지금 전월셋값 확 올랐는데 “아직 지옥이 아니다”…내후년이 전세난 피크

서울 24개구 월세 계약 우세
임대차계약서 월세비중 57%
전셋값도 작년 상승률比 4배
정비사업 이주 예정물량 늘며
전세난 2028년까지 이어질듯

서울 임대차 시장에서 전세의 월세 전환이 빠르게 진행되고 있다. 신규 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중이 절반을 넘어선 가운데 전세 계약은 1년 새 30% 넘게 줄어들면서다.

27일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 25개 자치구 가운데 양천구를 제외한 24곳에서 신규 월세 계약 건수가 전세 계약을 웃돌았다.

지난해 같은 기간 월세 계약이 전세보다 많았던 자치구가 8곳에 그쳤던 것과 비교하면 월세 중심으로 임대차 시장이 빠르게 재편되는 모습이다.

서울 전체 신규 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 커졌다. 지난해 1~9월 46.74%였던 월세 비중은 올해 같은 기간 57%로 10.26%포인트 상승했다.

이 기간 신규 월세 계약은 5만1522건에서 5만1427건으로 큰 변화가 없었지만, 전세 계약은 5만8715건에서 3만8803건으로 33.9% 급감했다. 월세 수요가 크게 늘었다기보다 전세 계약이 빠르게 줄어들면서 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 확대된 셈이다.

기존 전세 계약의 월세 전환도 이어지고 있다. 올해 갱신된 월세 계약 3만5161건 가운데 3472건(9.9%)은 종전 계약에 월세가 없었던 것으로 나타났다. 전세로 거주하던 임차인이 계약 갱신 과정에서 월세를 부담하게 된 사례가 적지 않은 것이다.

전세 매물 부족과 보증금 부담이 맞물리면서 임차인의 주거비 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

이 가운데 전셋값 또한 심상치 않은 상승세를 기록하며 실수요자들의 시름이 깊어지고 있다. 이달 19일 기준 서울 아파트 전셋값은 올해 누적 8.73%(한국부동산원) 상승했다. 지난해 같은 기간 상승률인 2.17%와 비교하면 약 4배에 달한다.

문제는 전세난이 당장 내년을 넘어 2028년까지 이어질 가능성이 있다는 점이다. 서울 정비사업 이주 예정 물량은 2027년 1만3446가구에서 2028년 4만5256가구로 약 3.4배 늘어날 것으로 전망되기 때문이다. 반면 부동산R114가 추산한 2028년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만5388가구에 그친다. 정비사업 이주 예정 물량이 신규 아파트 입주 물량의 약 2.9배에 달한다.

이주 수요가 특정 지역에 집중될 경우 주변 전셋값과 매물 수급에 부담을 줄 수 있어 전세시장 불안이 심화할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

앞서 올해 1월 재건축 이주를 시작한 서울 강남구 개포주공5단지 인근 개포동의 전세 매물은 이주 초기 1664건에서 4월 초 991건으로 약 40% 감소한 바 있다.

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서울 임대차 시장에서 전세의 월세 전환이 가속화되며, 신규 임대차 계약 중 월세의 비중이 57%로 증가하고 전세 계약은 30% 이상 감소했다.

올해 신규 월세 계약 중 9.9%는 기존 전세 계약에서 전환된 것으로, 이는 전세 매물 부족과 보증금 부담이 맞물려 임차인의 주거비 부담이 증가함을 시사한다.

전세난은 내년을 넘어 2028년까지 이어질 가능성이 크며, 정비사업 이주 예정 물량이 신규 아파트 입주 물량을 크게 초과할 것으로 전망되어 전세시장 불안이 심화될 우려가 제기되고 있다.