Manovra 2027, cedolare secca su affitti canone concordato all'1% per gli under 35

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di affitto di immobili a uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Il regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto. L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%. Per rispondere al problema del caro affitti, nella manovra 2027 il governo ha pensato all'introduzione di una flat tax che scenderà di cinque punti, quindi pari al 5%, per la generalità dei contratti concordati. Ma in caso di inquilini under 35 si ridurrà all’1%.

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Quello che devi sapere

L’obiettivo della flat tax sulla cedolare secca

Secondo i dati contenuti nel rapporto sul Benessere Equo e Sostenibile in Italia, pubblicato dall’ISTAT il 26 ottobre 2026, nello scorso anno i costi per l’abitazione sostenuti dalle famiglie che vivono in affitto sono cresciuti del 3,8%. Su tutta la popolazione, con immobile in locazione o meno, pesa l’aumento del costo della vita a causa dell’inflazione. Ciò avrebbe fatto salire, nelle grandi città, la corsa degli affitti brevi ad uso turistico con una conseguente cronica carenza di offerta residenziale a lungo termine. La riduzione della cedolare secca sugli affitti concordati che si vuole introdurre con la Manovra 2027 ha proprio l’obiettivo di invertire questa rotta. 

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Come funziona l’aliquota al 5%

Dal 2027 l’aliquota di tassazione scenderà per il canone concordato al 5% e, per i contratti stipulati con under 35, sarà ancora più bassa e scenderà all’1%. La misura avrà un duplice effetto: alleggerire ulteriormente il peso del Fisco sui proprietari ma con benefici diretti anche sugli inquilini. Stando alle prime stime, per finanziare la misura sarebbe necessaria una copertura di circa 100 milioni di euro. L’agevolazione potrebbe interessare una platea potenziale di oltre 250.000 contratti.

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Quali sono gli effetti della cedolare secca ridotta

L’applicazione della cedolare secca ridotta comporta per l’inquilino un costo d’ingresso più basso dell’ordinario: l’affitto mensile risulta strutturalmente inferiore (in media tra il 15 e il 30%) rispetto alle quotazioni del mercato libero. A fissare i valori dei canoni sono gli accordi territoriali stipulati dalle associazioni maggiormente rappresentative a livello territoriale. L’applicazione della cedolare secca da parte del proprietario impone la rinuncia all’adeguamento dei canoni d’affitto alle rivalutazioni ISTAT.

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Le detrazioni Irpef e il peso sul Fisco

I benefici per inquilino e proprietario, derivanti dall’accordo con cedolare secca ridotta, sono diversi. Chi prende in affitto l’immobile ha la possibilità di accedere a specifiche detrazioni Irpef per la locazione dell’abitazione principale. Il proprietario, con la cedolare al 5%, vede ridurre ai minimi storici il peso del Fisco sui redditi derivanti dalla locazione, rispetto all’IRPEF progressiva o al 21% della cedolare secca prevista per i contratti a mercato libero. Ancor di più in caso di cedolare all’1%.

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La riduzione dell’Imu

Bisogna poi tenere in considerazione che la normativa già prevede, per i contratti a canone concordato, una riduzione automatica del 25% dell’IMU, a cui i singoli Comuni possono aggiungere agevolazioni specifiche consultabili nel prospetto delle aliquote approvato a livello locale.

La rinuncia all’aggiornamento del canone

Come detto, con la cedolare secca il locatore rinuncia totalmente alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI). 

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L’aggiornamento del canone in contesto inflattivo

Per fare un esempio, gli inquilini che hanno affrontato il recente ciclo inflattivo con contratti liberi in regime IRPEF ordinario si sono visti applicare adeguamenti ISTAT fino all’8-10% in un solo colpo, con incrementi di oltre 70-100 euro mensili. Con la cedolare secca, l’inquilino beneficia di una rata fissa e immodificabile per l’intero ciclo contrattuale che può essere tre anni + due anni o 3+3, a seconda del contratto. Riguardo al proprietario, con un’inflazione attorno all’1,5-2% annuo, il dimezzamento immediato dell’imposta supera il valore cumulato dell’adeguamento ISTAT per quasi l’intero triennio iniziale, così da risultare più conveniente rispetto all’applicazione degli adeguamenti del canone a cui si rinuncia con la cedolare secca.