EastGroup Properties في مؤتمر BofA العقاري: النمو والانضباط المالي

في يوم الأربعاء، 16/09/2026، استغلت شركة EastGroup Properties (EGP) مؤتمر BofA NY Global Real Estate Conference 2026 لاستعراض نموذج أعمالها الذي لا يزال ينمو بوتيرة متسارعة، مع الحفاظ على ميزانية عمومية حذرة ونهج انتقائي في توظيف رأس المال. وأشارت الإدارة إلى مستويات قياسية في عمليات التأجير، وتنامٍ في الطلب على التطوير، ومصدر نمو جديد من خدمات دعم مراكز البيانات، مع الإشارة إلى تفاوت اتجاهات الإيجارات عبر الأسواق وبيئة معاملات لا تزال تنطوي على منافسة شديدة.

أبرز النقاط

• أعلنت EastGroup أنها أجّرت 3,900,000 قدم مربع في الربع الثاني من عام 2025، شملت 1,500,000 قدم مربع من تأجير المشاريع التطويرية، وهو ما يفوق إجمالي ما أجّرته الشركة من مشاريع تطويرية طوال العام الماضي.
• بلغت نسبة الإشغال 96.10% في يوليو وأغسطس 2025، متجاوزةً التوجيهات السابقة للشركة.
• شكّل المستخدمون المرتبطون بمراكز البيانات نحو 25% من تأجير المشاريع التطويرية في النصف الأول من عام 2025، مما أوجد رياحاً دافعة جديدة للطلب.
• حافظت الشركة على نسبة الدين إلى EBITDA عند 3.00 أضعاف، وهي الأدنى في قطاعها، مع الإبقاء على هيكل دين بسعر فائدة ثابت وآجال استحقاق متدرجة.
• أفادت الإدارة بأن فرص الاستحواذ والتطوير متاحة في آنٍ واحد، مع ارتفاع معدلات الرسملة وتحقيق التطوير عوائد تبلغ نحو 7.50% على التكلفة.

النتائج المالية والميزانية العمومية

سلّطت EastGroup الضوء على بيئة تشغيلية قوية وملف مالي محافظ.

• بلغ إجمالي التأجير في الربع الثاني من عام 2025 نحو 3,900,000 قدم مربع.
• وصل تأجير المشاريع التطويرية إلى 1,500,000 قدم مربع خلال الربع، متجاوزاً ما حققته الشركة في التطوير طوال العام السابق بأكمله.
• بلغ إجمالي تأجير المشاريع التطويرية الإضافية في الربع الثالث من عام 2025 نحو 280,000 قدم مربع.
• سجّلت نسبة الإشغال 96.10% في يوليو وأغسطس 2025، متجاوزةً توقعات الشركة للربع الأول.
• بلغت نسبة الدين إلى EBITDA 3.00 أضعاف، ووصفتها الإدارة بأنها الأدنى في القطاع ولا تزال في تراجع.
• أوضحت الشركة أن ديونها ذات سعر فائدة ثابت وآجال استحقاق متدرجة، مما يُقلّص مخاطر إعادة التمويل.
• وُصفت نسبة مصاريف التشغيل العامة والإدارية إلى الإيرادات بأنها الأدنى في القطاع أيضاً.
• تراوحت عوائد التطوير على التكلفة حول 7.50% على أساس القسط الثابت.
• تراوحت فروق التأجير النقدية بين 19% و20% على أساس معياري، مع تجاوز فروق الربع الثالث النقدية لـ 20% قليلاً وفروق القسط الثابت لنحو 40%.
• ارتفعت معدلات رسملة الاستحواذ بمقدار 10 إلى 20 نقطة أساس خلال الـ 45 يوماً الماضية، لتصل إلى نطاق 5.25% إلى 5.50%.
• أعلنت EastGroup عن توافر 320,000,000 دولار من اتفاقيات الأسهم الآجلة المتاحة ضمن برنامج ATM الخاص بها، مع نافذة سحب تتراوح بين 12 و18 شهراً.
• أشارت الإدارة إلى ارتياحها لرفع الرافعة المالية نحو 4.50 إلى 5.00 أضعاف من الدين إلى EBITDA على المدى البعيد إذا ما استدعت الفرص ذلك.

التحديثات التشغيلية

أفادت الشركة بأن الطلب ظل مستقراً عبر محفظتها ومنصة التطوير لديها، مع استمرار عدة اتجاهات طويلة الأمد في دعم التأجير.

• أكدت الإدارة أن الطلب كان متسقاً منذ الربع الرابع من عام 2024 واستمر حتى الربع الثالث من عام 2025.
• وُصف النمو السكاني في أسواق EastGroup الرئيسية بأنه يسير بمعدل 100,000 إلى 150,000 شخص سنوياً.
• تشمل محركات الطلب أيضاً التجارة الإلكترونية والتصنيع المتقدم وخدمات دعم مراكز البيانات.
• يأتي نحو ثلث تأجير المشاريع التطويرية من مستأجرين حاليين يتنقلون داخل المحفظة.
• كثيراً ما يتجاوز المستأجرون مساحتهم الأولية خلال سنتين إلى ثلاث سنوات، مما يمنح EastGroup خط أنابيب مدمجاً للتجديد والتوسع.
• أوضحت الشركة أن أكبر 10 مستأجرين لديها لا يمثلون سوى 6.50% من الإيرادات، أي نحو نصف متوسط القطاع.
• يُقال إن أسواقها تحقق نمواً في الناتج المحلي الإجمالي يفوق المتوسط الأمريكي بنحو 40%.

وصفت EastGroup أيضاً منصتها الواسعة للأراضي والتطوير.

• تمتلك الشركة نحو 1,000 فدان من الأراضي القابلة للتطوير، تدعم ما يقارب 11,000,000 قدم مربع من التطوير المحتمل.
• تبلغ محفظتها الحالية نحو 66,000,000 قدم مربع.
• بلغت الطاقة الاستيعابية في المجمعات القائمة نحو 1,000,000 قدم مربع في نهاية الربع الثاني من عام 2025.
• شملت عمليات شراء الأراضي الأخيرة 100 فدان في دالاس و30 فداناً في تامبا موزعة على 12 قطعة أرضية و10 عائلات.
• سيُوسّع التوسع في تامبا منطقة East Tampa من ثلاثة مبانٍ إلى خمسة مبانٍ بالقرب من تقاطع الطريق السريع I-4 وI-75.
• تجري عمليات العناية الواجبة على أراضٍ في أتلانتا وفينيكس وأسواق أخرى.
• أكدت الإدارة تفضيلها للتطوير المتدرج، كبناء مبنيين في مجمع من ثمانية مبانٍ، بما يتوافق مع معدلات الاستيعاب.
• شبّهت الشركة هذه الاستراتيجية بـ"إدارة المخزون"، أي إعادة تعبئة الرفوف مع تحريك الطلب على التأجير لعرض جديد.

الطلب على مراكز البيانات ومزيج السوق

شكّل صعود المستأجرين المرتبطين بمراكز البيانات المحور الرئيسي للمؤتمر، إذ أشارت الإدارة إلى أنهم باتوا مصدراً مهماً للطلب الإضافي.

• جاء نحو 25% من تأجير المشاريع التطويرية في النصف الأول من عام 2025 من خدمات دعم مراكز البيانات.
• يشمل هؤلاء المستخدمون موردي أنظمة التكييف والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، والمقاولين الكهربائيين، وموردي أنظمة الرفوف، وعمليات الصيانة، والمستأجرين المرتبطين بالطاقة الاحتياطية.
• يتركز هذا الطلب في أتلانتا ودالاس وأوستن وهيوستن وسان أنطونيو وفينيكس وشارلوت، مع توقع نشاط أكبر في ولايتَي كارولاينا.
• استشهدت الإدارة بأبحاث صناعية تشير إلى أن كل جيجاواط من طاقة مراكز البيانات يستلزم 2,000,000 إلى 3,000,000 قدم مربع من مساحة المستودعات الداعمة.
• أفادت EastGroup بأن طاقة مراكز البيانات في الأسواق الرئيسية قد ترتفع أربعة إلى خمسة أضعاف خلال السنوات الخمس المقبلة.
• أُفردت دالاس بالذكر باعتبارها سوقاً قد تضاهي طاقة مراكز البيانات في شمال فيرجينيا أو تتجاوزها.
• أوضحت الشركة أنها لم تُغيّر شروط الإيجار أو مواصفات المباني أو الإنفاق على تحسينات المستأجرين لهؤلاء المستخدمين.
• أكدت الإدارة أن هؤلاء المستأجرين يندرجون ضمن الإطار المعياري لـ EastGroup، مما يحفظ المرونة المستقبلية في حال تغيّر الطلب.

مستجدات السوق بالتفصيل

قدّمت EastGroup رؤية تفصيلية لعدد من أسواقها الرئيسية، مُبرزةً كيف تتباين الظروف المحلية حتى في ظل قوة عامة لمنطقة Sun Belt.

• شهدت كاليفورنيا تحسناً بعد 12 ربعاً من الاستيعاب السلبي، مع تسجيل استيعاب إيجابي في الربعين الأخيرين.
• تُسهم صناعة الفضاء والتصنيع المتقدم في تعافي كاليفورنيا، في حين تُقيّد القيود التنظيمية العرض الجديد.
• أشارت الإدارة إلى أن جنوب كاليفورنيا، الذي يمثل نحو 10% إلى 12% من المحفظة، ينبغي أن يتحسن خلال السنتين إلى الثلاث سنوات المقبلة.
• تحوّلت فروق إعادة تأجير هيوستن إلى الإيجابية وباتت فوق متوسط الشركة، مدعومةً بطلب موردي مراكز البيانات.
• تستفيد فينيكس من قربها من تصنيع مجموعة اٍنتل وسلسلة مورديها ومصنع بطاريات LG Energy Solution، مع بروز طلب مراكز البيانات أيضاً.
• تحظى دالاس بدعم من Texas Instruments وموردي شركة تسلا وتنامي طاقة مراكز البيانات.
• يُتوقع أن تشهد شارلوت مزيداً من طلب مراكز البيانات، وأشارت الشركة إلى احتمال ظهور فرصة تأجير مسبق مع عميل حالي.
• تضم ولايتا كارولاينا عدة مشاريع لمراكز البيانات في خط الأنابيب.

التوقعات المستقبلية

أفادت الإدارة برؤيتها لمجال واسع من النمو في التطوير والإيجارات وتوظيف رأس المال، مع الحفاظ على نهجها الانتقائي.

• رُفعت بدايات التطوير إلى 325,000,000 دولار، مع توقع الإدارة لمزيد من الضغوط التصاعدية.
• أكدت الشركة قدرتها على الإبقاء على عوائد التطوير قرب 7.50% على أساس القسط الثابت.
• تتوقع استمرار زخم تأجير المشاريع التطويرية خلال بقية عام 2025 وامتداده إلى عام 2026.
• أشارت الإدارة إلى أن نمو الإيجارات ينبغي أن يتسارع من جديد مع ارتفاع تكاليف البناء.
• استُشهد بارتفاع أسعار الديزل والبنزين وتكاليف الصلب وطول فترات التسليم وارتفاع تكاليف حمل الفائدة كأسباب قد تستدعي ارتفاع الإيجارات.
• يُتوقع أن تتعادل فروق التأجير النقدية حول 20% وقد تتراجع بوتيرة أبطأ مما كان عليه الحال في دورات سابقة نظراً لتحسّن نمو الإيجارات.
• أشارت الإدارة إلى أن نمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة (Same-Store NOI) في عام 2027 ينبغي أن يكون أعلى منه في عام 2026.
• إذا بقيت معدلات الفائدة طويلة الأجل مرتفعة لفترة أطول، فإن أكبر تأثير على القطاع سيكون على الأرجح تراجع العرض الجديد.
• أوضحت الشركة أن رأس المال من أطراف ثالثة ينبغي أن يكتسب أهمية أكبر من رأس المال الميزاني لصناديق الاستثمار العقاري المدرجة (REITs) خلال السنوات الثلاث المقبلة.

أكدت EastGroup أن استراتيجيتها طويلة الأجل تظل مركّزة على الأسواق سريعة النمو كدالاس وفينيكس وأتلانتا وشارلوت وهيوستن وأوستن وناشفيل ورالي وأورلاندو. وأشارت الإدارة إلى أن نموذجها القائم على التوصيل للميل الأخير يمنحها تحوطاً ضد العرض، إذ تستطيع الاستجابة للطلب بتأخير بدلاً من إنشاء مشاريع ضخمة في أطراف المدن.

تخصيص رأس المال وبيئة المعاملات

أفادت الشركة بأن السوق الحالية غير اعتيادية لكون نافذتَي التطوير والاستحواذ مفتوحتين في آنٍ واحد.

• ارتفعت معدلات الرسملة على الأصول المستقرة بمقدار 10 إلى 20 نقطة أساس خلال الـ 45 يوماً الماضية، لتصل إلى 5.25% إلى 5.50%.
• أشارت الإدارة إلى تحسّن تدفق الصفقات وأن المزيد من العروض بات يُفضي إلى نتائج.
• أوضحت الشركة أنها قد تتجاوز ميزانيتها للاستحواذ إذا استمرت الظروف الحالية.
• وصفت EastGroup التطوير بأنه مسارها المفضل لتحقيق عوائد معدّلة بالمخاطر.
• أكدت الإدارة امتلاك الشركة مهارة التقييم اللازمة لتقدير أسعار الاستحواذ نظراً لمعرفتها الجيدة بتكاليف التطوير.
• لخّصت الشركة موقفها ببساطة: "إن لم نستطع شراءه، سنبنيه."
• أكدت EastGroup ارتياحها لاستخدام الدين عند الحاجة، مع الحفاظ على ميزانية عمومية محافظة قياساً بالمنافسين.

أبرز ما جاء في جلسة الأسئلة والأجوبة

خلال جلسة الأسئلة والأجوبة، عادت الإدارة مراراً إلى موضوعَي متانة الطلب على مراكز البيانات واستراتيجية رأس المال للشركة.

• بشأن الطلب على مراكز البيانات، وصفته الإدارة بأنه "متين للغاية" وأن هذا الاتجاه لا يزال أمامه مسار طويل.
• بشأن حجم تأجير المشاريع التطويرية المرتبط بمراكز البيانات، كررت الشركة أن الرقم بلغ نحو 25% في النصف الأول من عام 2025.
• بشأن شروط الإيجار، أكدت الإدارة عدم إجراء أي تغييرات للمستأجرين في مراكز البيانات وأن عروض الشروط الخاصة بهم لا تختلف عن تلك الخاصة بسائر المستخدمين.
• بشأن فروق الإيجار، أوضحت الشركة أن الفروق النقدية عند مستوى مستدام يتراوح بين 19% و20%، مع تأخر كاليفورنيا وتقدم هيوستن عن المتوسط.
• بشأن طاقة التطوير، أشارت الإدارة إلى توافر نحو 1,000,000 قدم مربع في المجمعات القائمة، مع طاقة إضافية قادمة من عمليات شراء الأراضي الجديدة.
• بشأن الاستحواذ مقابل التطوير، أكدت الإدارة ميلها نحو التطوير لكونه يوفر أعلى عوائد معدّلة بالمخاطر.
• بشأن الرافعة المالية، أوضحت الشركة أن 3.00 أضعاف من الدين إلى EBITDA مريح في الوقت الراهن، غير أن 4.50 إلى 5.00 أضعاف سيكون مقبولاً أيضاً على المدى البعيد إذا ما استدعت الفرص ذلك.
• بشأن القطاع بشكل عام، أشارت الإدارة إلى أن ارتفاع معدلات الفائدة طويلة الأجل سيُفضي على الأرجح إلى تراجع العرض الجديد.

كانت رسالة EastGroup في المؤتمر واضحة: أعمالها في وضع تشغيلي قوي، مع اتساع قاعدة الطلب على التأجير وإضافة فرصة جديدة مرتبطة بمراكز البيانات إلى قاعدتها الصناعية التقليدية. في الوقت ذاته، أبقت الشركة على تركيزها على الانضباط في الميزانية العمومية والتطوير المتدرج والتوظيف الانتقائي لرأس المال.

يمكن للقراء الرجوع إلى النص الكامل أدناه للاطلاع على مزيد من التفاصيل.

هذه المقالة مترجمة بمساعدة برنامج ذكاء اصطناعي وخضعت لمراجعة أحد المحررين.. لمزيد من التفاصيل يُرجى الرجوع للشروط والأحكام الخاصة بنا