Hacienda autoriza a los mayores de 65 a donar su vivienda habitual a los hijos sin pagar IRPF

 El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas para los jóvenes en España. La edad media para emanciparse en nuestro país se sitúa en 30,2 años, un número bastante más tardío que en el resto de países de la Unión Europea. El encarecimiento de los alquileres, unido a unos salarios estancados y por debajo de la media, hace que independizarse resulte cada vez más complicado y obliga a muchos españoles a retrasar varios años más su emancipación del domicilio familiar.

Con esta dificultad de compra, muchos padres han optado por donar su vivienda actual en vida a sus hijos: es el patrimonio que algún día heredarán. Aquellos que quieren dejar de manifiesto esa voluntad de ceder su vivienda a sus hijos podrán hacerlo. 

Para realizar la donación es necesario tener un tratamiento fiscal que resulta especialmente favorable para aquellos que han superado los 65 años. La Dirección General de Tributos ha confirmado mediante la consulta vinculante V1261-25 del 9 de julio de 2025 que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada.

La exención fiscal ampara tanto la transmisión del pleno dominio como de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, contemplando las situaciones de dependencia severa. 

Requisitos a tener en cuenta 

Para que la Administración tributaria considere una casa como residencia habitual, el contribuyente deberá habitarla de forma permanente y mudarse dentro de los 12 meses posteriores a su compra o destrucción. 

Es indispensable haber residido durante un periodo mínimo de tres años seguidos, un cómputo que comienza a contar desde la fecha en que se produce el traslado efectivo. Aunque existen circunstancias justificadas que sí permiten abandonar el domicilio antes de cumplir el trienio sin perder el beneficio, como contraer matrimonio, una separación, un traslado laboral, el fallecimiento o la consecución de un primer empleo. 

En caso de habitar en una residencia facilitada por motivos laborales, el margen de 12 meses para ocupar la vivienda adquirida comenzará a computarse una vez concluido dicho trabajo.

Si el pleno dominio de la vivienda se encuentra separado entre el nudo propietario y el usufructuario, Hacienda advierte que la aplicación de la exención no será aplicable a ninguno. Los hijos que reciben la propiedad como donatarios deben asumir la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con arreglo a las disposiciones de su respectiva comunidad autónoma.