El mito que se cae en Medellín: la prueba que demuestra quién tiene la culpa del disparo en los arriendos, y no son los turistas

Medellín debate su nuevo POT. La regulación a la vivienda turística enfrenta el millonario aporte económico contra la crisis de vivienda local.

Medellín está pagando el precio de su propio éxito. La ciudad transformó sus laderas y su economía industrial para convertirse en el imán preferido de nómadas digitales e inversionistas globales, pero el auge turístico terminó chocando de frente contra la realidad de sus habitantes: hoy conseguir un techo a precio justo es casi una misión imposible.

En este escenario de tensión, la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se ha convertido en el campo de batalla donde la Alcaldía busca meter en cintura al multimillonario negocio de la vivienda turística, en una jugada normativa que redefinirá el destino de la capital antioqueña durante la próxima década.

El Departamento Administrativo de Planeación de Medellín planteó oficialmente que la ciudad enfrenta retos críticos debido a la limitada construcción formal, la poca oferta de vivienda nueva y el aumento sostenido en los costos de los arriendos para los residentes tradicionales. Ante este escenario, la Administración Distrital fue clara y citó que "20 de cada 100 hogares no tienen un lugar digno para vivir", visibilizando un déficit cuantitativo y cualitativo alarmante.

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Para responder a esta problemática, la revisión del POT establece incentivos agresivos para impulsar la vivienda social, pero al mismo tiempo introduce un marco de reglas restrictivas para el mercado de las rentas cortas. La Alcaldía ahora reconoce explícitamente a la vivienda turística como un servicio de hospedaje, estipulando que su ejercicio requiere Registro Nacional de Turismo (RNT) para estancias inferiores a treinta días.

Más contundente aún, el nuevo ordenamiento restringe su localización exclusivamente a áreas específicas de alta mixtura y ciertos sectores de media mixtura, exigiendo adicionalmente licencias de adecuación si llega a existir un cambio de uso del inmueble. El objetivo principal, de acuerdo con la administración, es mitigar los impactos del turismo desbordado, evitar conflictos de convivencia ciudadana y proteger con firmeza la vocación residencial de los barrios.

Frente a estas nuevas y estrictas directrices normativas, surge en el panorama la necesidad imperante de analizar el peso real que tiene el turismo descentralizado en la economía de la ciudad. Airbnb se refirió al impacto financiero que ha alcanzado este sector en la ciudad. Durante el año 2025, la actividad de los anfitriones y huéspedes mediante la popular plataforma generó más de 520.000 millones de pesos colombianos en ingresos fiscales exclusivos para la ciudad. Estos millonarios recursos nutren directamente la capacidad de inversión pública local, reforzando la premisa de que la vivienda turística se ha convertido en un indiscutible motor macroeconómico para el progreso de la urbe.

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Pero el impacto macroeconómico es solo una cara de la moneda; a nivel microeconómico y social, el modelo de rentas cortas se ha transformado en una indispensable línea de vida para miles de ciudadanos del común. En el mismo año, los anfitriones locales en Medellín obtuvieron ingresos directos que fueron superiores a los 435.000 millones de pesos, una astronómica cifra que incluso asciende a más de 550.000 millones de pesos si se contempla todo el ecosistema del departamento de Antioquia.

Para entender a quiénes beneficia esta derrama, es de suma importancia destacar que más del 70 % de los anfitriones inscritos en la plataforma Airbnb gestionan de manera individual un único espacio en todo el territorio de Colombia. Esta estadística ratifica que dicha actividad actúa fundamentalmente como un salvavidas económico y una fuente complementaria de sustento vital para múltiples economías familiares locales de clase media. Además, la derrama económica que genera este modelo beneficia de manera descentralizada al comercio popular, dado que más del 40 % del gasto total de los huéspedes se efectúa en los mismos barrios donde se encuentran ubicados sus alojamientos.

Esto se traduce en inyecciones directas y orgánicas de capital fresco para las tiendas de barrio, los restaurantes de la esquina y los transportadores de proximidad, fortaleciendo indudablemente el tejido comercial comunitario de la capital antioqueña.

No es responsable del aumento de los arriendos

A pesar de estos beneficios financieros, existe una percepción generalizada e instalada en la opinión pública de que la vivienda turística es la gran y principal culpable de la dura crisis de arrendamientos que está encareciendo el nivel de vida y expulsando a los residentes locales de sus zonas originarias.

No obstante, la academia ha aportado recientemente un riguroso respaldo de datos que desmitifican esta narrativa popular. Según un estudio de la Universidad Javeriana, el incremento en el costo de los alquileres a largo plazo obedece a razones estructurales y multicausales mucho más profundas y complejas. El informe, que analizó en detalle más de 15.000 manzanas ubicadas en Medellín y el Valle de Aburrá entre los años 2015 y 2025, cruzando fuentes de precios, concluyó que definitivamente “no hay señal ni evidencia causal de que la vivienda turística esté presionando al alza los cánones de arrendamiento tradicionales a largo plazo”.

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Por el contrario, el estudio indica que las verdaderas causas del encarecimiento radican en un complejo cóctel de escasez productiva y acelerados cambios demográficos. Los analistas evidenciaron una dramática reducción del 47 % en las licencias de construcción por cada 100.000 habitantes, cifra que pasó de 121 licencias aprobadas en 2015 a apenas 64 licencias en el año 2024. Esta precaria y lenta oferta nueva choca de frente contra una demanda urbana en constante aumento de viviendas más pequeñas, sumada al progresivo endurecimiento de las condiciones crediticias que dificultan adquirir propiedad raíz. Además, Medellín ha experimentado en la última década una drástica e histórica transición: los hogares propietarios cayeron del 60 % al 47 %, mientras que los hogares arrendatarios subieron del 36 % al 45 %, rozando hoy un delicado escenario de casi paridad habitacional.

Al referirse a este fenómeno, el investigador Andrés Felipe Giraldo fue categórico al sentenciar: "En cuanto a la disponibilidad de vivienda para arriendo de largo plazo, las variables e instrumentos analizados no permiten concluir que haya un efecto negativo". En el mismo sentido técnico, la profesora e investigadora Ángela Fonseca indicó que el verdadero desafío de política pública para la ciudad exige "aumentar la oferta de unidades que respondan a las necesidades actuales de la población: viviendas de menor tamaño, mejor ubicadas y con precios más asequibles".

Lo que dice gremio

En medio de este panorama altamente polarizado, interviene también el gremio oficial de los anfitriones, quienes manifiestan un profundo y justificado temor por las severas implicaciones financieras que traerá la revisión normativa impuesta. Asohost dio a conocer sus preocupaciones sobre el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, opinando que las agresivas restricciones de localización propuestas por la Alcaldía prohibirían de tajo la actividad en amplias zonas tradicionalmente residenciales.

Esta política urbana, según advierten los voceros, pondría en riesgo inminente el sustento de miles de familias antioqueñas que hoy dependen de este flujo de ingresos. La nueva normativa, argumentan desde la Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales, impone exigencias de infraestructura y vacíos jurídicos que resultan derechamente imposibles de cumplir para los ciudadanos de a pie que actualmente generan rentas de manera formal con sus inmuebles.

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La mayor angustia para este masivo sector económico radica en la ausencia total de un régimen de transición claro, justo y aplicable. Aquellos emprendedores que hoy operan bajo el marco de la legalidad se enfrentarían a la titánica y multimillonaria tarea de trasladar sus operaciones a las limitadas zonas autorizadas por el nuevo POT.

A pesar de que el borrador del proyecto oficial menciona tibiamente la figura del "uso establecido", Asohost advierte tajantemente que esta garantía no cobijaría a quienes ejercen la vivienda turística actualmente en zonas residenciales, dejándolos inmersos en un peligroso limbo jurídico. Por lo tanto, la concentración forzada de la actividad en unos pocos polígonos distritales podría, paradójicamente, generar exactamente los mismos y nocivos niveles de saturación turística que el Plan de Ordenamiento Territorial intenta, en teoría, prevenir en el territorio.

En defensa activa de los anfitriones, Juan Camilo Vargas, actual presidente de Asohost, expuso una postura sumamente conciliadora pero muy firme frente al Concejo de Medellín y la opinión pública: "Las personas y familias que ofrecen vivienda turística cumplen las normas, aportando a un turismo ordenado y a la economía de los barrios de Medellín. Queremos seguir construyendo una ciudad organizada, pero necesitamos reglas claras y realizables que no afecten nuestros ingresos y hogares".

Vargas hizo un fuerte y urgente llamado a la sensatez institucional para escuchar de forma prioritaria los argumentos técnicos y diseñar alternativas consensuadas que logren armonizar la vida residencial comunitaria sin destruir de paso la pujante economía local que hoy mantiene a flote a la ciudad. Además, el gremio no duda en recalcar que la Ley 2068 de 2020 a nivel nacional ya ha otorgado calidades y derechos legítimos a quienes desarrollan estas actividades en viviendas de destinación residencial, garantías jurídicas que deben ser, por obligación, respetadas y protegidas por la administración local.

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En medio de esta discusión, la capital antioqueña tiene hoy ante sí un reto mayúsculo de equilibrismo regulatorio y visión de largo plazo. Por un lado, es sencillamente innegable la urgente necesidad estatal de promover la rápida construcción de nuevas soluciones habitacionales, garantizar el sagrado derecho de acceso a un hábitat digno para las clases trabajadoras y regular el pesado impacto urbano y cultural que trae el crecimiento exponencial y diario de visitantes extranjeros a sus laderas.

Por otro lado, la ciudad estaría afectando un sector que, basado en la evidencia económica y académica, no es el verdadero ni el directo culpable del crónico encarecimiento inmobiliario, pero que sí distribuye de manera efectiva rentas vitales en decenas de barrios y emprendimientos populares que no sobreviven de otra forma.

El diseño definitivo del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial deberá buscar obligatoriamente consensos inteligentes que eviten desatar una dolorosa crisis socioeconómica para los pequeños y medianos anfitriones, impulsando una verdadera planificación incluyente.

Medellín.

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