EastGroup Properties à la conférence immobilière de BofA : croissance et discipline

Mercredi 16 septembre 2026, EastGroup Properties (EGP) a profité de la BofA NY Global Real Estate Conference 2026 pour présenter une entreprise en pleine croissance, mais qui maintient un bilan prudent et une approche sélective dans le déploiement de son capital. La direction a mis en avant des niveaux records de location, une demande accrue pour ses développements et une nouvelle source de croissance liée aux services de support aux centres de données, tout en soulignant des tendances de loyers inégales selon les marchés et un contexte transactionnel qui reste compétitif.

Points clés

• EastGroup a indiqué avoir loué 3,9 millions de pieds carrés au deuxième trimestre 2025, dont 1,5 million de pieds carrés issus de la location de développements — soit plus que l’ensemble des locations de développement réalisées sur toute l’année précédente.
• Le taux d’occupation a atteint 96,1 % en juillet et août 2025, dépassant les prévisions initiales de la société.
• Les utilisateurs liés aux centres de données ont représenté environ 25 % de la location de développements au premier semestre 2025, créant un nouveau moteur de demande.
• La société a maintenu un ratio dette/EBITDA de 3,0 fois, le plus bas de son secteur, tout en conservant une structure d’endettement à taux fixe et à maturités échelonnées.
• La direction a indiqué que des opportunités d’acquisition et de développement sont disponibles simultanément, avec des taux de capitalisation en hausse et des rendements de développement toujours autour de 7,5 % sur le coût.

Résultats financiers et bilan

EastGroup a mis en avant un contexte opérationnel solide et un profil financier conservateur.

• Les locations du deuxième trimestre 2025 ont totalisé 3,9 millions de pieds carrés.
• La location de développements a atteint 1,5 million de pieds carrés au cours du trimestre, soit plus que l’ensemble des locations de développement de l’année précédente.
• Les locations de développements supplémentaires au troisième trimestre 2025 ont totalisé 280.000 pieds carrés.
• Le taux d’occupation s’établissait à 96,1 % en juillet et août 2025, au-dessus des prévisions du premier trimestre.
• Le ratio dette/EBITDA était de 3,0 fois, décrit par la direction comme le plus bas du secteur et en baisse continue.
• La société a précisé que sa dette est à taux fixe et à maturités échelonnées, ce qui contribue à limiter le risque de refinancement.
• Les frais généraux et administratifs en proportion du chiffre d’affaires ont également été décrits comme les plus bas du secteur.
• Les rendements de développement sur le coût s’établissaient à environ 7,5 % sur une base linéaire.
• Les spreads de location en numéraire étaient d’environ 19 % à 20 % sur une base normalisée, avec des spreads au comptant légèrement supérieurs à 20 % au troisième trimestre et des spreads linéaires proches de 40 %.
• Les taux de capitalisation des acquisitions ont augmenté de 10 à 20 points de base au cours des 45 derniers jours, pour atteindre une fourchette de 5,25 % à 5,5 %.
• EastGroup a indiqué disposer de 320 millions$ d’accords de capitaux propres à terme disponibles dans le cadre de son programme ATM, avec une fenêtre de tirage de 12 à 18 mois.
• La direction a indiqué qu’elle serait à l’aise pour porter le levier vers 4,5 à 5,0 fois le ratio dette/EBITDA sur le long terme si les opportunités le justifient.

Mises à jour opérationnelles

La société a indiqué que la demande est restée stable dans l’ensemble de son portefeuille et de sa plateforme de développement, plusieurs tendances de fond soutenant la location.

• La direction a précisé que la demande est constante depuis le quatrième trimestre 2024 et s’est poursuivie jusqu’au troisième trimestre 2025.
• La croissance démographique dans les marchés principaux d’EastGroup a été décrite comme s’établissant entre 100.000 et 150.000 personnes par an.
• Les moteurs de la demande comprennent également le commerce en ligne, la fabrication avancée et les services de support aux centres de données.
• Environ un tiers de la location de développements provient de locataires existants se déplaçant au sein du portefeuille.
• Les locataires dépassent souvent leur espace initial en deux à trois ans, offrant à EastGroup un pipeline intégré de renouvellements et d’expansions.
• La société a indiqué que ses 10 premiers locataires ne représentent que 6,5 % des revenus, soit environ la moitié de la moyenne sectorielle.
• Ses marchés afficheraient une croissance du PIB environ 40 % supérieure à la moyenne américaine.

EastGroup a également décrit une large plateforme foncière et de développement.

• La société dispose d’environ 1.000 acres de capacité foncière, soutenant environ 11 millions de pieds carrés de développement potentiel.
• Son portefeuille actuel totalise environ 66 millions de pieds carrés.
• La capacité existante dans les parcs était d’environ 1 million de pieds carrés à la fin du deuxième trimestre 2025.
• Les acquisitions foncières récentes comprenaient 100 acres à Dallas et 30 acres à Tampa répartis sur 12 parcelles et 10 propriétaires familiaux.
• L’expansion à Tampa permettra de faire passer East Tampa de trois à cinq bâtiments, près de l’échangeur des autoroutes I-4 et I-75.
• Des terrains sont également en cours d’examen à Atlanta, Phoenix et d’autres marchés.
• La direction a indiqué préférer un développement par phases, comme la construction de deux bâtiments dans un parc de huit bâtiments, afin de s’adapter à l’absorption du marché.
• Elle a comparé cette stratégie à une « gestion des stocks », consistant à réapprovisionner les rayons au fur et à mesure que la demande de location absorbe la nouvelle offre.

Demande liée aux centres de données et mix de marchés

L’un des thèmes majeurs de la conférence a été la montée en puissance des locataires liés aux centres de données, que la direction a présentés comme une source croissante de demande incrémentale.

• Environ 25 % de la location de développements au premier semestre 2025 provenait de services de support aux centres de données.
• Ces utilisateurs comprennent des fournisseurs de systèmes CVC, des électriciens, des fournisseurs de systèmes de rayonnage, des opérations de maintenance et des locataires liés à l’alimentation de secours.
• La demande est concentrée à Atlanta, Dallas, Austin, Houston, San Antonio, Phoenix et Charlotte, avec davantage d’activité attendue dans les Carolines.
• La direction a cité des études sectorielles suggérant que chaque gigawatt de capacité de centre de données nécessite entre 2 et 3 millions de pieds carrés d’espace d’entreposage de support.
• EastGroup a indiqué que la capacité des centres de données dans les marchés clés pourrait être multipliée par quatre à cinq au cours des cinq prochaines années.
• Dallas a été identifié comme un marché pouvant égaler ou dépasser la capacité des centres de données de Virginie du Nord.
• La société a précisé qu’elle n’a pas modifié les conditions de bail, les spécifications des bâtiments ou les dépenses d’aménagement pour ces utilisateurs.
• La direction a indiqué que ces locataires s’inscrivent dans le cadre standard d’EastGroup, préservant ainsi la flexibilité future en cas d’évolution de la demande.

Observations marché par marché

EastGroup a présenté une vue détaillée de plusieurs de ses marchés principaux, soulignant les différences de conditions locales au sein d’une empreinte Sun Belt globalement solide.

• La Californie a montré une amélioration après 12 trimestres d’absorption négative, avec une absorption positive au cours des deux derniers trimestres.
• L’aérospatiale et la fabrication avancée contribuent à la reprise en Californie, tandis que les contraintes réglementaires limitent la nouvelle offre.
• La direction a indiqué que le sud de la Californie, qui représente environ 10 % à 12 % du portefeuille, devrait s’améliorer au cours des deux à trois prochaines années.
• Les spreads de re-location à Houston sont redevenus positifs et se situent désormais au-dessus de la moyenne de la société, soutenus par la demande des fournisseurs de centres de données.
• Phoenix bénéficie de sa proximité avec la fabrication Intel, ses fournisseurs et une usine de batteries LG Energy Solution, avec une demande liée aux centres de données qui émerge également.
• Dallas est soutenu par Texas Instruments, les fournisseurs de Tesla et une capacité croissante en centres de données.
• Charlotte devrait voir davantage de demande liée aux centres de données, et la société a indiqué qu’une opportunité de pré-location pourrait se développer avec un client existant.
• Les Carolines ont plusieurs projets de centres de données en cours.

Perspectives futures

La direction a indiqué entrevoir des marges de progression supplémentaires en matière de développement, de loyers et de déploiement de capital, tout en restant sélective.

• Les lancements de développements ont été relevés à 325 millions$, la direction anticipant une pression haussière supplémentaire.
• La société a indiqué pouvoir maintenir des rendements de développement proches de 7,5 % sur une base linéaire.
• Elle s’attend à ce que la dynamique de location de développements se poursuive jusqu’à la fin de 2025 et en 2026.
• La direction a indiqué que la croissance des loyers devrait s’accélérer à nouveau à mesure que les coûts de construction augmentent.
• La hausse des prix du diesel et de l’essence, des coûts de l’acier, l’allongement des délais de livraison et la hausse des charges d’intérêts ont été cités comme raisons pouvant nécessiter une hausse des loyers.
• Les spreads de location en numéraire devraient se normaliser autour de 20 % et pourraient diminuer plus lentement que lors des cycles précédents, car la croissance des loyers s’améliore.
• La direction a indiqué que la croissance du résultat net d’exploitation (NOI) à périmètre constant en 2027 devrait être supérieure à celle de 2026.
• Si les taux longs restent élevés plus longtemps, l’effet le plus probable sur le secteur serait une réduction de la nouvelle offre.
• La société a indiqué que le capital de tiers devrait devenir plus important que le capital de bilan pour les FPI (REIT) cotés au cours des trois prochaines années.

EastGroup a indiqué que sa stratégie à long terme reste axée sur des marchés à forte croissance tels que Dallas, Phoenix, Atlanta, Charlotte, Houston, Austin, Nashville, Raleigh et Orlando. La direction a précisé que son modèle de livraison du dernier kilomètre lui confère une protection contre la suroffre, car elle peut répondre à la demande avec un certain décalage, plutôt que de construire de grands projets en périphérie des villes.

Allocation du capital et environnement transactionnel

La société a indiqué que le marché actuel est inhabituel, car les fenêtres de développement et d’acquisition sont ouvertes simultanément.

• Les taux de capitalisation sur les actifs stabilisés ont augmenté de 10 à 20 points de base au cours des 45 derniers jours, pour atteindre 5,25 % à 5,5 %.
• La direction a indiqué que le flux de transactions s’est amélioré et que davantage d’offres aboutissent.
• La société a indiqué qu’elle pourrait dépasser son budget d’acquisition si les conditions actuelles se maintiennent.
• EastGroup a décrit le développement comme sa voie privilégiée pour des rendements ajustés au risque.
• La direction a indiqué que la société dispose des compétences d’évaluation nécessaires pour apprécier les prix d’acquisition, car elle connaît bien ses coûts de développement.
• La société a résumé sa position simplement : « Si nous ne pouvons pas l’acheter, nous le construirons. »
• EastGroup a indiqué être à l’aise avec le recours à la dette si nécessaire, tout en maintenant un bilan conservateur par rapport à ses pairs.

Points saillants de la séance de questions-réponses

Lors de la séance de questions-réponses, la direction est revenue à plusieurs reprises sur la durabilité de la demande liée aux centres de données et sur la stratégie de capital de la société.

• Sur la demande liée aux centres de données, la direction l’a qualifiée de « très durable » et a indiqué que cette tendance dispose d’une longue trajectoire de croissance.
• Sur la part de la location de développements liée aux centres de données, la société a répété que ce chiffre était d’environ 25 % au premier semestre 2025.
• Sur les conditions de bail, la direction a indiqué qu’aucune modification n’a été apportée pour les locataires de centres de données et que leurs termes de bail sont indiscernables de ceux des autres utilisateurs.
• Sur les spreads de loyers, la société a indiqué que les spreads en numéraire se situent à un niveau soutenable de 19 % à 20 %, avec la Californie en dessous de la moyenne et Houston au-dessus.
• Sur la capacité de développement, la direction a indiqué qu’il existe environ 1 million de pieds carrés de marge dans les parcs existants, avec davantage de capacité provenant des nouveaux achats fonciers.
• Sur l’acquisition versus le développement, la direction a indiqué pencher vers le développement, car c’est là qu’elle voit les meilleurs rendements ajustés au risque.
• Sur le levier financier, la société a indiqué que 3,0 fois le ratio dette/EBITDA est confortable aujourd’hui, mais que 4,5 à 5,0 fois serait également acceptable à terme si les opportunités le justifient.
• Sur le secteur dans son ensemble, la direction a indiqué que des taux longs plus élevés réduiraient très probablement la nouvelle offre.

Le message d’EastGroup lors de la conférence était que son activité reste dans une position opérationnelle solide, avec une demande de location qui s’élargit et une nouvelle opportunité liée aux centres de données qui vient s’ajouter à sa base industrielle traditionnelle. Dans le même temps, la société a maintenu son accent sur la discipline du bilan, le développement par phases et le déploiement sélectif du capital.

Les lecteurs peuvent consulter la transcription complète ci-dessous pour plus de détails.

Cet article a été généré et traduit avec l’aide de l’IA et revu par un rédacteur. Pour plus d’informations, consultez nos T&C.