A construção pode ser mais sustentável?

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Sejam bem-vindos. Começa aqui mais um episódio do podcast "Empresas em Transformação". Esta é uma parceria entre o Novo Banco e o Observador. Nesta série falamos do que está a mudar no mundo das empresas, com novos padrões, novas exigências ambientais e sociais. Hoje falamos de imobiliário, de real state e do que pode ser feito para construir mais com menor impacto ambiental. E vamos fazê-lo com João Crispim, head of corporate ESG do Grupo Casais, com Artur Varum, que é CEO da Civilria, e Ana Oliveira, que é diretora do Real Estate Financing do Novo Banco. O meu nome é Paulo Ferreira. É um gosto tê-los aqui. Obrigado por estarem conosco. João Crispim, deixe-nos começar por si, Grupo Casais. Construção diferente daquilo que é habitual e já nos pode explicar como é que vocês fazem. Fala-se muito de facto, da urgência em reduzir a pegada de carbono. Como é que a construção industrializada que vocês fazem e que é feita com métodos off-site, isto é, fora do local onde o imóvel vai ser instalado, como é que isso, na prática, ajuda a construir mais com menos emissões?

Obrigado pelo convite. De facto, a construção industrializada tem uma certa ideia na cabeça das pessoas, mas é exatamente como disse, levamos vários processos de construção para um local fora da obra. Isso tem várias vantagens, nós temos na construção um problema claro, que é um problema de falta de mão de obra. E um número interessante é que desde 2008, quando houve aquela crise, nós perdemos mais de um terço do número de pessoas a trabalhar no setor. E, portanto, também o que nós vimos foi um abrandamento muito substancial da construção e que ainda não voltou.

Aliás, o problema da habitação que vamos discutir todos os dias tem um pouco a raiz aí.

É exatamente isso. Nós compreendemos também a necessidade sempre de falar nas questões do preço, por exemplo, mas nós sentimos também a habitação fora do alcance de muitas pessoas, mas também muita parte desta questão da formação de preço tem a ver com a capacidade. Nós não conseguimos construir o suficiente e muitas vezes não conseguimos no prazo e temos riscos por causa, nomeadamente, da falta de mão de obra. Estamos a falar de uma falha de cerca de um terço de mão de obra, face a 2008. São pessoas que entretanto se reformaram ou saíram do país. Também existem temas de atratividade do próprio setor da construção, um setor que era tradicional, e os encarregados, que são obviamente elementos essenciais na construção e que tiveram aprendizagem ao longo de muitos anos, décadas mesmo, estão a chegar à idade da reforma e não têm jovens para os substituir. Temos a necessidade de conseguir atrair mais pessoas. Com a industrialização, de facto, o trabalho acaba por mudar e temos não só a parte da fábrica, que é um ambiente controlado, estamos a falar de equipes mais estáveis, estamos a falar de horários mais previsíveis e isso, obviamente, também mais tecnológico, também ajuda-nos a atrair jovens, mas também ajuda-nos a atrair uma outra parte da população, que é muito relevante, que é historicamente o setor tem 5% de mulheres na construção. Nós, na nossa área industrializada, temos 30% e continuamos a subir.

É muita diferença.

É uma diferença muito grande.

Já agora, João Crispim, o que vocês fazem é construir imóveis por peças, digamos assim, e que depois levam e instalam no local certo, é isso?

Exatamente. Muita parte da construção, nomeadamente a própria estrutura, as lajes, as fachadas e mesmo os interiores, as casas de banho, as racks, que são os tubos das infraestruturas, tudo isso pode ser feito em fábrica e depois para o local fica a montagem. E isso reduz drasticamente o trabalho. Não só o trabalho em fábrica é diferente, é mais tecnológico.

Como pode ser acelerado, podem fazer vários turnos.

Exatamente. E conseguimos estar a fazer, inclusive, trabalhos em paralelo. Nós podemos, enquanto estamos a escavar as fundações, podemos estar a fazer as lajes, as fachadas e as casas de banho, coisa obviamente que é completamente impossível.

No local, na construção tradicional, não dá.

Na construção tradicional, sim. Só para se perceber o impacto, nós na residência universitária de Beja, que nós fizemos, era um projeto PRR, portanto estava muito espartilhado no tempo e nós estimamos que para aquela dimensão e para aquele prazo, íamos precisar de mais de 300 pessoas em obra. Isto era simplesmente inexequível, porque era muito difícil alojar 300 pessoas em obra, já para não falar em encontrá-las, para as deslocar, mas depois alojá-las era muito difícil. Nós, com estes métodos construtivos diferentes, o que permitiu foi termos no pico de obra, 80 pessoas em obra.

Claro, é uma realidade completamente diferente. Já vamos depois explorar um pouquinho mais a questão do impacto ambiental. Artur Varum, do ponto de vista do promotor, e a Civilria é um promotor imobiliário, com especiais cuidados, penso eu, na qualidade e na arquitetura dos imóveis. Como é que vocês conciliam a qualidade numa altura de forte pressão dos custos de construção e de escassez de mão de obra? Quando vocês idealizam o projeto, como é que estas várias componentes da equação se encaixam?

Na Civilria nós temos a atividade assente em três pilares: cidade, arquitetura e comunidade. No campo da cidade, nós tentamos Acrescentar valor ao território. Sempre que intervimos, criar valor, valorizar o território, valorizar toda a envolvente onde nós intervimos. Não ficamos cingidos ao edifício, às casas, provavelmente. Queremos sempre atividade, ter uma forma viva desses edifícios, esses empreendimentos se integrarem com a cidade. Espaços verdes, muitos equipamentos, que são temas que nós valorizamos muito e tentamos diferenciar os empreendimentos por aí. Na arquitetura, cuidamos também deste tema da sustentabilidade. Não se trata só o edifício, ter edifícios apelativos, ter edifícios de boa arquitetura, edifícios de assinatura, com arquitetos de referência, que procuramos ter sempre os nossos portfólios, mas também a padronização, que nos leva depois à industrialização, ter uma série de elementos que também já estamos a industrializar, como os ABCs, as casas, se calhar não os edifícios todos em produção off-site, mas temos uma série de componentes que hoje já estamos a integrar nos nossos edifícios. E aqui, com as vantagens para sustentabilidade. Muito menos desperdício, otimização na mão de obra, como já foi dito.

Ampla escolha de materiais, imagino eu, mais do que na construção tradicional.

E também numa perspectiva de longo prazo. Os 50 anos de vida útil dos edifícios, para que eles sejam desenvolvidos de forma a ter menos impacto. Nós temos a incorporar já há alguns anos os sistemas de ventilação, reduzir os consumos energéticos. Enfim, uma série de medidas que vamos desenvolvendo, vamos integrando nos projetos, de forma que ele não seja só no momento da construção, mas também no momento depois da vida útil do edifício.

Ao longo da utilização, claro.

Melhorar isso, que os edifícios, como é sabido, são os maiores emissores.

E consumidores de energia, muitas vezes.

Consumidores de energia. Ainda não estamos no zero, mas tentamos caminhar para lá.

Muito bem. Ana Oliveira, bem-vinda também. Falando de financiamento agora, é responsável no Novo Banco por esta área, pelo financiamento de toda esta área, não de crédito habitação, mas da construção, se quisermos. Perguntava-lhe de que forma os critérios ESG e a pegada de carbono, tudo o que isso implica, influenciam, na fase de projeto, o acesso a financiamento.

Muito obrigada. Antes de mais, obrigada pelo convite. Logicamente, se nós olharmos para trás nas últimas décadas, nós valorizamos o imobiliário com três dimensões. E quem está nesta área conhece a primeira, que é fundamental, a localização, o que é o produto e o preço. O que neste momento está a acontecer é que estamos a introduzir uma nova dimensão, uma quarta dimensão neste valor, que é da sustentabilidade.

O impacto, claro.

Porque tem impacto, que já o percepcionamos, tem impacto no valor futuro destes ativos, seja na sua liquidez, seja na procura por esses ativos. Este é, neste momento, o grande desafio também para os bancos. A condição de entrada para aceder a um crédito, um financiamento de um projeto, esbarra, desde logo, com a necessidade de entrega de certificados energéticos. Para nós financiarmos um projeto de desenvolvimento ou um projeto de aquisição ou de reabilitação, exigimos certificados energéticos. Logicamente que quando temos um desenvolvimento, é um pré-certificado energético, portanto, o acesso está condicionado por isso. Para além disso, os critérios de ESG são incorporados na análise de risco desta operação. Tem um impacto direto no pricing da operação e, por outro lado, no apetite do banco em financiar um determinado projeto. Não são o fator determinante, porque há outros. Há a análise do risco de licenciamento de um projeto, a análise da qualidade do sponsor, tanto em termos de experiência como em termos de solvabilidade desse sponsor.

Ou seja, uma avaliação financeira tradicional.

Tradicional, mas esta é uma componente que é introduzida em termos de análise.

E que pode levar a melhores condições de financiamento.

Sim, pode. Porque se um edifício for identificado como passível de ser classificado, em termos de financiamento, como um financiamento verde, ele terá benefícios econômicos na operação diretamente ligados a si.

Claro, isso já está presente. Então, João Crispim, vamos agora entrar um bocadinho aqui na questão da escolha de materiais que vocês fazem, que imagino que seja mais ampla do que na construção tradicional. Não sei, isto para um ignorante na matéria, que são tijolos, cimento e ferro na construção tradicional. Já madeira também e vários outros, vidro e por aí fora, e outros equipamentos. Mas saber até que ponto é que o vosso método da construção industrializada e off-site consegue gerar menores impactos ambientais. Imagino que haja alguns cálculos sobre isso.

Existem. Se calhar, começava por focar ou iria separar em duas coisas. Por um lado, há a questão dos materiais, e já lá vou. Também existe uma outra parte que é o aumento de eficiência e a redução do desperdício.

Certo.

Porque o facto de estarmos no rigor da fábrica permite-nos claramente utilizar menos material

Logo à partida. E permite-nos também até reaproveitar materiais de umas obras para as outras, que na construção tradicional simplesmente não acontece. Obviamente, não é economicamente interessante eu retirar desperdícios de uma obra do Algarve para enviar para Coimbra para ser reaproveitado, mas se estiverem lado a lado numa linha de produção, esse custo não existe e eu consigo reaproveitar. Portanto, tenho logo esse ganho muito substancial. Para além disso, o próprio sistema construtivo e o sistema construtivo que nós utilizamos no caso off-site, permite poupanças significativas, desde logo cerca de um terço do betão e também cerca de 40% do aço. E isto é muito significativo porque estes são os dois materiais com a pegada carbónica mais elevada. Portanto, é de facto muito impactante. Depois, relativamente aos materiais em si e à escolha, como é que nós conseguimos reduzir o betão e o aço que eu acabei de referir? É nomeadamente pela introdução de madeira. É uma madeira de engenharia, é uma madeira que não é simples madeira, é glulame neste caso, mas que substitui efetivamente, estruturalmente alguns destes materiais. Portanto, nós temos madeira incorporada na estrutura e não apenas como aplicação visível.

Como um acabamento.

Sim.

Não é só um adorno.

Nós estamos a falar mesmo de vigas e pilares em madeira.

É mesmo madeira? Disse madeira de engenharia. O que isso quer dizer?

Simplesmente o que isto significa é que são vários troços de madeira, colados e compactados de maneira a oferecer características que são standard, são conhecidas. Portanto, é uma madeira que não vai deformar, não vai empenar.

E que oferecem um determinado tipo de resistência, de suporta cargas e por aí fora.

Exatamente. E por isso mesmo pode ser incorporada na estrutura. O que isto significou, por exemplo, ao nível de incorporação de madeira em 2025 nas nossas obras, foram mais de 3 mil metros cúbicos de incorporação de madeira em estrutura. E isto significa logo o armazenamento carbónico inerente e que fica não só durante a duração da utilização deste edifício, mas como o próprio sistema é criado para ser desmontável e reaproveitadas as peças, isto pode ter uma segunda vida, uma terceira vida e aquela madeira continua a incorporar aquele carbono. Portanto, é muito significativo. Só uma última questão é relativamente aos resíduos em obra, que temos estatística também, temos uma redução superior a 60% dos resíduos em obra. E tudo isto junto, num estudo feito pelo INEGI, significa que o carbono incorporado no edifício, incluindo o carbono biogênico da madeira, estamos a falar de uma redução de cerca de 60% do carbono incorporado do edifício. É muito significativo. Mas o que é crucial perceber é que isto só acontece se for pensado desde o início do projeto, como estava a dizer, temos de trazer este contexto para o início do projeto para que as decisões já permitam depois a utilização.

Esse tipo de abordagem. Vocês entram numa fase posterior, à do Artur Varona, precisamente, e eu ia precisamente por aí, Artur. O cliente final já valoriza estes aspetos de CO2? Vocês quando estão a pensar, a desenhar, a projetar uma obra, e antes de falarem com os fornecedores vários, e a pensar no cliente final, vocês acham que já há uma valorização destes aspetos?

É uma grande questão. Nunca testámos. Se valoriza é se paga mais. Se o cliente paga mais, então mesmo paga o custo.

Ao fim de duas obras idênticas, se prefere a que tem melhor registo ambiental.

É o que eu acredito. Temos aqui dois tipos de ativos. Temos o residencial e os ativos comerciais, o real state comercial, e que têm se calhar comportamentos diferentes, têm perfis de clientes diferentes. Mas no residencial puro, que é o grosso do nosso real state em Portugal, eu penso que o cliente não paga mais euros por uma certificação ou por esses cuidados que temos durante a construção. Mas diretamente, os nossos 100 metros quadrados comparados com os 100 metros quadrados do betão do vizinho que não teve cuidados nenhuns, eu acho que o cliente no fim não vai pagar por isso. Se calhar paga mais por um revestimento, uma cor que seja mais bonita, uma pedra que seja mais bonita. É mais fácil valorizar isso do que valorizar a certificação. No entanto, dá-nos notoriedade de marca, dá-nos o reconhecimento de produto e isso sim faz-nos dar pelo menos vendas mais rápidas, acreditamos que o consigamos fazer. Em igualdade de circunstâncias para os mesmos euros, se calhar o cliente fica mais satisfeito se o tiver, se tivermos as outras coisas. No imobiliário comercial, o utilizador não sentimos que valorize tanto esse tema de uma forma geral, mesmo as grandes multinacionais. Sim, mas não é um requisito imprescindível para se fazer a operação, ainda não é. Às vezes fico um pouquinho indignado como não acontece. Mas do lado do investimento, isso já é verdade. Quando temos os grandes fundos a comprar estes ativos, edifícios de escritórios, plataformas logísticas ou unidades de retalho, já é um dos requisitos, o tema das certificações internacionais, os leases e os mesmos que nós vamos utilizando, inclusive já os trouxemos também para os edifícios de residencial, com custo muito significativo, não só de consultores, mas com impacto depois nas soluções adotadas. Não sentimos que isto seja valorizado

É certo. Portanto, mais exigentes os clientes profissionais.

Certos, profissionais.

Que estão sujeitos a cadeias de valor que exigem elas próprias certificações, imagino.

Sim, depois também tem as próprias certificações, os próprios fundos. Os fundos têm as suas certificações, que exigem que o portfólio esteja alinhado com essas certificações, o que torna que seja mandatório o tema das certificações e de cumprir com todos os critérios da sustentabilidade.

Claro, esta questão, Ana Oliveira, das certificações é fundamental para vocês quando avaliam o projeto financeiro de cada projeto. As certificações, essas coisas medem-se já e medem-se de uma forma rigorosa para vos permitir tomar decisões?

Sim, por um lado, temos aqui a questão das certificações que nos permitem alinhar a concessão de um novo crédito com o que são os objetivos do banco em termos de redução da intensidade carbônica da sua carteira de crédito imobiliário. E, portanto, edifícios com certificações e, muitas vezes é combinado também com a certificação energética ou os EPCs de valor mais elevado, permitem-nos que esses imóveis sejam financiados com uma bonificação em termos das condições do financiamento. E permitem-nos, efetivamente, contribuir para cumprirmos a meta que nós temos até 2030 de reduzir a intensidade carbônica, alinhado também com o que são as metas públicas.

Nacionais, públicas, e depois comunitárias e por aí fora.

Exatamente.

Claro, estamos numa triosca.

Por outro lado, só de referir também, é também importante a parte da industrialização e a parte da redução de custos. Isso é também valorizado, porque vai permitir trazer aqui uma rentabilidade do projeto superior. Tudo que seja uma redução de custos e um aumento da margem comercial que os clientes têm nos projetos em que estamos a analisar, contribuem também com uma notação positiva para a análise do crédito.

E uma redução de risco, inclusive, não é?

É redução, porque ficam menos expostos a alterações de mercado que possam acontecer e que não tenham a ver diretamente com a certificação do ESG. Portanto, é uma relação direta.

Muito rapidamente, agora, estamos a chegar ao fim do nosso tempo. Nós temos aqui três partes essenciais de um projeto imobiliário. Como é que é a vossa relação, nomeadamente, o João já há pouco começou por aí, entre o João e o Artur, entre, neste caso, o construtor e o promotor. Vocês devem falar desde o início de uma obra ou quem é que começa? É o promotor que começa, talvez?

Não, pela regra normal é o senhor promotor que começa com o projeto. Compra o terreno, encomenda o projeto, vai desenvolvendo o projeto e a prática, até agora, estamos numa mudança de paradigma, até agora os projetos eram feitos até o final, eram licenciados, eram entregues ao construtor e o construtor desenvolvia os projetos.

E a mudança é em que sentido?

Com estes temas todos do aumento de custos, a falta de mão de obra e o tema associado a esta carência que temos global da falta de habitação e também muita obra pública que está para surgir, os preços estão muito pressionados, os preços estão a aumentar. A forma também de termos aqui projetos mais otimizados é termos os modelos colaborativos. Desde o início, trazer o construtor para trazer as suas próprias soluções construtivas e trazer aqui a otimização de preço.

Portanto, o construtor entra cada vez mais cedo no projeto.

Entra muito mais cedo e começa a incorporar as soluções mais adequadas à realidade que temos hoje no mercado. Estamos numa mudança de paradigma completa, todas as soluções construtivas têm que ser. É possível a gente ter melhor construção, é possível a gente ter construção mais sustentável, mas temos que mudar a forma de construir. E não é há 50 anos, há 50 anos fazia-se como se fazia há cinco anos. Nos últimos dois, três anos, estamos a assistir a esta mudança.

E vocês da Fidelidade também já estão a adaptar.

Estamos sim, a adotar estas medidas.

Não sei se são clientes, se trabalham juntos, João.

Amigos, parceiros, colaboradores, mas nunca chegámos a fazer a empreitada.

Se calhar, a partir daqui podem fazê-lo. Mas, João, é isso, vocês também estão a falar cada vez mais cedo, a entrar cada vez mais cedo nos projetos.

Tem que ser, porque a maior parte das decisões que têm um impacto verdadeiro, tanto em termos de custo como também em termos da sustentabilidade do próprio edifício, têm a ver com decisões feitas na fase de concessão. Portanto, se nós nos sentarmos antes e trouxermos soluções para o promotor, e é isso que tem de acontecer, temos de trazer soluções, temos de conseguir sentar-nos e com os arquitetos e com as intenções do promotor, mas conseguir mostrar verdadeiramente os trade-offs. Portanto, podemos fazer tradicional e tem um determinado tipo de custos, tem um determinado tipo de riscos, tem uns impactos potenciais. E depois temos aqui estas outras soluções que podem ser introduzidas ainda nesta fase, que estamos a falar, se calhar, da industrialização da parte interior ou até chegar mesmo à industrialização do envelope, portanto, da estrutura. Com base num conjunto de métricas, avaliarmos quais são as soluções que estão de acordo com o promotor, naturalmente, que é o decisor, mas que também toma uma decisão mais informada possível e o mais completa possível, nomeadamente tendo em conta elementos como o risco, porque na obra, o atraso ou a inexistência de mão de obra ou o atraso do subempreiteiro vai ter custos. E, portanto, se nós conseguirmos mitigá-los à partida, porque pensarmos numa solução de construção diferente, isso obviamente é uma coisa que é extremamente interessante.

E o financiamento vai acompanhando também, dependendo muito também das necessidades do promotor, imagino.

Sim, certo. Para nós, é também uma forma de mitigação do risco no financiador, porque raro é projetos em que a construção começa e termina e em que não haja ou alguma alteração que tem que ser feita.

Uma revisão de orçamentos, de prazos.

Portanto, quanto mais cedo entrar e haver esta parceria e o financiador perceber que a construtora esteve na base também da análise do projeto e da conceção, melhor também para esta parte de mitigação de riscos que possam acontecer durante a construção.

Muito bem. Última questão e pedia-vos respostas muito telegráficas, aliás, a mesma questão para todos. Se tivessem, de facto, que escolher uma única mudança prioritária para o vosso setor, o setor do real state, em Portugal, neste sentido de acelerar a transição para a sustentabilidade, qual é que seria essa mudança? Artur, vou te pedir para sair daqui nesta última questão.

Os licenciamentos.

Não precisa de elaborar, João.

Bom, eu vou ser um bocadinho mais extenso, mas apenas falar em alinhar incentivos, porque hoje em dia quem decide numa ponta da cadeia, depois não é quem responde pelas consequências na outra. E, portanto, temos aqui a necessidade de alinhar tanto do ponto de vista dos promotores para os construtores, numa perspectiva de criação de pipeline, para que ocorram os investimentos que são necessários para um tipo de construção que, sem dúvida, é mais intensiva do ponto de vista de investimento na construção, portanto, criação deste pipeline, mas também entre os promotores e os utilizadores, para pensarmos mais no médio prazo, porque este desalinhamento leva a escolhas que depois saem caro para quem de facto vai utilizar.

Portanto, uma integração maior ainda em relação àquilo que falámos há pouco.

Uma integração e um alinhamento de incentivos, de facto.

Certo. Ana, para fechar.

Acho que sim, portanto aquilo que eu elegeria era efetivamente incentivos económicos alinhados com a sustentabilidade. Quando a sustentabilidade deixa de ser uma obrigação regulatória e traz uma vantagem económica, nós conseguimos acelerar a sua introdução. É a vantagem de que alguém possa percepcionar, efetivamente, a parte tanto de clientes institucionais como clientes particulares, essa vantagem no final.

Claro, e o licenciamento que falou o Artur.

É uma dela.

É uma dela, se calhar começa muito por aí. Enfim, as dores sobre isso são muito conhecidas. Muito bem, obrigado aos três, Ana Oliveira, Artur Varão e João Crispim, pela presença neste episódio de Empresas em Transformação. Este podcast é uma parceria entre o Novo Banco e o Observador. Nós voltaremos proximamente com outro tema e outros convidados. Até lá. Obrigado.