社宅包租代管上路9 年，有解決「租不起、租不好、租不到」的問題嗎？【新聞實驗室】

你租過包租代管的社宅嗎？這種標榜「友善屋源」、「免仲介服務費」的出租屋，同時也要求一些承租資格，是政府推了9年、要解決弱勢房客「租不起、租不好、租不到」的政策。新聞實驗室比較台北市月租金，發現社宅包租代管竟比一般租屋還貴，屋況也參差不齊。社宅包租代管到底幫到誰？有解決租屋難題嗎？

目標保障居住權利　社宅包租代管卻更貴？

社宅包租代管、社會住宅、租金補貼，是政府「百萬租屋家庭支持計畫」的三大措施，截至今年8月，全台社宅包租代管已有11.7萬戶，但跟政府興建的新社宅相比，屋況、租金都有一定落差。

內政部國土署國民住宅組專委連偉耀說明，國內社宅目前數量不夠，包租代管是最快的方式，透過房東釋出房源作為社宅補充，並減輕地方蓋社宅的財政負擔。雖然是利用民間現有住宅，但精神和社宅一樣，都是保障經濟或社會弱勢的居住權利，至少要有40%提供給弱勢租客。

為了檢驗是否「租得起」，新聞實驗室比較台北市月租金發現：套房平均是 15,195 元，社宅包租代管卻要 16,257 元，多了 1千多；整層住家平均是 21,005 元，社宅包租代管則要 24,817 元，多了3千多塊。如果符合租補的資格，最少可以拿 3,000 元，套房算下來確實比較便宜，但整層住家還是比較貴。

社宅包租代管的租金是怎麼訂的？政府是以各縣市的行政區、房屋類型、屋齡訂出一個參考值，再考量地理位置、室內裝修程度和設備，提供租金調幅的高低。以台北市中正區為例，屋齡15-20 年的套房，一坪單價 2,065 元，屋況有整理可以加 3%、交通便利再加5%，最後不得超過 24,000 元。OURs 都市改革組織研究員廖庭輝表示，「只要不超過這個上限，房東要租多少就按照市場的規則來走。因此包租代管的優勢其實只有一個，就是可以申請租金補貼。」

包租代管補貼成本高　學者憂成財政依賴

根據內政部調查，租客認為包租代管可加強之處，前三名就有兩名跟屋況有關，反映包租代管離租客心中的「租得好」仍有一段距離。廖庭輝說明，物件加入包租代管時，只能排除掉一些明顯的危險、違法不能住的這些房子。「通風、漏水、避癌、電梯無障礙之類的，基本上都不在他的查核範圍以內」。目前社宅包租代管提供房東一年 10,000 元的修繕費，弱勢戶有15,000元，採實報實銷。

包租代管是這樣進行的：「包租」是業者跟房東簽 3 年約，再由業者當二房東轉租出去；「代管」業者只負責管理和協助出租，實際上仍由房東與房客簽約。不管是包租還是代管，政府都要付媒合費、服務費給業者，再加上給租客租補、補助房東修繕費，以及零零總總的處理費，根據 OURs 都市改革組織公布的百萬戶租屋家庭支持計畫草案內容，2025 到 2032 年經費就高達 1,614 億。

高額補助也直接反映在租客感受，有近 9 成認為社宅包租代管的效益，是租補減少經濟壓力，再來才是可以辦戶籍登記、租屋權利獲得保障。政大地政系副教授江穎慧指出，這樣會變成財政依賴，「短期租屋的供給量看起來有增加，可是它其實目前是靠著這些財政的補貼。也會聽到說，你拿到租屋補貼，租金又被往上調，市場扭曲的狀況。」

OURs 試算三種政策的成本，如果拉長 50 年並納入通膨1.5%，租補一戶要279萬，社宅298萬，包租代管則高達652萬。廖廷輝指出，包租代管要補貼三方是最昂貴的政策，「你要做更昂貴的住宅政策沒有問題，那你意味著你要照顧到更需要的人。」

弱勢戶占41%　仍面「租不到」困境

社宅包租代管有讓需要的人「租得到」嗎？截至今年 8 月底，全台社宅包租代管的承租人中，弱勢戶占 41.05%，剛好在住宅法規定的 40% 及格邊緣；而根據最新版計畫草案，未來則應該至少要提升到50%。連偉耀表示，目前弱勢戶有效的契約中，65歲以上長者佔15.5%、育有未成年子女兩名佔12.8%、原住民則佔9.3%。

但這些數字還有待放大檢視。為了衝高媒合率，包租代管業者會盡可能迎合房東期待，設下各種條件和篩選機制，或是透過技術性作法來讓租客符合弱勢身分。崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，家裡如果有一個65歲以上的長者，雖然和子女一起住，也還是算弱勢戶；多數房東不要的獨居高齡、精神障礙者，基本上還是會直接被排除。

最弱勢的房客，反而難以進到社宅包租代管，一來是可能根本租不起合法房子，許多隱形需求也難以滿足。呂秉怡說明，弱勢房客經濟能力受限，只能找屋況非常糟、才會有5000元或是更便宜的雅房。「對環境跟區域性的考量會更多，因為他工作也不是那麼好找，比如說習慣是在萬華地區，有熟悉的社會網絡跟支持系統，所以他會更離不開。」

包租代管限制多　源頭需靠真社宅

成功租到的弱勢戶，也還需要經濟、長照、社工等社福照顧。包租代管業者並非社工專業，連偉耀坦言，前期確實可能有漏接，因此從 113 年開始和衛福部、民團合作，訓練業者有基礎的辨識能力，能轉介需求到地方的社會局或社會課；第五期計畫也開始弱勢關懷獎勵金，鼓勵業者能更積極協助處理。

社宅包租代管推行 9 年，目前已來到第 5 期，成效看似達標，但近期也發生業者財務風波，引發檢討聲浪。為什麼這麼難？問題可能就出在「社宅」兩字。

廖庭輝強調，社宅包租代管只是一個補充性的用途，如果它真的要被當作是社會住宅，必須要符合三個條件：增加租期穩定度、房東不得有篩選房客的權力、價格要去市場化，「因為我租給的是絕對會在市場上面會被歧視的這些弱勢。」

江穎慧表示，它屋主就是那些房東，它就不是政府，「依賴市場的這個比重力道這麼多，政策效果就一定會被打折。」呂秉怡也直言，民間包租代管房源和社宅差別非常大，對弱勢家庭、獨居長者來講的話，社會住宅一定是最好的資源。

市場限制難以克服，回到源頭增加社宅數量似乎才是正解。但當需求大，社宅數量卻不到 1％ 該怎麼辦？台灣需要多少社宅才夠？新聞實驗室下集，帶大家繼續檢驗百萬租屋家庭政策。