Habitação: os 99% versus o 1%

Os fundos compram casas, expulsam moradores, especulam com os preços e impedem as famílias portuguesas de aceder à habitação. O mercado imobiliário tem sido capturado por entidades financeiras, frequentemente estrangeiras, que transformaram o direito fundamental à habitação numa espécie de jogo de economia de casino.

Esta é a narrativa habitual no espaço público, política e mediaticamente atractiva, que dispensa qualquer reflexão séria sobre a realidade, com a vantagem de simplificar o tema identificando vilões e encontrando as vítimas merecedoras de empatia humana. Sucede que este enredo não tem ponta por onde se lhe pegue.

Segundo dados divulgados pela CMVM, em Dezembro de 2023, mais de 2,5 mil milhões de euros aplicados pelos fundos em imóveis classificados como habitação, correspondentes a 17,4% da sua carteira imobiliária. Para Dezembro de 2024, os indicadores da CMVM citados no relatório e contas do IMOFID apontavam para 16,21%. A APFIPP, usando um perímetro e uma métrica próprios, registava 17,4 mil milhões de euros de património imobiliário em 257 organismos colectivos de investimento no fim de 2024, incluindo imóveis de todos os sectores, participações em sociedades e unidades de outros organismos. O Banco de Portugal aponta no mesmo sentido, informando que no final de 2023, o imobiliário comercial (escritórios, comércio, hotéis e logística) representava 9,5 mil milhões de euros, ou 75% dos activos imobiliários dos fundos.

Não existe, porém, um levantamento estatístico exaustivo dos fogos residenciais detidos por fundos, mas pode-se fazer uma estimativa prudente. Partindo de 2,5 a 2,8 mil milhões de euros de exposição residencial, usando valores unitários compatíveis com a dimensão e a localização predominantemente urbanas das carteiras e retirando uma margem para terrenos, projectos em curso e componentes ainda não utilizáveis, chega-se ao equivalente a cerca de 6.000 a 12.000 fogos concluídos ou utilizáveis.

Ora, os Censos 2021 do INE contaram 5.970.677 alojamentos familiares clássicos em Portugal. Destes, 4.142.581 eram residências habituais, 1.104.881 residências secundárias e 723.215 estavam vagos. Entre as residências habituais, 922.810 eram arrendadas ou subarrendadas.

Ou seja, dividindo esta estimativa pelos 5,97 milhões de alojamentos do país, o número de fogos detidos pelos fundos representa apenas cerca de 0,1% a 0,2% do parque habitacional. Se o denominador forem apenas as residências habituais, o limite superior do intervalo sobe para 0,3%. E mesmo se fizéssemos uma comparação forçada só com os alojamentos arrendados em 2021, obteríamos 0,7% a 1,3%.

Em valor, o Banco de Portugal estimou a riqueza habitacional das famílias em 528,814 mil milhões de euros em 2023 e esclareceu, no Boletim Económico de Junho de 2025, que as famílias representavam 97,5% do stock habitacional total em valor. Daqui resulta que a exposição residencial dos fundos pesará, portanto, cerca de 0,46% a 0,52% em valor.

A diferença de percentagens, consoante se considere o número ou valor de fogos, resultará do facto de as carteiras dos fundos se concentrarem em activos urbanos mais caros.

A honestidade intelectual exige que se admita que estas simulações possam estar a subestimar (ou sobrestimar) valores, mas a ordem de grandeza é esta e é, aliás, consistente com as comparações internacionais. A partir do ranking Top 100 da PropertyEU e de relatórios anuais das sociedades, sabemos que a Suécia apresentava a maior presença institucional da amostra analisada, com 2,45% do parque habitacional, seguida da Alemanha (1,87%), Islândia (1,28%), República Checa (1,04%), Finlândia (0,98%) e Dinamarca (0,91%). A média dos doze países analisados situava-se nos 0,72%, enquanto a Áustria (0,54%), os Países Baixos (0,52%) e a Noruega (0,18%) apresentavam valores inferiores. Abaixo de Portugal surgiam a França, o Reino Unido e a Polónia.

Mas mesmo que para Portugal se multiplicassem os resultados das estimativas por 5, 10 ou 20, parece evidente que a presença dos fundos imobiliários no nosso país é reduzida e muito distante de qualquer evidência de domínio ou captura do parque habitacional nacional, ainda que a presença em Lisboa ou no Porto seja maior do que no país no seu conjunto.

Durante anos, Portugal tornou a construção lenta, incerta e cara. Os PDM desactualizaram-se; tivemos licenciamentos demorados e que atravessaram mandatos; pareceres contraditórios e sobrepostos de inúmeras entidades; taxas e exigências administrativas mudaram durante os processos; a reabilitação e a conversão de usos ficaram presas entre regimes; o risco jurídico foi incorporado no preço do terreno e do crédito. Ao mesmo tempo, sucessivos governos subsidiaram a procura, condicionaram rendas, alteraram regimes fiscais e prometeram casas sem assegurar solo urbanizado, infraestruturas e rapidez de licenciamento, dificultando-se também a densificação urbanística junto de transportes e a construção em altura.

Porém, é sempre mais fácil culpar os «especuladores» do que o peso das restrições ao uso do solo ou as políticas que estimulam a procura num mercado onde a oferta não reage de forma bastante e os preços são sustentados por oferta insuficiente. Todavia, a verdade é que quando os fundos imobiliários investem na construção de centenas de casas, estão a mobilizar capital, assumir riscos e contribuir para aumentar o parque habitacional. Se essas casas forem posteriormente vendidas ou arrendadas, representam oferta adicional num mercado onde precisamente essa oferta escasseia. Daí ser absurdo demonizar quem está disposto a aumentar a oferta e, ao mesmo tempo, acusar esses investidores de contribuírem para a escassez de habitação a preços acessíveis.

Naturalmente, tal como qualquer promotor, construtor ou pequeno proprietário, os fundos procuram rentabilidade. Mas sem lucro alguém estaria disponível para produzir mais habitação? Ainda que novos empreendimentos se destinem inicialmente a segmentos de rendimento elevado, num mercado concorrencial o aumento sustentado da oferta tende a moderar os preços e as rendas. Ou será que alguém acredita que sem mais construção o preço final das casas diminui? Acresce que quem compra um novo apartamento, liberta as habitações anteriormente ocupadas, e quem compra uma casa mais cara, deixa no parque residencial uma habitação de segmento mais baixo.

Os fundos não são inocentes nem virtuosos por mera definição e não devem ser beneficiários de discriminações arbitrárias, nomeadamente fiscais. As políticas públicas devem ser neutras para proprietários de dimensões diferentes. É claro também que a sua reduzida participação no parque habitacional não impede que possam influenciar determinados segmentos específicos ou mercados locais. Mas dessa possibilidade não resulta que sejam responsáveis pela crise nacional, nem que a sua actividade explique a escassez estrutural de habitação e os elevados preços de mercado. Contudo, enquanto se continuar a fazer dos fundos um bode expiatório e preferir uma caça aos «abutres», conseguir-se-á indignação fácil e protestos ruidosos, mas não se responderá às dificuldades das famílias, nem se encontrarão casas suficientes nas localizações procuradas.

Transformar menos de 1% dos proprietários em responsáveis por 99% dos problemas da habitação em Portugal é uma proeza só ao alcance de fundamentalismos ideológicos delirantes.

Nota editorial: Os pontos de vista expressos pelos autores dos artigos publicados nesta coluna poderão não ser subscritos na íntegra pela totalidade dos membros da Oficina da Liberdade e não refletem necessariamente uma posição da Oficina da Liberdade sobre os temas tratados. Apesar de terem uma maneira comum de ver o Estado, que querem pequeno, e o mundo, que querem livre, os membros da Oficina da Liberdade e os seus autores convidados nem sempre concordam, porém, na melhor forma de lá chegar.