당정, 민간 용적률 1.2배 상향 추진한다는데…시장선 “임대비율 먼저 현실화 해야”

민간 정비사업 용적률 완화 세부안 협의 중
기반시설 과부하·서울 중저가 집값 자극 우려도
용적률 상향 땐 2031년까지
서울시 추산 4만3000가구 추가 공급

당정이 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 허용하는 방안을 추진한다.

시장과 업계에서는 임대주택 의무비율 등 사업성을 제한하는 규제를 함께 완화해야 효과를 더욱 높일 수 있다는 조언이 나온다. 고밀 개발로 인한 기반시설 과부하 우려와 함께, 미래 세대가 활용할 용적률을 현 세대가 앞당겨 쓴다는 지적도 제기된다.

3일 정치권에 따르면 더불어민주당과 국토교통부는 지난달 28일 당정협의회를 열고 국회 본회의에 계류 중인 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안에 민간 정비사업 용적률 완화 내용을 담아 처리하는 방안에 대해 논의했다.

개정안 골자는 공공 재개발 사업 시행자가 법적 상한 용적률의 1.3배까지 건축할 수 있도록 하는 것이다. 민주당은 여기에 민간 정비사업도 법적 상한의 1.2배까지 완화하는 수정안을 국민의힘에 제시했다.

다만 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 대상에서 제외했다. 늘어난 용적률로는 전용면적 60㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되는 것으로 전해졌다. 앞서 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 “서울시와 실무 협의를 진행 중이며 답변을 기다리고 있다”며 “국회 입법 과정에서도 적극적으로 논의 중”이라고 말했다.

용적률이 1.2배 완화되면 사업 추진이 지지부진하던 정비구역이 동력을 확보하는 계기가 될 것으로 보인다. 제3종 일반주거지역의 경우 용적률을 기존 300%에서 최대 360%까지 높일 수 있기 때문이다. 같은 대지에 더 많은 주택을 지을 수 있어 일반분양 물량이 늘고 조합원의 분담금 부담도 낮출 수 있다.

서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 순증 물량은 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다.

다만 전문가들 사이에서는 용적률 상향만으로 사업 속도가 개선되기에는 역부족이라는 의견 나온다. 늘어난 용적률의 상당 부분을 임대주택으로 공급해야 하는 구조에선 사업성이 크게 나아지기 어렵다는 것이다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “전체 가구 수가 늘어난다 해도 증가분의 절반가량은 임대주택으로 지어야 한다”면서 “현재 임대주택은 원가 반영이 제대로 되지 않아 가구당 2억원 정도 손실로 잡는 만큼 겉보기만큼 수익이 늘기 어렵다”고 분석했다. 이어 “용적률 인센티브 자체는 긍정적이지만 임대주택 의무비율 완화나 임대주택 매입가 현실화, 이주비·중도금 대출 규제와 같은 걸림돌을 해소하는 게 더 시급하다”고 덧붙였다.

늘어나는 물량의 주택형을 전용 60㎡ 이하로 제한하려는 구상 역시 사업성 개선을 제약하는 요인으로 지목된다. 면적을 작게 쪼개 지을 경우 공사비 부담이 늘 수 있다는 이유에서다.

과도한 용적률 완화가 부작용을 초래할 수 있다는 목소리도 나온다. 도심 내 교통·학교 등 기존 기반시설의 수용 여력이 한계에 다다를 수 있고, 먼 미래의 재건축 시점까지 고려하면 현 세대가 여유 용적률을 소진하는 것이 바람직하지 않다는 지적이다.

청년·종교·세입자 단체 등으로 구성된 주거권네트워크는 “용적률을 높이면 지역 주민의 생활 불편과 주변 지역의 사회적 부담이 커진다. 미래 세대가 이용할 용적률을 남기지 않고 현 세대가 모두 쓰는 것도 적절하지 않다”면서 “서울 중저가 주택 가격 상승세가 이어지는 상황에서 규제 완화는 중저가 주택 가격 상승을 부추길 수 있다”고 주장했다.

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당정은 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 허용하는 방안을 추진하고 있으며, 개정안은 2031년까지 민간 정비사업을 통해 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능할 것으로 보인다.

하지만 전문가들은 용적률 상향만으로는 사업성이 크게 개선되지 않을 것이라고 지적하며, 임대주택 의무비율 완화와 같은 추가적인 규제 완화가 필요하다고 강조하고 있다.

또한, 과도한 용적률 완화가 기존 기반시설에 부담을 줄 수 있으며, 미래 세대를 고려한 정책적 접근이 필요하다는 의견도 나오고 있다.