 행사와 채권관리체계가 제대로 작동하는지 점검해야 한다”고 지적했다.

그는 이어 “세입자 보호는 강화하되 임대인의 책임을 기관이 떠안는 구조가 굳어지지 않도록 회수율을 높일 실효성 있는 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

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• Q. 전세보증 회수율 급락의 배경은?
• Q. 보증확대가 재정건전성에 미칠 영향은?

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한국주택금융공사가 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자에게 지급한 금액이 4년여 만에 83배 증가한 것으로 나타났다.

전세사기 피해자를 보호하기 위한 반환보증 공급이 급증하였으나, 보증사고 이후 집주인에게서 돈을 회수하지 못하는 문제가 심각해지고 있다.

김재섭 의원은 세입자 보호를 강화하되 임대인의 책임을 기관이 떠안는 문제가 발생하지 않도록 실효성 있는 대책 마련이 필요하다고 강조했다.

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전세보증금 반환보증 공급이 크게 늘어난 것과 달리, 집주인에게 돈을 받아내지 못해 쌓인 미회수액은 수년 만에 수십 배로 불어나며 채권 관리 체계에 비상등이 켜졌어요.

Key Points

• 한국주택금융공사의 전세보증금 반환보증 관련 미회수액이 2022년 55원에서 올해 7월 기준으로 4559억 원까지 급증했어요. 📉
• 전세사기 피해를 막기 위한 반환보증 공급과 세입자 대신 보증금을 갚아주는 대위변제 규모 자체가 수년 사이에 수 배에서 수십 배로 크게 늘어났어요. 🏠
• 기관이 대신 갚아준 돈을 임대인에게 제대로 돌려받지 못하는 상황이 이어지면서, 기관이 책임을 떠안는 구조에 대한 우려가 나오고 있어요. ⚠️
• 세입자를 두텁게 보호하는 것만큼이나 구상권 행사와 채권관리체계가 실효성 있게 작동하는지 점검하고 회수율을 높일 대책이 필요하다는 지적이 제기돼요. 🔍

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

한국주택금융공사가 세입자에게 전세보증금을 대신 갚아준 뒤 임대인으로부터 회수하지 못한 미회수액이 4년여 만에 약 83배 급증한 것으로 나타났어요. 📈 국회 김재섭 의원이 공개한 자료에 따르면, 주금공의 전세보증금 반환보증 미회수액은 2022년 55억 원에서 2026년 7월 기준 4559억 원까지 크게 불어났답니다. 💸 이러한 현상은 전세사기 피해를 막기 위해 보증 공급을 대폭 늘린 영향도 있지만, 보증 사고 이후 집주인에게 돈을 받아내는 채권 회수 과정에 빨간불이 켜졌음을 보여주고 있어요. 🚨 실제로 세입자 대신 보증금을 내어주는 대위변제 건수와 금액 역시 같은 기간 동안 가파르게 치솟았으며, 기관이 임대인의 책임을 떠안는 구조가 굳어지지 않도록 실효성 있는 채권 회수 대책 마련이 시급하다는 지적이 나오고 있어요. 🏡

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

한국주택금융공사(주금공)의 전세보증금 반환보증 미회수액이 4년여 만에 83배로 급증한 이번 뉴스는, 전세사기 피해자 보호를 위해 도입된 제도의 이면에 채권 회수 체계의 구조적 취약성이 자리 잡고 있음을 보여주기 위해 나왔어요. 🏢📉💰🔍

이러한 현상의 배경에는 2022년 이후 전세사기 문제가 본격화되면서 세입자를 보호하기 위한 반환보증 공급 자체와 대위변제 규모가 폭발적으로 증가한 구조적 원인이 있어요. 🏠📈📝🤝

하지만 보증사고가 터진 뒤 집주인 대신 돈을 갚아주는 ‘대위변제’는 급증한 반면, 임대인으로부터 돈을 회수하는 채권관리 체계는 제대로 작동하지 않아 미회수액이 거대한 규모로 쌓이게 되었답니다. ⚠️💸🏚️🏃‍♂️

결국 세입자 보호라는 공적 역할은 확대되었지만, 집주인의 책임이 기관의 부실로 이어지는 구조적 모순이 굳어지면서 실효성 있는 회수 대책 점검이 시급하다는 지적이 제기되는 맥락에서 이 뉴스가 다뤄졌어요. 📋💡🔒⚖️

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

• 2021.12

  이 시기 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금보증보험 대위변제금액은 5041억원이었으며, 반환보증 공급 건수는 5885건을 기록했어요. 📈 이때부터 이미 전세사기 및 깡통전세 여파로 보증사고의 조짐이 나타나고 있었답니다. 🏠

• 2022.01 - 2022.12

  전세사기 문제가 본격적으로 사회적 문제로 대두되면서 한국주택금융공사(주금공)의 전세보증금 반환보증 미회수액이 55억원, 대위변제 건수가 28건으로 집계되었어요. 🚨 공급 규모가 급증함과 동시에 보증사고 위험도 함께 커지기 시작한 시기예요. 📉

• 2025.05 - 2025.06

  HUG가 급증한 대위변제 채권을 체계적으로 관리하기 위해 민간 신용정보업체와 추심 위임 계약을 체결하고 업무를 위탁했어요. 🤝 또한 상습 채무 불이행자 명단 공개를 강화하고 다주택 임대인 심사 대상을 확대하는 등 제도 개선을 추진했답니다. 📝

• 2026.07

  기준 시점 기준, 주금공의 전세보증금 반환보증 미회수액이 4559억원으로 4년여 만에 약 83배 폭증했어요. 💸 신규 공급과 대위변제 규모는 크게 늘어난 반면, 집주인으로부터 돈을 받아내는 채권 회수에는 큰 경고등이 켜진 상태예요. ⚠️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인]	세입자분들은 전세사기 피해로부터 소중한 보증금을 보호받기 위해 반환보증 제도를 적극적으로 찾고 있어요. 🛡️🏠 실제로 한국주택금융공사의 반환보증 신규 공급 건수가 2021년 5885건에서 올해 7월 기준 2만3763건으로 약 4배나 늘어날 정도로 많은 분들이 이 제도를 이용하고 있답니다. 📈👥 하지만 보증사고가 터진 이후 집주인 대신 보증금을 돌려받는 과정이나 채권 회수 체계에는 여러 가지 고민거리가 생기고 있어요. 📉🤔 세입자 보호라는 원래의 따뜻한 취지가 흔들리지 않도록 제도가 튼튼하게 작동하는지 꼼꼼히 살펴봐야 하는 시점이랍니다. 🔍💡
[산업/기업]	보증 기관들은 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증 공급을 크게 늘리면서 역할에 집중하고 있어요. 🏛️💼 하지만 이 과정에서 집주인 대신 세입자에게 보증금을 먼저 내어주는 대위변제 규모가 걷잡을 수 없이 커지고 있답니다. 💰📊 문제는 기관이 대신 갚아준 돈을 임대인에게서 제대로 돌받지 못해 미회수액이 산처럼 쌓이고 있다는 점이에요. 📉⚠️ 주금공의 미회수액이 2022년 55억원에서 올해 7월 기준 4559억원으로 83배나 불어나면서 기관의 재정 부담을 키우고 있답니다. 💸건전성 경고
[정부/시장]	정부와 국회에서는 전세사기 피해를 막기 위해 보증 공급을 늘려왔지만, 그 뒷면에 숨겨진 채권 회수 문제를 심각하게 들여다보고 있어요. 🏛️👀 보증사고가 난 뒤에 단순히 기관이 대신 갚아주고 끝내는 것이 아니라, 구상권 행사와 채권관리체계가 제 역할을 하고 있는지 점검해야 한다는 목소리가 커지고 있답니다. 🔍📋 임대인의 책임을 공공 기관이 고스란히 떠안는 구조가 굳어지지 않도록, 회수율을 확실히 높일 수 있는 실효성 있는 대책 마련이 시급한 상황이에요. 💡🛠️ 시장의 건전성을 지키기 위한 제도적 보완이 계속해서 요구되고 있답니다. 📈⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

세입자를 보호하기 위해 전세보증금 반환보증 공급을 늘릴수록, 집주인에게 돈을 받아내지 못해 쌓이는 미회수액이 함께 불어나는 구조적 문제가 뚜렷해지고 있어요. 🏠💸📈

보증사고가 났을 때 기관이 세입자에게 먼저 돈을 갚아주는 대위변제 규모가 커지는 동안, 실제 임대인으로부터 채권을 회수하는 과정은 원활하게 이루어지지 않고 있어요. ⚖️🔍⚠️

결국 세입자 보호라는 정책적 목표를 지키면서도, 공공기관이 임대인의 책임을 무기력하게 떠안지 않도록 구상권 행사와 채권 회수율을 끌어올릴 실효성 있는 대책이 반드시 필요한 시점이에요. 🏛️🔄💡

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

• 현 상태 유지 및 안착 시나리오

  📈 세입자 보호를 위한 전세보증금 반환보증 공급이 꾸준히 이어지는 가운데, 기관들의 채권 관리 체계도 안정적으로 자리를 잡아가요. 🏠 집주인 대신 보증금을 갚아주는 대위변제 규모가 일정 수준에서 관리되며 급격한 재정 악화 우려를 덜어낼 수 있어요. 🤝 민간 추심업체와의 협업 등 기존에 도입된 회수 대책들이 점차 효과를 내면서 미회수액 증가세가 완만한 소강상태로 접어들 가능성이 있어요.

• 영향력 확대 및 가속 시나리오

  🚀 전세시장 불안 요인이 다시 고개를 들면서 반환보증 가입과 대위변제 규모가 동시에 가파른 속도로 불어날 수 있어요. 💸 공공기관이 임대인 대신 떠안아야 하는 미회수 채권 규모가 눈덩이처럼 불어나며 재정 건전성에 강한 압박을 주게 돼요. 🔍 이에 대응해 악성 임대인에 대한 강력한 제재와 구상권 행사 범위가 대폭 강화되면서 채권 회수를 위한 고강도 조치들이 전방위로 속도를 낼 수 있어요.

• 변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

  ⚠️ 주택 경기 침체가 길어지고 경매 시장마저 얼어붙어 압류 주택의 낙찰가가 급락하는 돌발 상황이 벌어질 수 있어요. 📉 이로 인해 보증기관들이 채권을 제대로 회수하지 못해 손실 규모가 감당하기 힘들 정도로 커질 위험이 존재해요. ⚖️ 결국 임대인의 책임과 공적 기관의 부담을 나누는 구조적 개편을 요구하는 목소리가 거세지며, 보증 제도의 근본적인 틀을 손보는 법적·제도적 반전 국면이 찾아올 수 있어요.

[주요 용어 해설 (Glossary)]

• 전세보증금 반환보증

  전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 종료 후에도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때, 보증기관이 이를 대신해서 안전하게 돌려받을 수 있도록 지켜주는 아주 든든한 상품이에요. 현재 기사와 관련 뉴스에서 볼 수 있듯이, 전세사기나 깡통전세 문제가 심각해지면서 세입자들을 보호하기 위해 이 상품에 가입하는 사람들이 폭발적으로 늘어났답니다. 하지만 보증 공급이 급격하게 증가한 만큼 집주인 대신 돈을 내어주는 사례도 함께 늘어나서 기관들의 재정에 큰 부담을 주고 있어요. 세입자 입장에서는 꼭 필요한 안전장치이지만, 동시에 국가 기관이 리스크를 고스란히 떠안는 구조적인 고민거리이기도 해요.

• 대위변제

  대위변제라는 어려운 단어는 사실 알고 보면 아주 간단해요. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 할 시기를 놓쳤거나 돈이 없을 때, 한국주택금융공사나 주택도시보증공사 같은 보증기관이 집주인을 대신해서 세입자에게 보증금을 먼저 휙 갚아주는 것을 말해요. 기사 속 통계를 살펴보면 전세사기 여파로 인해 이러한 대위변제 건수와 금액이 수년 만에 수십 배 이상 엄청나게 폭증했어요. 결국 기관들이 세입자 대신 돈을 메워준 셈이라서, 나중에 집주인에게 이 돈을 다시 꼭 받아내야 하는 막중한 임무가 남게 된답니다.

• 구상권

  구상권은 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 먼저 갚아준 이후에, 진짜 책임을 져야 하는 집주인에게 '우리가 대신 갚아준 돈이니까 내놓으세요'라고 당당하게 요구할 수 있는 법적인 권리를 뜻해요. 현재 기사에서는 보증기관들이 세입자 대신 돈을 돌려주는 대위변제는 엄청나게 늘어났지만, 막상 집주인에게 이 구상권을 행사해서 돈을 제대로 회수하지 못해 미회수액이 산처럼 쌓이고 있다고 지적하고 있어요. 세입자를 보호하는 것만큼이나 이 구상권을 철저하게 행사해서 기관의 곳간이 비지 않도록 채권을 잘 관리하는 것이 요즘 아주 중요한 과제로 떠올랐답니다.