רוכשים דירה בחו"ל? אל תשכחו את רשות המיסים

נוהל גילוי מרצון של רשות המיסים נגמר ומסתבר שגם משקיעי הנדל"ן שרכשו נכסים בחו"ל צריכים להכיר את הנושא. "ישראלים אוהבים לחשוב שאם שילמו מס בחו"ל, הסיפור נגמר". טור שבועי

אורי חודי|

תגיות

בשנתיים האחרונות היקף הפעילות של משקיעי הנדל"ן בישראל הלך ופחת בגלל מס הרכישה הגבוה וסיבות נוספות. אבל הישראלים לא ויתרו על ההשקעה; חלקם פשוט ויתרו על ישראל והחליטו להשקיע מעבר לים. מקומות, דירות, משווקים ומתווכים לא חסרים – אבל מה שכן חסר לפעמים זה ידע מספק על חו"ל וגם על מדיניות המיסוי שלנו בישראל.

עו"ד אילן ליבוביץ', ח"כ לשעבר ומומחה בהשקעות נדל"ן גלובליות, מאיר נקודה חשובה שלא כל משקיעי הנדל"ן מכירים, וחשוב שיכירו. "ישראלים אוהבים לחשוב שאם שילמו מס בחו"ל, הסיפור נגמר. קניתם דירה באתונה, בלרנקה או בבוקרשט, שילמתם לעורך הדין המקומי, פתחתם חשבון בנק, דיווחתם לרשות המקומית וקיבלתם שכירות מדי חודש. מבחינת רבים, כל הקופסאות סומנו. אלא שמ-1 בספטמבר הטעות הזו עלולה להיות הרבה יותר יקרה", מציין עו"ד ליבוביץ'.

לדבריו, נוהל הגילוי מרצון של רשות המיסים הסתיים ב-31 באוגוסט 2026, ולפי הודעת הרשות, אין כרגע כוונה לחדש אותו. "המשמעות פשוטה", הוא מסביר, "עד לפני ימים ספורים מי שהחזיק הכנסות או הון שלא דווחו, היה יכול, בכפוף לתנאי הנוהל, לפנות ביוזמתו לרשות המיסים, להסדיר את החוב ולקבל חסינות מהליך פלילי. החלון הזה נסגר. ומי שעדיין חושב שהסיפור הזה רלוונטי רק לבעלי חשבונות סודיים בשווייץ או למיליונרים שמסתירים חברות קש, מפספס את הקבוצה שצריכה להיות הכי מודאגת: ישראלים רגילים שקנו דירה בחו"ל. מה שאני רואה בעבודה עם משקיעי נדל"ן בחו"ל הוא לא בהכרח ניסיון להתחמק ממס, אלא פער עצום בידע. אנשים קונים נכס באירופה, משלמים מס במדינה שבה נמצא הנכס ומשוכנעים שבזה הסתיים הטיפול. הם אינם רואים את עצמם כמי שמסתירים הכנסות, ולכן גם לא העלו בדעתם שנוהל 'גילוי מרצון' בכלל קשור אליהם".

ועל-פי עו"ד ליבוביץ', כאן בדיוק מתחילה הבעיה. "ישראל ממסה תושב ישראל על הכנסותיו מכל העולם. העובדה שהדירה נמצאת ביוון, בקפריסין, ברומניה או בפורטוגל אינה מבטלת את חובת הדיווח בישראל. גם תשלום מס במדינת הנכס אינו בהכרח סוף פסוק. אמנות מס ומנגנוני זיכוי עשויים למנוע כפל מס, אבל הם אינם מוחקים את חובת הבדיקה והדיווח, ו"אבל כבר שילמתי מס שם" הוא לא הגנה. זו אחת הטעויות שאני שומע שוב ושוב. משפחה רכשה דירה באתונה לפני ארבע שנים. חברת ניהול מקומית משכירה אותה. המס ביוון משולם. הכסף נכנס לחשבון. מבחינת המשפחה, הכול חוקי, אבל חוקי במדינה אחת אינו בהכרח מדווח נכון במדינה אחרת".

ומדוע עכשיו המצב אפילו חמור עוד יותר? כאן נכנס עניין הגילוי מרצון לתמונה, כפי שמסביר עו"ד ליבוביץ': "עד 31 באוגוסט מי שגילה בדיעבד שהדיווח שלו בישראל לא היה תקין, היה יכול לפחות לבדוק אפשרות להסדרה במסגרת הנוהל. היום האפשרות הזו כבר אינה קיימת באותה מתכונת, וזה משנה לחלוטין את מאזן הסיכון".