דירות ובחירות

רגע לפני שתקום ממשלה חדשה, בכירי ענף הנדל"ן מסמנים לפוליטיקאים את הצעדים הנכונים: במה כדאי להשקיע את הזמן, אילו מהלכים עשויים באמת להשפיע על השוק - ומאילו פתרונות הגיע הזמן להיפרד

אורי חודי|

רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ:

"הממשלה הבאה חייבת לקבוע כיעד לאומי את האצת הבנייה והסרת חסמי התכנון, הרישוי והתשתית התומכת בדיור, ולאור ביזור הסמכויות בתחום הבנייה והתשתיות, חובתה להקים מחדש קבינט דיור מתפקד. היא תהיה חייבת לבצע חלוקה מחדש של סמכויות תכנון ותקציבים, ולצמצם את כוחן של רשויות המעכבות שיטתית את הבנייה או פוגעות בקבלני ביצוע. חשוב ביותר שהמדינה תכיר בקבלני הביצוע כשותף אסטרטגי, תסייע להם להשתקם מנזקי המלחמה ותיצור עבורם תנאים שיאפשרו להם להמשיך לספק את הדיור והתשתיות שהמשק זקוק להם. במקביל הממשלה צריכה להוביל מהלך ארוך-טווח, שישנה את מפת הדיור והביקוש בישראל. היא חייבת להפנים את השינוי החברתי, שכבר מגדיל את הביקוש לדיור בהשכרה ארוכת-טווח וצפוי להתרחב ולהסדיר את שוק השכירות, תוך תמיכה בהיקף היסטורי בבנייה והשקעה בתחום הזה.

על המדינה יהיה להחזיר את כל תמריצי המס לדיור והשכרה ולהרחיבם בפריפריה, ולשווק קרקע עם ודאות רגולטורית בלבד. בשורה התחתונה, בתוך שנה עד שנה וחצי יהיה עליה להשלים מהפכה רגולטורית בענף שלנו, ולבצע תכנון מחדש של כלל הבנייה בישראל עם חיזוק משמעותי של הפריפריה. התכנון צריך להתבסס לא רק על בניית דירות, אלא על יצירת מעטפת חיים מלאה, הכוללת תחבורה ותשתיות, חינוך, בריאות, תעסוקה ותרבות, במטרה להסיט חלק משמעותי מהביקושים אל מחוץ למרכז, ולבנות בסיס לצמיחה וחוסן חברתי וכלכלי".

אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן:

"בתקופת בחירות יש מניעה חוקית להעביר תקציבים ממשלתיים, שחיוניים מאוד לענף הנדל"ן, ולקדם חקיקה שחשובה מאוד לקידום התחום. הממשלה הבאה תוכל וצריכה לקדם חוקים חשובים. למשל, האפשרות לשנות את אופי מיזמי הדיור להשכרה ולאפשר לחברות הנדל"ן למכור חלק מהדירות גם לאנשים פרטיים". נסביר, כי מהלך זה - שכבר קיבל את אישור עקרוני, אך עדיין דורש אישור ממשלתי - יאפשר לאנשים פרטיים להשקיע בדירות להשכרה וליהנות ממעטפת של יזם בתפעול ותחזוקת הנכס, ויאפשר ליזמים לשפר את כלכליות הפרויקט. קימלדורף ממשיך: "עוד יתרון במהלך הזה הוא, שכפועל יוצא מהחלטה כזו, יותר ישראלים ישאירו את הכסף בארץ. דירה להשכרה לטווח־ארוך בשדה דב, למשל, היא השקעה מצוינת, שיכולה להוות תחליף להשקעות של ישראלים בלימסול או בפורטו.

זו דוגמה להחלטה שהממשלה הבאה יכולה לקבל. נקודה נוספת קשורה להתחדשות עירונית בפריפריה החברתית והגאוגרפית, שהיא כיום מאתגרת מאוד כלכלית. הצלחה של מיזמים כאלה תלויה בעזרה ממשלתית, באמצעות מענקי איזון, שמהווים היום כמעט פתרון יחיד להתחדשות בת־קיימא במקומות הללו. תקציבים כאלה לא ניתן לאשר בתקופה שבה מכהנת ממשלת מעבר. מדובר בעיכוב במימוש של פרויקטים משמעותיים להתחדשות הערים ולביטחון התושבים, בעיקר בפריפריה. כל הדברים הללו יוכלו להיות מקודמים רק לאחר הבחירות".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים:

""לאורך השנים ראינו לא מעט תוכניות שנועדו להתמודד עם מחירי הדיור, אך חלקן סיפקו מענה נקודתי בלבד. הממשלה הבאה צריכה להתמקד פחות בפתרונות קצרי טווח ויותר ביצירת התנאים שיאפשרו להגדיל את היצע הדיור באופן עקבי.

בטווח של שנה-שנתיים אפשר וצריך להתמקד בצעדים מעשיים: לקצר הליכי תכנון ורישוי, להסיר חסמים ביורוקרטיים ולייצר ודאות רגולטורית שתאפשר ליזמים ולרשויות לקדם פרויקטים מהר יותר. לצד זאת, נדרש עדכון מדיניות שיאפשר לקדם בנייה בערכים כלכליים ריאליים, וכן המשך קידום של התחדשות עירונית ודיור להשכרה לטווח ארוך כחלק ממכלול הפתרונות לשוק הדיור.

הלקח המרכזי מהשנים האחרונות הוא שאין פתרון אחד שיכול לשנות את שוק הדיור. גם הורדת ריבית, חשובה ככל שתהיה, אינה פתרון קסם. שינוי אמיתי יגיע משילוב של מימון סביר, תכנון ורישוי מהירים, ודאות רגולטורית ומדיניות עקבית שמאפשרת לענף לתכנן ולפעול לטווח ארוך.

בסופו של דבר, המבחן של הממשלה הבאה לא יהיה במספר התוכניות החדשות שתציג, אלא ביכולת שלה להסיר חסמים ולאפשר ליותר פרויקטים לצאת לפועל".

יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים קבוצת יוסי אברהמי:

"צריך לומר את האמת לממשלה הבאה שתקום: משבר הדיור לא ייפתר באמצעות עוד סיסמאות יפות או עוד תוכניות פומפוזיות שלא מיושמות בשטח. במשך שנים אנחנו שומעים הבטחות להורדת מחירים, אבל בפועל הציבור ממשיך להתמודד עם דירות יקרות מדי, עלויות מימון גבוהות וחוסר ודאות.

הממשלה הבאה צריכה להתמקד במה שאפשר לבצע ולא במה שקל להבטיח, ויש צעדים שיכולים לתת מענה כבר בטווח הזמן של השנה או השנתיים הקרובות, ביניהם: הפחתת המע"מ על רכישת דירה ראשונה, יצירת מסלולים אמיתיים עבור משרתי המילואים שהחזיקו את המדינה בתקופה הקשה הזו, קיצור הליכי התכנון והרישוי והפחתת חסמים שמונעים הגדלת היצע. הורדת הריבית של הנגיד היא צעד חשוב, שיכול להקל על משקי הבית ולהחזיר חלק מהביטחון לשוק, אבל היא לבדה לא תפתור את הבעיה. ריבית היא רק אחד מהגורמים שמשפיעים על היכולת של משפחות לקנות דירה. ואם הממשלה לא תפעל במקביל להפחתת הנטל שמושת על רוכשי הדירות, דרך מיסוי, רגולציה ועלויות שהמדינה מייצרת בעצמה, הציבור לא ירגיש שינוי אמיתי".

יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלים י.ח. דמרי:

״מערכות בחירות ותקופות של חוסר יציבות פוליטית מגבירות את אי־הוודאות בענף, מעכבות קבלת החלטות ומקשות על יזמים ועל רוכשי דירות לתכנן קדימה. ענף הנדל״ן אינו זקוק לעוד תוכניות קצרות־טווח שמתחלפות עם כל ממשלה, אלא למדיניות לאומית עקבית ורב־שנתית.

בשנים האחרונות מתמודד הענף עם ריבית גבוהה, התייקרות משמעותית בעלויות הבנייה, מחסור בכוח אדם ואי־ודאות ביטחונית וכלכלית. הממשלה לא יכולה לשלוט בכל הגורמים האלה, אבל היא בהחלט יכולה לפעול במקומות שנמצאים באחריותה: לקצר באופן ממשי את הליכי התכנון והרישוי, להסיר חסמים בירוקרטיים, לייצר ודאות רגולטורית, להגדיל את זמינות הקרקעות לבנייה ולהאיץ השקעות בתשתיות תומכות דיור. במקביל יש לעודד בנייה הן באזורי הביקוש והן מחוצה להם, באמצעות השקעה בתחבורה, בתעסוקה, בחינוך ובמוסדות ציבור ומתן תמריצים לפרויקטים, שבמתכונתם הנוכחית אינם בעלי כדאיות כלכלית. בסוף המבחן של הממשלה החדשה לא יהיה במספר התוכניות שתכריז עליהן, אלא ביכולת שלה לבצע".

עדי דנה, מנכ״ל אזורים:

“יהדות העולם מתמודדת כיום עם התגברות חסרת תקדים של אירועי אנטישמיות, ורבים מתושבי החוץ מבקשים לרכוש דירה בישראל לא לצורכי השקעה, אלא כבסיס לעלייה עתידית שלהם או של ילדיהם. בפועל המדינה מתייחסת אליהם כרוכשי השקעה, גם כאשר מדובר בדירה הראשונה שלהם בישראל: הם נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור של 8% עד 10%, ומוגבלים למימון של עד 50% ממחיר הדירה, לעומת אפשרות מימון של עד 75% עבור רוכשי דירה ראשונה בישראל.

גם ההטבה במס הרכישה לעולים מוגבלת כיום למי שעולה בתוך שנה וחצי ממועד רכישת הדירה, אף שמדובר בתהליך מורכב, משפחתי וכלכלי, שאצל רבים אינו יכול להתממש בפרק זמן כה קצר. נכון להרחיב את תקופת הזכאות לחמש שנים, כדי לאפשר למשפחות לקבל החלטה אחראית ולהיערך לעלייה.

במקביל חוסר הוודאות הביטחוני והקושי להשיג טיסות לישראל, בפרט מארצות הברית, מצמצמים את היכולת של רוכשים פוטנציאליים להגיע לארץ, לבקר בפרויקטים ולקבל החלטה. בשונה מהעבר, תושבי חוץ אינם רוצים לרכוש דירות מרחוק, הם מבקשים לראות את הבית, להכיר את הסביבה ולוודא שהוא מתאים להם ולמשפחתם. על הממשלה הבאה לראות בכך הזדמנות לאומית, לגבש מדיניות שתקל על תושבי חוץ ועולים פוטנציאליים, ולסייע להם להפוך את ישראל לבית".

מיכל גור, מנכ"לית קבוצת פרץ בוני הנגב:

"בשנים האחרונות ממשלות ישראל הזניחו את ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית, ולא יצרו את התנאים שיאפשרו לו לצמוח ולהפוך למנוע צמיחה אסטרטגי ראשון במעלה עבור המדינה. אם ניקח את תחום ההתחדשות העירונית ככלי לחיזוק העורף ויצירת מיגון לבניינים ישנים, הממשלה לא השכילה ליצור את התנאים ליצירת כדאיות כלכלית ליזמים, כך שיוכלו לקדם את הפרויקטים, באמצעות כלים כמו תוספת זכויות, סבסוד קרקעות וסבסוד פרויקטים באזורי העדיפות הלאומיים.

האנטישמיות הגואה בעולם היא הזדמנות להביא לישראל אוכלוסיות חזקות, אבל המדינה לא השכילה לייצר תנאים טובים לתושבי החוץ בתחום המיסוי ובתחום המימון. בתחום השכירות הממשלה מתעלמת מעליית מחירי השכירות, שמקשה על משקי הבית, מהווה אחד הגורמים לעליית האינפלציה, וממשיכה להקשות על המשקיעים הפרטיים עם מס רכישה גבוה. הפחתת מס הרכישה תאשר למשקיעים לחזור לשוק ולייצר יותר דירות לשוק השכירות. אני מקווה שהממשלה הבאה תראה בענף הנדל"ן כלי אסטרטגי לצמיחה של המשק, לעידוד עלייה, לסיוע משקי הבית ולחיזוק העורף, ותנקוט מהלכים נכונים לצמיחת הענף והמשק".

רונן יפו, מנכ"ל דוניץ אלעד:

״אחת הבעיות של שוק הדיור בישראל היא לא מחסור בתוכניות ולא מחסור בביקוש, אלא הפער העצום בין דירה שמתוכננת על הנייר לדירה שבאמת מתחילה להיבנות.

הממשלה הבאה לא צריכה להמציא עוד תוכנית שתנסה לנהל את הביקוש, אלא להתמקד בארבעה צעדים בסיסיים - קיצור הליכי תכנון ורישוי, השקעה בתשתיות שמאפשרות לשכונות לצאת לדרך, הגדלת כוח האדם בענף ויצירת ודאות רגולטורית. צריך גם לשנות את מדד ההצלחה: לא כמה יחידות דיור אושרו בוועדה, אלא כמה דירות הגיעו בפועל לביצוע. אם נטפל בצד ההיצע באופן עקבי במשך כמה שנים, השוק יהיה הרבה יותר בריא ויציב״.

מריו זוזל, מנכ"ל אלמוגים:

"להבדיל ממערכות בחירות קודמות, נדמה שהממשלה הבאה לא צריכה למהר ולהכריז על עוד תוכנית שנועדה 'להוריד את מחירי הדיור'. נכון לעכשיו השוק נמצא בתקופה רגועה יחסית - היצע הדירות גבוה, הביקושים מתונים, ולכן להערכתי, אין אופק להתפרצות מחירים בשנתיים הקרובות. דווקא משום כך לממשלה זוהי הזדמנות לקבל החלטות כלכליות נכונות ולא כאלה שנועדו לייצר כותרות.

במקום לנסות לעודד ביקושים באופן מלאכותי, הייתי מציע לממשלה לנצל את התקופה הנוכחית ולרכוש דירות חדשות מקבלנים עבור מלאי הדיור הציבורי, בדומה לאופן שבו פועלות קרנות ריט. המדינה ממילא זקוקה לאלפי דירות עבור זכאי הדיור הציבורי, זוגות צעירים ואוכלוסיות מוחלשות, ולכן עדיף לרכוש דירות שכבר נבנו או נמצאות בשלבי סיום, במקום להמתין שנים עד להקמת פרויקטים ייעודיים. למהלך כזה יש יתרון כפול. מצד אחד הוא מצמצם את החשיפה של המערכת הבנקאית לאשראי שניתן לפרויקטים למגורים, משפר את הנזילות של היזמים ומאפשר להם להמשיך לפתח פרויקטים חדשים. מצד שני המדינה מגדילה בתוך זמן קצר את מלאי הדירות שבידיה, ללא צורך בהליכי תכנון, מכרזים ובנייה שנמשכים שנים. זהו פתרון שמשרת בעת ובעונה אחת את היציבות הפיננסית של הענף ואת הצורך החברתי בהגדלת היצע הדיור הציבורי".

מיה גבאי טובול, מנכ”לית ויו״ר קבוצת גבאי:

"שוק הדיור מושפע בראש ובראשונה מביקושים. לכן, אם הממשלה הבאה רוצה להשפיע על השוק בתוך שנה-שנתיים, היא צריכה להבין היכן קיים ביקוש אמיתי ומה מונע ממשקי הבית לממש אותו, ולגזור מכך את מדיניות הדיור. במקום להתמקד רק בהבטחות להיקפי בנייה גדולים, צריך לייצר התאמה בין הביקוש לבין היכולת להגדיל את ההיצע באזורים שבהם הביקוש קיים. זה מחייב האצה של הליכי התכנון והרישוי, קידום תשתיות ומתן ודאות ליזמים ולרשויות המקומיות. ההתחדשות העירונית היא אחד המקומות שבהם ניתן לראות תוצאות בטווח יחסית קצר. קיימים כבר אלפי פרויקטים בשלבי קידום שונים, ולכן לא בהכרח צריך להמציא עוד מסלולים, אלא לשפר את מה שכבר קיים – לקצר את משך הטיפול בוועדות, לצמצם בירוקרטיה ולייצר ודאות בתהליכי התכנון והרישוי.

במקביל, הממשלה חייבת לטפל במחסור בכוח האדם בענף הבנייה. צריך להציב יעדים ברורים להגדלת מצבת העובדים, בין היתר באמצעות תמרוץ חיילים משוחררים להשתלב בענף והגדלת המכסות לעובדים מקצועיים מחו”ל. מחסור בכוח אדם מייקר את עלויות הביצוע ומאט את קצב הבנייה, ולכן טיפול בנושא יכול לסייע גם בהגדלת ההיצע וגם בצמצום עלויות. המבחן של הממשלה הבאה לא צריך להיות על כמה תוכניות היא תכריז, אלא כמה מהר היא תצליח להסיר חסמים שכבר היום מונעים מהיצע להגיע לשוק. אם רוצים לראות תוצאות בתוך שנה-שנתיים, צריך להתמקד בביקושים האמיתיים, לקדם היכן שאפשר לבנות ולוודא שהתכנון, התשתיות, כוח האדם והרישוי מתקדמים יחד״.

אריק גלעד, מנכ"ל ייזום ונכסים מניבים בקבוצת י.ד. ברזאני:

"בתחום הנדל"ן החלטות שמתקבלות היום, נבחנות רק בעוד חמש או עשר שנים. לכן הממשלה הבאה צריכה להפסיק לרדוף אחרי השוק עם פתרונות קצרי טווח, ולהתמקד ביצירת מדיניות עקבית שתאפשר להגדיל את היצע הדיור לאורך זמן. המבחן האמיתי לא יהיה במספר ההכרזות או התוכניות החדשות, אלא ביכולת להפוך תוכניות מאושרות לפרויקטים שמגיעים בפועל לשלב הבנייה והאכלוס.

במשך שנים התרגלנו לחשוב שהפתרון למשבר הדיור מתחיל בעוד תוכנית או בעוד מכרז, אבל בפועל צוואר הבקבוק נמצא במקום אחר - ביכולת לייצר רצף מלא בין התכנון, הפיתוח והביצוע. כאשר כל אחד מהשלבים מתקדם בקצב אחר, גם תוכניות מצוינות נשארות על הנייר במשך שנים. ממשלה שתדע לנהל את השרשרת כולה, ולא רק את שלב התכנון, תוכל להשפיע על היצע הדירות הרבה יותר מכל רפורמה נקודתית. נדרשת הנהגה מקצועית, יציבה ועקבית, שתראה בדיור משימה לאומית ולא יעד פוליטי קצר מועד. השר שיקבל לידיו את התחום, צריך לפעול מתוך תפיסה ארוכת־טווח, עם יעדים מדידים ורציפות ביצוע, כדי שהמדיניות לא תשתנה עם כל חילופי שלטון. כאשר הממשלה מייצרת יציבות ואמון, היזמים יודעים להשקיע, הרשויות המקומיות יכולות להיערך בהתאם, והציבור הוא זה שנהנה מהגדלת ההיצע ומהאצת קצב הבנייה".

דורון נמרוד, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת:

"ההגרלה האחרונה של משרד הבינוי והשיכון, שבה למעלה מ־100 אלף זכאים התמודדו על כ־8,000 דירות בלבד, מוכיחה שהביקוש לדיור בישראל קיים – ובגדול. אלא שבעוד שההגרלות הבאות אינן נראות כרגע באופק, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתקשים לצאת לדרך, בין היתר בשל החשש של יזמים וגופים מממנים מהיקפי הביקושים בשוק החופשי ומהשפעתם על כלכליות הפרויקט.

לכן, אחת ההצעות שכדאי לממשלה החדשה לבחון היא שילוב דירות מסובסדות לזכאים בתוך פרויקטים של התחדשות עירונית, באמצעות הגרלות ייעודיות. במקום להפנות את הסבסוד רק לקרקעות מדינה פנויות, ניתן לייצר ביקוש מובנה בתוך פרויקטים קיימים ולהעניק ליזמים ולגופים המממנים ודאות גבוהה יותר כבר בשלבים הראשונים. למהלך כזה יכול להיות ערך משמעותי במיוחד בפריפריה: המדינה תוכל לכוון את ההגרלות ליישובים שבהם היא מבקשת לעודד התחדשות וצמיחה, ובמקביל לסייע בקידום פרויקטים שישדרגו את איכות החיים של התושבים הקיימים – באמצעות החלפת בניינים ישנים בדירות חדשות, מודרניות וממוגנות".

אבישי בן־חיים, מנכ"ל רוטשטיין:

"ענף הנדל"ן לא צריך מהפכות חדשות, אלא ביצוע עקבי של מה שידוע ועובד. הממשלה שתקום, תיבחן פחות על מספר התוכניות שתציג ויותר על יכולתה לייצר ודאות, לקצר תהליכים ולהוציא פרויקטים אל הפועל. אלו מהלכים שניתן לקדם בתוך שנה-שנתיים, וההשפעה שלהם על הענף תהיה משמעותית יותר מכל הכרזה חדשה.

בשנים האחרונות מתמודד הענף עם מציאות מורכבת של ריבית גבוהה, התייקרות בעלויות הבנייה, מחסור בכוח אדם ואי־ודאות ביטחונית. המדינה אינה יכולה לשלוט בכל המשתנים הללו, אך היא בהחלט יכולה לצמצם את השפעתם, באמצעות מדיניות עקבית, קיצור הליכי התכנון והרישוי, האצת שיווקי הקרקע, השקעה בתשתיות והסרת חסמים רגולטוריים. לצד זאת אסור לאבד את המומנטום בתחום ההתחדשות העירונית. חידוש השכונות הוותיקות, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים ושדרוג התשתיות העירוניות הם משימות לאומיות, לא רק נדל"ניות. לכן, לצד המשך שיווק קרקעות, הממשלה צריכה להציב בראש סדר העדיפויות גם את האצת ההתחדשות העירונית, באמצעות ודאות תכנונית, קיצור הליכים ושיתוף פעולה הדוק יותר עם הרשויות המקומיות".

גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן:

"הצעד הראשון שהממשלה הבאה צריכה לעשות, הוא להקים גוף ייעודי שיטפל רק בענף הנדל”ן. במשך שנים הענף הזה מתנהל בין משרדי ממשלה שונים, עם עודף רגולציה וחוסר תיאום, והתוצאה היא שוק שמתקשה לחזור לעצמו. צריך להבין שנדל”ן הוא לא רק דירות.

זה מנוע צמיחה של המשק כולו. כשהענף נעצר, גם ענפים רבים אחרים נפגעים, מהבנקאות ועד תעשיות הבנייה, המטבחים, הקרמיקה, הדלתות, החלונות והריהוט. לכן שיקום שוק הנדל”ן הוא אינטרס לאומי ולא רק אינטרס של יזמים. אותו גוף ממשלתי צריך לגבש תוכנית חילוץ שתיתן מענה לעליית הריבית, להתייקרות עלויות הבנייה, למחסור בכדאיות הכלכלית של פרויקטים ולהשלכות המלחמה, שהובילו לכך שחלק גדול מהעסקאות ומהפרויקטים פשוט לא יוצאים לפועל. בנוסף הגיע הזמן לשנות את היחס למשקיעים. לא כל מי שקונה דירה שנייה הוא טייקון. במקרים רבים מדובר במשפחות מהמעמד הבינוני, שרוכשות נכס נוסף כחיסכון לפנסיה. בחינה מחדש של מס הרכישה יכולה להחזיר לשוק אלפי רוכשים, להגדיל את היצע הדירות להשכרה ולהניע מחדש את הפעילות בענף ובמשק כולו".

איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען:

"מערכת בחירות היא מהאירועים המשפיעים ביותר על שוק הנדל"ן, אבל לא זהות המנצח תכריע - אלא מה שיקרה ביום שאחרי, דהיינו היציבות והכיוון שתייצר הממשלה הבאה. ארבעה פרמטרים יקבעו את מצב השוק. הראשון רגיעה והורדת מפלס הלחץ - הן בזירה הפנימית והן במישור המדיני-ביטחוני.

ככל שנראה שינוי מהותי, כך תגבר הוודאות ותשוב הפעילות לשוק. השני - הורדת הריבית, שתוזיל את עלויות המימון ליזמים ולרוכשים. השלישי - מינוי שר בינוי ושיכון אמיתי, לא בובה, שמייצג את כלל האוכלוסייה - שפעולותיו הראשונות יהיו החזרת קבינט הדיור, הבאת פועלים זרים כידיים מבצעות והפחתת מס הרכישה ל־5%. הרביעי - יצירת מנגנונים משתלמים ליזמים, בשוק הנדל"ן ובשוק ההון, לשם הקמתם של מתחמי דיור להשכרה - כדי לייצר אלפי דירות לזוגות צעירים שידם אינה משגת לרכוש דירה. בסוף ההבדל הוא בין הבטחות למעשים: מה שיניב תוצאות בתוך שנה-שנתיים אינו ההצהרות הגדולות, אלא צעדים תפעוליים וממוקדים - כוח אדם, מנגנוני מימון והקלות מס. זה המבחן האמיתי של הממשלה הבאה".

אפי כץ, מנכ"ל ענב:

"ישנם מספר צעדים שהממשלה החדשה תוכל לעשות כדי להעיר את שוק הנדל"ן בזמן קצר יחסית. ראשית צריך לחייב את הבנקים לתת משכנתאות בריביות נמוכות יותר מהריבית במשק. הבנקים בתקופה של רווחי שיא, ויכולים לאפשר לעצמם להקצות חלק קטן מהרווחיות שלהם לטובת סבסוד משכנתאות לאזרחים. פעולה זו תסייע להעיר את שוק הנדל"ן במהירות רבה, שכן רבים דוחים את רכישת הדירה בגלל הריביות הגבוהות של המשכנתאות.

אומנם בנק ישראל החל בהורדה הדרגתית של הריבית, אבל זה קורה לאט ומעט, ועדיין לא משפיע משמעותית על שוק המשכנתאות. הדבר השני שנדרש הוא לבחון עדכון של תקן 21, התקן השמאי שלפיו נבחנת הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי־בינוי. ענף ההתחדשות העירונית מתמודד כיום עם מציאות כלכלית שונה לחלוטין מזו שהייתה לפני מספר שנים. עלויות הבנייה והמימון זינקו, ורווחיות פרויקטים נשחקה משמעותית. לכן יש מקום לבחון עדכון של תקן 21, כך שישקף את תנאי השוק הנוכחיים ויאפשר להעניק פתרונות לפרויקטים שהפכו לגבוליים מבחינה כלכלית. המטרה אינה להגדיל את רווחי היזמים, אלא להבטיח שיותר פרויקטים יוכלו לצאת אל הפועל. אם לא תהיה כדאיות כלכלית סבירה, מיזמי התחדשות עירונית פשוט לא יתקדמו, והנפגעים העיקריים יהיו הדיירים שממתינים שנים ארוכות לחידוש הבניינים שלהם ולשיפור איכות החיים".

ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים:

"אם הממשלה הבאה רוצה לתת לענף השיפוצים אפשרות לצמוח ולהתפתח, היא חייבת לפתור תחילה את משבר כוח האדם. המחסור בעובדים הוא אחד החסמים המרכזיים של הענף, והוא פוגע בקבלנים, באזרחים וביכולת לבצע עבודות בהיקפים הנדרשים.

הפתרון חייב להיות כפול: להביא עובדים זרים לענף השיפוצים באופן מסודר ובהיקפים שייתנו מענה אמיתי למחסור, ובד בבד להגביר משמעותית את האכיפה נגד שב"חים ונגד העסקה בלתי חוקית. אי אפשר מצד אחד למנוע מהקבלנים לקבל את כוח האדם שהם צריכים, ומצד שני לאפשר לשוק הלא חוקי להתפתח. הממשלה הבאה צריכה לטפל בזה כבר בשנתה הראשונה: להגדיל את מכסת העובדים הזרים לענף, לפשט ולזרז את הליך הבאתם והעסקתם, ובמקביל להפעיל אכיפה אפקטיבית נגד העסקת עובדים ללא היתר. ענף השיפוצים הוא ענף חיוני בכלכלת ישראל, והממשלה צריכה להתייחס אליו בהתאם. אם רוצים שהענף יעבוד, צריך לתת לקבלנים את התנאים לעבוד כחוק".

דלית רביב, מנכ״לית ICR ישראל קנדה ראם אחזקות:

״ענף הנדל"ן אינו זקוק לסיסמאות בחירות נוספות, פופוליזם או הבטחות שרחוקות מהמציאות בשטח. כשיזמים קבלנים ורוכשי דירות מתמודדים עם אי־ודאות מתמשכת, הגיעה השעה להסיט את הדיון מהצהרות כוונות לצעדים מעשיים.

הממשלה החדשה חייבת להתמקד בפעולות שניתן לבצע בפועל בתקופה של שנה, מהלכים ממוקדים שיניבו תוצאות אמיתיות ויעניקו ודאות. בין היתר על הממשלה לפעול להורדת הריבית על המשכנתאות ולמתן הקלות במימון לרוכשים דירה להשקעה. במקביל יש לנקוט מהלכים להפחתה של עליות הבנייה. מאז 7 באוקטובר עלו המחירים בענף הבנייה בכ־30% בעיקר בשל עלות כוח האדם ששילשה את עצמה. הממשלה החדשה צריכה להשתלט על הפעלת גורמי הייצור, כך שייפסק השוק השחור בענף, ופועל זר בישראל יקבל שכר דומה לזה שהוא מקבל בכל העולם. עוד מהלכים נדרשים: קיצור דרסטי של הליכי הרישוי והבירוקרטים וקידום מסלולים ירוקים בהתחדשות עירונית".

יקי רייסנר, יו"ר ובעלי קבוצת רייסדור:

"בכל מערכת בחירות אנחנו שומעים שוב את אותן ההבטחות - לשחרר קרקעות, לקצר הליכים ולהוריד את מחירי הדיור. הבעיה היא שלא חסרות בישראל תוכניות, חסר מי שיודע לקחת אותן מהנייר ועד למפתח. המדינה יודעת לשווק קרקעות ולהציג מספרים, אבל בין הזכייה במכרז לעלייה לקרקע יש לפעמים שנים של המתנה.

כל עוד אין תשתיות, היתרים, כבישים ומבני ציבור, הדירות קיימות בעיקר על הנייר. הממשלה הבאה צריכה להפסיק למדוד כמה יחידות דיור אושרו או שווקו, ולהתחיל למדוד כמה דירות באמת יצאו לביצוע ונמסרו למשפחות. אי אפשר לשווק קרקע ורק אחר כך לבדוק מאיפה יעבור הכביש, מתי יוקם בית הספר ומי יממן את הפיתוח. אני לא חושב שענף הנדל"ן זקוק לעוד תוכנית עם שם חדש. הוא זקוק לתוכנית עבודה רב־שנתית, ללוחות זמנים ברורים ולגורם אחד שלוקח אחריות על הביצוע. בתוך שנה-שנתיים אפשר לייצר שינוי אמיתי, אבל בשביל זה צריך פחות הצהרות ויותר עבודה בשטח".

קובי אופק, יו"ר ובעלים של אופק החזקות התחדשות עירונית:

"אנחנו נמצאים חודש וחצי לפני בחירות, וזה הזמן להפסיק לדבר על 'פתרונות דיור' בסיסמאות ולעבור לתוכנית עבודה לשנתיים הקרובות. בשטח אנחנו פוגשים שני צווארי בקבוק שחייבים להיפתח מיד: בירוקרטיה תכנונית משתקת ומחסור אקוטי בידיים עובדות.

בצד התכנוני הממשלה הבאה חייבת לאמץ מודל של 'סמכויות חירום לוועדות מקומיות': יש להעניק לוועדות המקומיות סמכות בלעדית לאישור פרויקטים בהתחדשות עירונית שעומדים בקריטריונים ברורים, עם לוחות זמנים מחייבים של עד 12 חודשים. במקביל שוק הנדל"ן לא יוכל לזוז קדימה בלי מדיניות ממשלתית אמיצה וחכמה סביב עובדים זרים. המדינה חייבת לייצר מנגנונים מהירים ויעילים יותר להבאת כוח אדם מקצועי – בין שבאמצעות הרחבה חכמה של המסלולים הפרטיים המפוקחים ובין שבייעול ההסכמים הבילטרליים ומערך המיונים בחו"ל. מי שלא יציב את שני הצעדים האלה כיעד אופרטיבי ל־100 הימים הראשונים, יישאר מאחור".

רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של צ.פ חברה לבניין:

"ענף הנדל"ן בישראל מושפע מאוד מאי־הוודאות הפוליטית, אבל הניסיון מלמד שהבחירות עצמן הן לא הבעיה המרכזית, אלא תקופות ארוכות של חוסר ודאות וקבלת החלטות איטית שמגיעות בעקבותיהן. בכל מערכת בחירות אנחנו רואים האטה מסוימת בקבלת החלטות, בזמן שבשטח עלויות הבנייה ממשיכות לעלות והצורך בדירות רק גדל. הממשלה הבאה צריכה להגיע עם תוכנית פעולה ברורה לענף הבנייה, ובעיקר עם יעדים שאפשר למדוד ולבצע כבר בתוך שנה-שנתיים.

בראש ובראשונה צריך להגדיל את קצב הבנייה בפועל, ולא להסתפק ביעדי תכנון. יש לא מעט פרויקטים שכבר אושרו או נמצאים בשלבים מתקדמים, אבל נתקעים בגלל בירוקרטיה, ריבוי רגולטורים, תשתיות או הליכים ארוכים של היתרים. אפשר לייצר שינוי משמעותי גם בלי להמציא את הענף מחדש: לקצר לוחות זמנים להיתרי בנייה, לייצר מסלול מהיר לפרויקטים משמעותיים, לצמצם כפילויות בין הרשויות ולתת ודאות תכנונית וכלכלית ליזמים ולקבלנים. ודאות היא אחד המפתחות החשובים ביותר להגדלת ההיצע. נושא נוסף שחייב לקבל טיפול הוא כוח האדם בענף. אי אפשר להגדיל משמעותית את קצב הבנייה בלי עובדים מקצועיים. במקביל גם ההתחדשות העירונית צריכה להיות מנוע מרכזי. בסוף הממשלה הבאה לא צריכה להבטיח שהמחירים יירדו מחר בבוקר, היא צריכה לייצר תנאים שיאפשרו לענף לבנות יותר, מהר יותר ועם ודאות גדולה יותר".

תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים יעז יזמות ובנייה:

"ממשלה יציבה – ללא קשר להרכבה – היא תנאי מרכזי להשבת הביקוש הקשיח לטווח־הארוך, צעד שיכול בהמשך גם לחזור ולהניע עליית מחירים. כדי לייצר יציבות, מוסדות התכנון חייבים לשמור על המשכיות של תוכניות קיימות, ולא להמציא את הגלגל מחדש. ביטול תמ"א 38 ממחיש זאת היטב: הביטול הביא לעצירת פרויקטים, בעוד הבלבול רב. החלופה שנכנסה לתוקף ('חלופת שקד') טרם הניבה היתר בנייה בודד בתל אביב, והיא מחייבת את כל שרשרת המזון ללמוד את הכללים מחדש: הרשויות המקומיות מנסות לגבש תוכניות מחליפות תוך כדי תנועה וללמוד מה מתאים לעירן.

כך, למשל, בעוד תוכנית הרובעים בתל אביב הטמיעה בזמנו את תמ"א 38, כיום מקודמת תוכנית תא/5555, שאמורה להטמיע את חלופת שקד במקומות שבהם אין תוכנית רובעים. היזמים והשוק הפרטי נותרים בערפל כל עוד המדיניות אינה מאושרת סופית. הם מתקשים להבין מהן זכויות הבנייה ומהי פרשנות הרשות. אנשי המקצוע – משמאים ועד רשויות המס – נותרים ללא מענה בשאלות בסיסיות, כגון קיומו של פטור ממס (כפי שהיה בתמ"א 38). זהו מרחב עצום של אי־ודאות, והממשלה הנכנסת יכולה וחייבת לצמצם אותו בהקדם".

קלוד נחמיאס, בעלי קבוצת נחמיאס:

"הנתונים הכלכליים מעידים על החוסן של המשק הישראלי ועל יכולתו להתמודד גם עם תקופות מורכבות. לצד התמתנות האינפלציה והמשך הצמיחה במשק, יש מקום להמשך הדרגתי של הפחתת הריבית ולמעבר לסביבת ריבית מאוזנת יותר. מהלך כזה יפחית את עלויות המימון ויגדיל את הגמישות של משקי הבית, אך לצד השפעת הריבית חשוב שהממשלה הבאה תתמקד גם בצעדים שביכולתה לבצע בפועל ושיכולים לייצר שינוי בשוק בתוך שנה-שנתיים. הניסיון ממערכות בחירות קודמות מלמד ששוק הדיור מושפע לא רק מתוצאות הבחירות, אלא בעיקר מתקופת אי הוודאות שמתלווה אליהן. ראינו בעבר שכאשר רוכשים המתינו להכרעות בנוגע למדיניות הדיור ולתוכניות ממשלתיות, חלק מהביקושים נדחו וכשהתמונה התבהרה הם חזרו לשוק.

כיום מצטרפת לכך גם הריבית, שמשפיעה באופן ישיר על יכולת הרכישה של משקי הבית, ולכן מעבר הדרגתי לסביבת ריבית מאוזנת יותר יוכל לאפשר לרוכשים שממתינים כיום לממש את הרצון לרכוש דירה בתנאים נוחים יותר. לכן הדבר החשוב ביותר לממשלה הבאה הוא לייצר במהירות ודאות ואקלים עסקי יציב, לצד מדיניות דיור ברורה ורציפה. יש להאיץ שיווקי קרקע ולקצר הליכי תכנון ורישוי, ובמקביל לראות בפיתוח תשתיות כלי אקטיבי לפיתוח שוק הנדל״ן. השקעה והוצאה לפועל של תשתיות תחבורה, כבישים ומוסדות ציבור משפרות את הנגישות, מייצרות ביקושים ומאפשרות לערים להתפתח, לצמוח ולהפוך למוקדי ביקוש חדשים. אלה צעדים שהממשלה יכולה לקדם כבר בטווח הקרוב".

רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן:

"אנחנו נכנסים למערכת בחירות, ובמצעים של המפלגות אין התייחסות מספקת להיבט הדיור - עיקר תשומת הלב מוקדש לביטחון. נושא הדיור, שהוא כאב מתמשך בחברה הישראלית, לא מקבל את היחס הראוי לו. אנחנו לא רואים מספיק פתרונות בתחום השכירות ובטח לא במה שקשור לדיור בכלל, שצריך לקבל במה משמעותית במצעי המפלגות ובמדיניות הממשלה.

אני חושב שמי שיהיה אמון על נושא הנדל"ן בממשלה החדשה (אוצר, שיכון), צריך להבין שיש פה פצצה מתקתקת שאין להמעיט בחשיבות שלה בהיבט היכולת של הדור הצעיר לרכוש דירה. המחירים עלו, הרכבת כבר יצאה מהתחנה, השכר החודשי שלהם לא עלה כפי שעלו מחירי הדיור, ולכן צריך פתרון: אני מאמין שצריך לפתח בצורה גורפת ומשמעותית את תחום ההשכרה ארוכת־הטווח, כך שיהווה אלטרנטיבה למי שמחפשים קורת גג, ואין להם ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. בנוסף יש לסייע לחסרי דיור במימון הרכישה הראשונה, למשל, ניתן לתת לזוג צעיר שמבקש לרכוש דירה ראשונה סט של הטבות, כדוגמת מימון העסקה שלו ב־90% במקום 75% כפי שנהוג היום. מדובר במימון משלים מטעם המדינה ל־90%. המדינה למעשה תיתן ערבות על הפער בין ה־75%, שניתן לקחת מהבנק כיום, ובין ה־90%, כל זאת בריביות אטרקטיביות מאוד".