Si no construïm, no tindrem habitatges. S’entén, oi?

“El diagnòstic és clar: la demanda d’habitatge protegit és molt superior a la nova oferta que es genera ara mateix. Si per cada habitatge protegit començat hi ha gairebé trenta-cinc sol·licituds inscrites, el problema no és únicament de regulació, sinó també de capacitat real de construcció. L’habitatge assequible necessita sòl, llicències, finançament, seguretat jurídica i viabilitat econòmica”, denunciava abans-d’ahir Xavier Vilajoana, president de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE), en la presentació de l’informe de conjuntura.

Aquestes paraules són un resum força clar d’allò que passa, malgrat les bones pretensions dels polítics i de les muntanyes de milions de què parlen quan es tracta del sector. Fa molt de temps que sabem que l’habitatge és el primer problema que té la nostra societat avui. Mediàticament, el tema se sol despatxar parlant de les pujades dels preus dels lloguers o de les compra-vendes i de les xifres de les hipoteques. I, encara que no es vegin polítiques adequades per a resoldre’l, hi ha consens general –és de sentit comú– en el fet que el gran desequilibri entre una oferta minvant i una demanda creixent només es pot solucionar augmentant el nombre d’habitatges posats al mercat.

Per això, l’informe que va presentar Vilajoana em sembla molt dur, perquè exposa una realitat que poc té a veure amb allò que es diu habitualment del sector. L’estudi es concentra, precisament, en el nucli de la qüestió, en l’oferta. I diu, d’entrada, que només el 23% dels 131 municipis de l’àmbit metropolità català va registrar alguna qualificació provisional d’habitatge de protecció oficial (HPO) l’any 2025: és a dir, que en tres municipis metropolitans de cada quatre no es va iniciar cap habitatge de protecció durant aquest exercici. Em sembla una dada esfereïdora!

En les detallades taules municipals que presenta l’informe, es pot observar que la construcció d’habitatge protegit es concentra en un nombre molt reduït de municipis i, per contra, una gran part del territori metropolità no presenta cap nova oferta d’habitatge assequible.

En aquest sentit, s’observa que l’any 2025 el 89% dels municipis metropolitans va registrar una ràtio inferior a la construcció d’un habitatge de protecció oficial per cada 1.000 habitants, una dada especialment destacable si es compara amb la demanda registrada d’habitatge protegit a Catalunya. Així, l’any 2025 l’àmbit metropolità va rebre 104.004 sol·licituds al registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial, però el nombre d’HPO, qualificats provisionalment, no va arribar a 3.000 unitats. Aquesta és la realitat: la resta de frases altisonants que rebem de tant en tant és fer volar coloms.

Però la nota de l’APCE, va molt més enllà. No es tracta que el 2025 fos un mal any per tal circumstància o tal altra, el problema és molt més profund. Textualment, diu que la “situació no és conjuntural”. Així, si s’analitza el període 2020-2025, s’observa que només el 46% dels municipis de l’àmbit metropolità va registrar alguna qualificació provisional d’HPO. Per tant, més de la meitat dels municipis metropolitans no han generat habitatge protegit en un període de sis anys, malgrat trobar-se dins l’àmbit amb més demanda residencial de Catalunya.

Davant d’això, l’APCE considera imprescindible situar amb urgència la construcció d’habitatge assequible al centre de les polítiques públiques: “La protecció oficial no pot ser només un objectiu normatiu, una reserva urbanística o una previsió de planejament: s’ha de traduir en habitatges efectivament projectats, autoritzats, finançats, construïts i lliurats a les famílies.”

Per assolir aquest objectiu, l’associació defensa que l’increment d’habitatges protegits requereix actuar simultàniament en quatre factors essencials: més sòl finalista disponible, terminis urbanístics i de llicències més previsibles, viabilitat econòmica de les promocions protegides i una col·laboració público-privada estable que permeti d’augmentar-ne la producció. Vet aquí les quatre potes en què basa l’edifici social l’APCE.

Ara, cal tenir present que aquest dèficit d’habitatge protegit s’afegeix a un problema més ampli, la baixa construcció residencial, molt allunyada de les necessitats de la població. El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge, per exemple, calcula que l’àmbit metropolità necessita aproximadament 15.500 nous habitatges anuals derivats de la creació de noves llars, equivalent a uns tres habitatges per cada 1.000 habitants. No obstant això, l’any 2025 es va assolir una ràtio d’1,7 visats d’obra nova per cada 1.000 habitants, una xifra molt inferior a la necessària. Aquesta dada evidencia que el dèficit de producció d’habitatge ha persistit en el temps i, de retruc, ha contribuït a empitjorar el dèficit estructural.

Òbviament, aquesta insuficiència general de construcció residencial agreuja encara més les dificultats d’accés a l’habitatge assequible. Si no es genera prou habitatge nou, la pressió sobre el parc existent augmenta, els preus es tensen i les famílies, amb menys capacitat adquisitiva, tenen més dificultats per a accedir a una alternativa residencial adequada.

La nota llança un dard a les polítiques seguides últimament per les autoritats, basades en la regulació. Ja fa molt de temps que en aquestes píndoles hem comentat que, amb aquestes polítiques de fre artificial als lloguers, per exemple, l’única cosa que s’ha aconseguit és fer desaparèixer del mercat l’oferta, cosa que ajuda de moment els qui tenen un habitatge llogat, però castiga els llogaters potencials, per manca d’habitatges.

Així, l’entitat apunta que regular el mercat pot formar part del debat públic, però no resol la necessitat de generar nova oferta residencial, especialment nova oferta assequible, allà on la demanda és més intensa. Així mateix, l’associació subratlla que l’habitatge assequible no es pot garantir únicament regulant la demanda o fixant objectius legals, sinó que cal assegurar les condicions perquè l’HPO sigui viable i es pugui produir de manera sostinguda en el temps. Sense més oferta efectiva, les llistes de sol·licitants continuaran creixent i la distància entre la demanda social i la resposta pública s’ampliarà. Aquest és el camí que hem seguit aquests darrers anys.

Després de les dades aportades, la conclusió a què arriba l’estudi no és gens engrescadora. Parteix de la base que els resultats exposats confirmen el dèficit estructural de producció residencial i la concentració de la demanda en mercats concrets i pròxims a la capital. Per contrarestar aquesta dinàmica, diu que “és essencial fomentar una redistribució més equilibrada de la demanda d’habitatge a escala territorial, afavorint el desenvolupament de zones amb menys tensió residencial”. En aquest sentit, esmenta dues palanques d’actuació que poden tenir un impacte clau.

Per una banda, la redistribució del teixit productiu, promovent més activitat econòmica i creació d’ocupació en territoris amb menys pressió immobiliària. Em sembla una bona mesura, però més fàcil de dir que no pas de fer, atesa la dificultat que comporta. Per una altra banda, la millora de la mobilitat i la connectivitat urbana i interurbana, mitjançant una xarxa de transport públic més eficient, integrada i accessible, que redueixi la dependència del vehicle privat i ampliï les oportunitats residencials vinculades als principals eixos de comunicació. Quant a aquesta segona palanca, encara em sembla més complicada que no pas la primera, en veient les dificultats creixents que tenim en aquest àmbit, com massa sovint hem de recordar.

I, finalment, no s’oblida d’un fet absolutament necessari i previ. Diu que esdevé imprescindible reforçar els mecanismes de coordinació entre les entitats locals i els òrgans competents de la Generalitat de Catalunya. En definitiva, creu que “l’alineament d’estratègies entre aquestes institucions és essencial per a ampliar l’oferta a escala municipal i redistribuir la demanda residencial a tot l’àmbit”. Una creença que comparteixo del tot.