A crise da habitação: mudámos de época, mas não aprendemos

Há uma forma particularmente cómoda de governar: deixar um problema crescer, explicar que a culpa é de forças externas e anunciar que o Estado precisa de mais poder para o resolver.

Na habitação portuguesa, esta fórmula atingiu uma espécie de perfeição política. As casas tornaram-se inacessíveis, as rendas dispararam e uma geração começou a descobrir que trabalhar não era necessariamente suficiente para conseguir um tecto. Perante a realidade, multiplicaram-se os culpados: os fundos imobiliários, os estrangeiros, os Vistos Gold, o alojamento local, os senhorios e, naturalmente, a especulação.

Atribuir a crise da habitação aos Vistos Gold e ao alojamento local é a versão económica de culpar as andorinhas pelo mau tempo. Podem ter contribuído para pressionar determinados segmentos do mercado, sobretudo em zonas de forte procura turística e investimento. Mas explicar uma crise nacional com esses factores é olhar para a árvore e ignorar a floresta.

A pergunta essencial continua por responder: onde estão as casas?

O legado que ninguém quer assumir

A crise da habitação não começou com António Costa. Seria intelectualmente desonesto ignorar os efeitos da crise financeira de 2008, a quebra prolongada da construção, as dificuldades de licenciamento, os custos de produção e décadas de decisões urbanísticas. Mas também seria intelectualmente desonesto retirar da equação os anos em que o Partido Socialista governou Portugal, primeiro com o apoio parlamentar da Geringonça e depois com maioria absoluta.

A política não é responsável por tudo o que acontece durante um mandato. É responsável, porém, pela forma como reage aos problemas que conhece, pelos incentivos que cria e pelos obstáculos que mantém.

A Geringonça chegou ao poder em 2015. António Costa permaneceu primeiro-ministro até 2024. Foram anos suficientes para perceber que a habitação estava a transformar-se numa emergência social. Foram também anos em que a resposta política se concentrou repetidamente em medidas de intervenção, programas, alterações legislativas e anúncios que não conseguiram garantir uma oferta de habitação acessível à escala necessária.

Não se trata de afirmar que nada foi feito. Trata-se de perguntar se aquilo que foi feito resolveu o problema.

Esta distinção parece simples, mas é precisamente aquela que a política portuguesa tem maior dificuldade em aceitar. Uma medida pode ter uma intenção social irrepreensível e produzir resultados insuficientes. Um programa pode ter um nome ambicioso e falhar o objectivo. Uma reforma pode gerar centenas de comunicados sem conseguir mudar a experiência concreta de quem precisa de construir, arrendar ou comprar casa.

A intenção não é o resultado. E a propaganda não é uma casa.

António Costa não inventou a escassez portuguesa. Mas governou durante uma parte decisiva do período em que ela se agravou e em que a habitação se tornou um dos maiores factores de insegurança económica das famílias. A sua responsabilidade não está em ter criado sozinho todas as causas da crise. Está em não ter conseguido contrariar a sua evolução com a eficácia que a situação exigia.

O Estado que cria o nó e cobra para o desatar

Há uma contradição no centro da política de habitação portuguesa. O Estado reconhece que faltam casas, mas o sistema administrativo continua a tornar a sua construção lenta, cara e imprevisível.

Construir não é apenas comprar um terreno e levantar paredes. É atravessar uma cadeia de planos, regras, projectos, pareceres, licenças e decisões administrativas. O tempo custa dinheiro. A incerteza custa dinheiro. E quando a oferta não consegue responder à procura, a escassez valoriza as casas que já existem.

É aqui que entra a homeostase burocrática: a extraordinária capacidade de um sistema para mudar de aparência sem alterar verdadeiramente o seu funcionamento.

Mudam os ministros. Mudam os programas. Mudam as plataformas digitais. Mudam os nomes das reformas. Mas os procedimentos permanecem, os incentivos resistem e o cidadão continua à espera.

A administração consegue até aumentar a sua actividade sem aumentar proporcionalmente a sua capacidade para resolver o problema. Produz mais regulamentos, mais reuniões, mais despachos e mais planos. O sistema parece movimentar-se, mas o resultado final continua aquém do necessário.

Na habitação, esta imobilidade tem consequências materiais. Cada ano perdido pode significar menos casas disponíveis, mais pressão sobre as existentes e mais famílias afastadas dos centros onde trabalham.

A Geringonça não inventou a burocracia portuguesa. Mas tinha o dever de enfrentar os seus efeitos. E a governação de António Costa deve ser julgada também por aquilo que não conseguiu desbloquear.

O Estado cria o nó e depois cobra ao contribuinte para tentar desatá-lo.

O termómetro não é a febre

Durante anos, uma parte significativa do debate político tratou os preços elevados como se fossem, por si mesmos, a causa do problema. Se as rendas são demasiado altas, limitam-se as rendas. Se as casas são demasiado caras, multiplicam-se os apoios à compra. Se o investimento é suspeito, restringe-se o investimento. Se o mercado não entrega o resultado desejado, aumenta-se a intervenção.

Mas um preço elevado é também um sinal. Quando muitas pessoas procuram casas e a oferta não consegue acompanhar essa procura, os preços sobem. A dimensão exacta do aumento depende de vários factores, mas o mecanismo é elementar.

Partir o termómetro não faz baixar a febre.

Se a oferta permanece limitada, um tecto administrativo pode tornar uma renda mais baixa para quem consegue encontrar uma casa abrangida pela medida, mas não faz aparecer automaticamente mais casas. Pode até desincentivar a disponibilização de imóveis ou o investimento, dependendo do desenho da política. Os apoios à compra podem ajudar famílias concretas, mas, quando a oferta não responde, parte do benefício pode ser absorvida pelos preços.

Isto não significa que o Estado deva abandonar quem não consegue pagar. Significa exactamente o contrário: os apoios sociais são demasiado importantes para serem concebidos sem atenção aos seus efeitos.

O Estado deve assegurar habitação social, proteger as famílias vulneráveis e combater os abusos. Mas deve também criar condições para construir, reabilitar, arrendar e mobilizar imóveis devolutos. A protecção de quem precisa e o aumento da oferta não são objectivos incompatíveis. São partes da mesma solução.

O problema começa quando se confunde intervenção com eficácia e se presume que uma medida é boa porque parece defender os mais pobres.

A política de habitação precisa de menos fé ideológica e mais avaliação dos resultados.

A esquerda descobriu a crise depois de sair do Governo?

Existe uma ironia que merece ser assinalada. Durante os anos de governação socialista, a crise foi-se agravando. Depois da saída de António Costa, a habitação passou a ocupar ainda mais espaço na disputa política e na contestação pública.

Os movimentos sociais têm todo o direito de denunciar a incapacidade do Governo actual. Quem não consegue pagar uma renda não tem obrigação de esperar por uma alternância política para protestar. E o actual Executivo não pode esconder-se atrás do passado para justificar os seus próprios fracassos.

Mas a coerência exige memória.

Não é aceitável tratar a crise como uma emergência que nasceu com a mudança de Governo, como se os preços, a insuficiência da construção e os obstáculos administrativos tivessem surgido no dia da tomada de posse do novo Executivo. A crítica ao presente não apaga as responsabilidades do passado.

A governação de António Costa merece escrutínio precisamente porque durou anos. Teve tempo para identificar o problema, corrigir políticas, acelerar processos e criar condições para uma resposta estrutural. Se o resultado ficou aquém do necessário, não basta invocar a complexidade do mercado ou apontar para os interesses privados.

Governar é, também, responder pelos resultados acumulados.

Isto não absolve os governos anteriores a Costa, nem o Governo que lhe sucedeu. A crise tem raízes antigas e responsabilidades distribuídas. Mas a responsabilidade não se divide de forma igual só para que ninguém fique demasiado exposto. Quem governou durante mais tempo e teve oportunidade de intervir deve responder pelo que fez e pelo que deixou por fazer.

A amnésia selectiva não é análise política. É uma forma de propaganda.

A casa que não se constrói

O capital pode especular. Existem abusos, concentração de propriedade e decisões tomadas em nome do lucro sem consideração pelas consequências sociais. O mercado não tem virtudes automáticas, e a existência de um preço não torna todas as transacções justas.

Mas também não existe virtude automática na intervenção estatal.

Um promotor que constrói habitações acrescenta oferta. Um proprietário que mantém um imóvel injustificadamente devoluto pode beneficiar da escassez sem contribuir para a resolver. Uma regra urbanística pode proteger a qualidade de vida de uma cidade, mas também pode impedir a construção necessária. O trabalho do Estado consiste em distinguir estas situações, não em tratar todos os agentes privados como suspeitos por definição.

É igualmente errado transformar os Vistos Gold ou o alojamento local em explicações universais. O seu impacto deve ser avaliado em cada mercado e em cada contexto. Em zonas de forte pressão turística, o alojamento local pode retirar imóveis ao arrendamento permanente. O investimento estrangeiro pode aumentar a procura em determinados segmentos. São efeitos que merecem ser medidos e, quando necessário, regulados de forma proporcional.

Mas proibir um uso não equivale a criar uma casa. Restringir um segmento não garante que surja oferta noutro. E hostilizar quem investe não é uma política de construção.

A verdadeira questão é saber por que razão a oferta não responde com maior rapidez à procura.

Se faltam casas, é necessário acelerar licenciamentos, dar previsibilidade às regras, rever restrições desnecessárias, disponibilizar solo onde exista capacidade de infra-estruturas e facilitar a reabilitação. É preciso ainda garantir habitação pública e apoio directo a quem não consegue suportar os custos do mercado. Não há uma solução única, nem uma reforma que produza resultados de um dia para o outro. Há, porém, uma diferença clara entre enfrentar os bloqueios e continuar a administrar as suas consequências.

A Geringonça prometeu uma alternativa política. O país tinha o direito de esperar que essa alternativa produzisse resultados à altura das promessas. Na habitação, o balanço não pode ser feito apenas pelos programas lançados, pelas intenções anunciadas ou pelos inimigos ideológicos identificados. Tem de ser feito também pelas casas que não apareceram e pelas famílias que continuaram sem conseguir pagar uma.

A abelha e o vidro

A abelha vê a luz através de uma janela e voa directamente contra o vidro. Repete o movimento, uma e outra vez, cada vez mais desesperada, convencida de que basta insistir na mesma direcção. A mosca experimenta outras trajectórias, procura uma abertura e acaba por encontrar a saída.

No debate da habitação, comportamo-nos demasiadas vezes como a abelha.

Perante preços incomportáveis, repetimos as mesmas respostas. Mais controlo, mais restrições, mais anúncios, mais programas. Quando os resultados ficam aquém das promessas, atribuímos o fracasso à ganância dos privados, à especulação ou à resistência de forças económicas que supostamente impedem o Estado de fazer o que deseja.

Raramente começamos pela pergunta mais incómoda: e se uma parte da solução estiver precisamente nas regras que insistimos em preservar?

A crise da habitação não se resolve com uma vitória retórica sobre o mercado. Resolve-se quando uma família encontra uma casa adequada, perto o suficiente do seu trabalho e a um preço que consegue pagar. Para isso, é necessário proteger os mais vulneráveis, mas também construir mais, reabilitar melhor, mobilizar investimento e eliminar obstáculos que não acrescentam segurança nem qualidade à habitação.

A história dos bairros de barracas deveria ter-nos ensinado que a precariedade não desaparece por decreto. Quando a oferta não acompanha as necessidades, as pessoas não deixam de precisar de um lugar para viver. Procuram quartos sobrelotados, dividem apartamentos, afastam-se das cidades ou aceitam condições indignas. A precariedade muda de forma, mas não desaparece porque o discurso político muda de vocabulário.

A imigração acrescenta procura e esse efeito deve ser considerado no planeamento. Mas culpar quem chega não substitui a obrigação de preparar o país para a realidade demográfica. Tal como culpar os investidores não substitui a obrigação de criar condições para construir.

O direito à habitação é demasiado importante para ficar refém da propaganda de qualquer partido.

António Costa não criou sozinho a crise. Mas governou durante anos enquanto ela se agravava. A Geringonça não herdou apenas um problema: herdou a oportunidade de o enfrentar. E o seu legado deve ser julgado à luz dessa oportunidade, das decisões tomadas e dos resultados alcançados.

O Governo actual também terá de responder pelos seus resultados. O passado não absolve o presente. Mas o presente não pode reescrever o passado para conveniência de quem já governou.

Portugal não precisa de mais uma guerra ideológica entre o Estado e o mercado. Precisa de um Estado que saiba regular sem bloquear, proteger sem criar dependências e apoiar sem alimentar a própria escassez. Precisa de um mercado capaz de responder à procura dentro de regras claras. E precisa de políticos que aceitem medir o sucesso pelo que muda na vida das pessoas, não pelo número de vezes que anunciam a intenção de mudar o mundo.

Porque, no fim, a pergunta continua a ser a mesma: onde estão as casas?

Enquanto não houver uma resposta concreta, continuaremos a culpar as andorinhas pelo mau tempo, a partir o termómetro para esconder a febre e a voar contra o vidro, convencidos de que a próxima pancada será finalmente a que nos abre a janela.

Uma política de habitação não se mede pelas casas que promete. Mede-se pelas casas que torna possíveis.

P.S. A falta de habitação é também uma forma silenciosa de perda de liberdade. Quando alguém não consegue escolher onde viver, fica condicionado na escolha do emprego, na constituição de uma família e até na possibilidade de abandonar uma situação de dependência. A liberdade não consiste apenas em o Estado não nos proibir de fazer alguma coisa. Consiste também em existirem condições para podermos decidir sobre a nossa própria vida. Uma sociedade que proclama direitos, mas não consegue garantir condições mínimas para os exercer, corre o risco de transformar a liberdade numa promessa formal. E é precisamente por isso que a política de habitação não pode limitar-se a distribuir apoios ou a procurar culpados. Tem de devolver às pessoas uma possibilidade essencial: a de construírem a própria vida sem ficarem prisioneiras da impossibilidade de pagar um tecto.