تأخر تسليم مشاريع عقارية في مصر... هل تساعد الصناديق في معالجة التعثر؟

أعادت شكاوى تأخر تسليم بعض الوحدات والمشاريع العقارية في مصر ملف التزام المطورين بالتعاقدات إلى الواجهة، بعدما باتت مواعيد التسليم تمثل أحد أبرز محددات ثقة المشترين واستقرار السوق.

ومع تزايد المخاوف من انعكاس التعثر على المتعاملين، تحركت الدولة لمراجعة أوضاع الشركات والمشاريع وتعزيز الرقابة على السوق، بالتوازي مع البحث عن آليات تتيح استكمال المشاريع المتعثرة وحماية حقوق الحاجزين، في وقت يواجه فيه القطاع ضغوطاً متزايدة تتعلق بالتمويل وتكاليف التنفيذ.

الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي (إكس)

تحرك لضبط السوق

وانطلاقاً من أهمية معالجة المشكلة من جذورها، وجّه الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي أجهزة الدولة بإجراء مراجعة شاملة لأوضاع المطورين العقاريين، للتأكد من وفائهم بالتزاماتهم تجاه المواطنين، ولاسيما مواعيد تسليم الوحدات وتنفيذ البنية الأساسية والمرافق المرتبطة بالمشاريع.

وشدد السيسي على ضرورة المتابعة المستمرة لالتزام المطورين بتعاقداتهم مع المواطنين، بما يشمل تسليم الوحدات وتنفيذ البنية الأساسية والمرافق المرتبطة بالمشاريع.

ولم تقتصر التحركات على المتابعة، إذ وجه الرئيس بمراجعة عقود المشاريع العقارية واتخاذ الإجراءات القانونية بحق الشركات التي تحصل على أموال المواطنين ولا تلتزم بمواعيد التنفيذ، وذلك حماية لحقوق المتعاملين.

وفي الاتجاه نفسه، أعلن رئيس الوزراء مصطفى مدبولي أن الحكومة بدأت حصر مشاريع التطوير العقاري المتعثرة لدراسة حالة كل مشروع وتحديد الحل المناسب لاستكماله. وأوضح أن التدخل قد يشمل إدخال "شريك قوي" يتمتع بالقدرة المالية والتنفيذية، مشيراً في الوقت نفسه إلى أن حالات التعثر محدودة ولا تتجاوز، بحسب تعبيره، "عدد أصابع اليدين".

ضغوط التمويل والتكلفة

هذا التحرك الرسمي يكشف أن أزمة التسليمات لا ترتبط فقط بقدرة الشركات على تنفيذ المشاريع، وإنما تتشابك مع مجموعة من الضغوط المالية التي تراكمت خلال السنوات الأخيرة.

لقد أدى ارتفاع تكاليف الإنشاء وأسعار مواد البناء مقارنة بمستويات الأسعار وقت إبرام بعض التعاقدات إلى زيادة الأعباء على المطورين، بالتزامن مع صعوبة إدارة التدفقات النقدية، ولاسيما في المشاريع التي تعتمد على مدد تقسيط طويلة تصل في بعض الحالات إلى 10 أو 12 سنة.

وفي هذا السياق، ترى الخبيرة الاقتصادية حنان رمسيس، في تصريحات خاصة، أن نموذج العمل في السوق العقارية اعتمد لفترة على ما يمكن وصفه بـ"تبادل المهام"، إذ كان المطور يبدأ تنفيذ المشروع اعتماداً بدرجة كبيرة على الأموال التي يسددها المتعاقدون، وبالتالي فإن أي تعثر في التسديد أو خلل في التدفقات النقدية ينعكس مباشرة على قدرة الشركة على مواصلة البناء والتسليم.

وتوضح "أن المشكلة لم تتوقف عند التمويل، وإنما امتدت إلى دخول مطورين جدد لا يمتلك بعضهم الخبرة أو الملاءة المالية الكافية، فضلاً عن اختلالات في التسعير وتقييم الأصول، وتركيز الاستثمارات في مناطق معينة على حساب أخرى".

كذلك ساهمت الطفرات السعرية في العقارات، خاصة الإسكان المتميز والمناطق الساحلية، في زيادة الارتباك، مع ارتفاع تكاليف التمويل والبناء، وفق رمسيس التي شددت على أن ارتفاع أسعار السوق لا يمنح الشركات حق إعادة تسعير الوحدات بعد إبرام التعاقدات.

انضباط أكبر

وتزداد أهمية معالجة هذه الاختلالات بالنظر إلى الوزن الاقتصادي للقطاع العقاري واتساع قاعدة الشركات العاملة فيه. ووفق تقديرات أعلنها رئيس غرفة التطوير العقاري في اتحاد الصناعات المصرية، تضم السوق نحو 15.5 ألف مطور عقاري، بعدما ارتفع عدد الشركات العاملة في القطاع من نحو 270 شركة قبل 10 سنوات. ويرتبط الطلب بوصول عدد سكان مصر في الداخل إلى نحو 109.4 مليون نسمة في آب/أغسطس 2026، إلى جانب مئات الآلاف من الزيجات سنوياً.

ومع اتساع السوق بهذا الشكل، تتجه الدولة إلى تعزيز آليات التنظيم، إذ أكد رئيس الوزراء المصري انتهاء الحكومة من إعداد قانون اتحاد المطورين العقاريين، الذي يستهدف تصنيف الشركات بحسب ملاءتها المالية، تمهيدًا لعرضه على مجلس النواب.

وتأتي هذه الخطوة في وقت يواصل فيه القطاع العقاري أداء دوره من ضمن اقتصاد حقق نمواً بلغ 5.1% خلال العام المالي 2025-2026، بعد تسجيل نمو قدره 4.7% في الربع الرابع، وفق بيان صدر عن مجلس الوزراء.

قدرة الصناديق العقارية

ومع محاولة معالجة أسباب التعثر بدلاً من الاكتفاء برصد الحالات المتأخرة، تبرز الحاجة إلى أدوات تمويل توفر السيولة للمشاريع القابلة للاستكمال. وفي هذا السياق، تُطرَح صناديق الاستثمار العقاري باعتبارها أحد البدائل المحتملة، ولاسيما بعد تعديل الهيئة العامة للرقابة المالية، في آب 2026، بعض شروط تحوّل شركات التطوير العقاري إلى صناديق للاستثمار العقاري.

وترى رمسيس أن "جدوى الصناديق العقارية في القيام بهذا الدور لا تزال بحاجة إلى اختبار عملي، إلا أنها قد تحدث تحولاً في السوق إذا نجحت في جذب المستثمرين وتوفير التمويل للمشاريع القابلة للإنقاذ".

وتوضح أن الصناديق قد تتيح، وفق هيكل كل صندوق والضوابط التنظيمية المعمول بها، ضخ أموال جديدة في بعض المشاريع القابلة للإنقاذ، أو الدخول شريكة فيها، أو شراء أصول وحصص، بما قد يساعد على إعادة هيكلة الاستثمار واستئناف التنفيذ وتسريع التسليم.

وتضيف رمسيس أن توسيع نطاق استخدام الصناديق لا يقتصر على إنقاذ المشاريع القائمة، بل يمكن أن يقلل اعتماد السوق على مقدمات الحاجزين كمصدر رئيسي لتمويل التنفيذ، وينوع قنوات التمويل العقاري ويجعلها أكثر استدامة، خاصة مع حاجة السوق إلى إعادة تنظيم آليات العمل والتدفقات النقدية بما يمنع تراكم الديون المتعثرة ويحد من انتقال الأزمة إلى مشاريع أخرى.