Habitação: as casas não aparecem por decreto

Portugal vive uma crise habitacional que, longe de abrandar, reúne hoje condições para se agravar. Na sua origem está um desequilíbrio antigo: durante demasiado tempo, o país construiu menos casas do que aquelas de que precisava.

O défice habitacional é resultado de quase duas décadas de subprodução, agravadas por políticas que privilegiaram a reabilitação urbana sem garantir, em paralelo, a criação da oferta necessária para responder ao crescimento da população e ao aumento do número de famílias. O país modernizou centros urbanos, atraiu investimento e recuperou zonas degradadas, o que foi bom, mas deixou acumular um problema que hoje é impossível ignorar.

Quando se discutem políticas públicas, é comum ouvir-se que devemos olhar para a frente e não para trás. Mas é precisamente olhando para trás que percebemos como aqui chegámos. E foram cometidos erros. Particularmente nos anos que se seguiram à crise financeira. Faltou visão, faltou planeamento e faltou tratar a habitação como uma prioridade estratégica nacional.

O problema funciona como uma bola de neve que, durante mais de uma década, cresceu silenciosamente e não desaparecerá em poucos anos.

Importa também reconhecer uma realidade frequentemente esquecida: a esmagadora maioria da habitação pertence a privados. E não é possível aumentar a oferta sem criar condições para que proprietários, promotores e investidores queiram investir. Ninguém constrói para vender abaixo do custo. E ninguém constrói para arrendar com prejuízo.

Esta é talvez a maior contradição do debate atual. Todos defendem habitação mais acessível, mas raramente se discute quem suporta a diferença entre aquilo que as famílias conseguem pagar e aquilo que custa produzir uma casa. Construir leva anos e implica custos elevados de terreno, construção, financiamento, licenciamento e fiscalidade. Ignorar esta realidade não faz desaparecer a matemática.

A solução passa inevitavelmente por aumentar a oferta. Mas exige que todos façam parte da solução.

As autarquias têm um papel central e muitas continuam presas a instrumentos de planeamento concebidos há 15 ou 20 anos, reservando solo para atividades económicas sem procura, enquanto recusam adaptar esses espaços às necessidades habitacionais atuais. O território mudou, a sociedade mudou. O planeamento também tem de mudar.

Ao mesmo tempo, importa destacar exemplos positivos. O Porto avançou com um modelo inovador de arrendamento acessível em parceria com promotores privados, assumindo o município o papel de arrendatário principal, para depois subarrendar. É uma demonstração de que, quando existe iniciativa, capacidade de execução e colaboração entre setor público e privado, é possível criar soluções concretas.

Não existe uma solução única nem imediata. O Estado deve criar condições. A justiça deve gerar confiança. A construção deve ganhar produtividade. E as autarquias devem ser mais flexíveis.

As casas não aparecem de um dia para o outro e continuar a procurar culpados não criará habitação adicional. O país terá de fazer escolhas difíceis e nem todas serão populares, mas o futuro dependerá da coragem para tomar hoje as decisões que durante anos foram adiadas.  Caso contrário, continuaremos presos ao mesmo ciclo de escassez, aumento de preços e frustração coletiva.

A crise da habitação funciona como uma bola de neve: quanto maior fica, mais difícil e mais doloroso se torna travá-la. Construir mais, planear melhor e remover bloqueios não é uma opção. É a única solução.