EastGroup Properties en la conferencia inmobiliaria de BofA: crecimiento y disciplina

El miércoles, 16.09.2026, EastGroup Properties (EGP) aprovechó la conferencia BofA NY Global Real Estate Conference 2026 para presentar un negocio que sigue creciendo con rapidez, pero con un balance conservador y un enfoque selectivo en la asignación de capital. La dirección destacó niveles récord de arrendamiento, una mayor demanda de desarrollo y una nueva fuente de crecimiento procedente de los servicios de apoyo a centros de datos, al tiempo que señaló tendencias de rentas desiguales entre mercados y un entorno de transacciones que sigue siendo competitivo.

Conclusiones clave

• EastGroup afirmó que arrendó 3,9 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre de 2025, incluidos 1,5 millones de pies cuadrados de arrendamiento de desarrollo, más de lo que arrendó en todo el año anterior en este concepto.
• La ocupación alcanzó el 96,1% en julio y agosto de 2025, por encima de las previsiones anteriores de la compañía.
• Los usuarios relacionados con centros de datos representaron aproximadamente el 25% del arrendamiento de desarrollo en la primera mitad de 2025, creando un nuevo impulso de demanda.
• La compañía mantuvo la ratio deuda/EBITDA en 3,0 veces, la más baja de su sector, mientras conservaba una estructura de deuda a tipo fijo y escalonada por vencimientos.
• La dirección indicó que tanto las oportunidades de adquisición como las de desarrollo están abiertas, con tasas de capitalización al alza y el desarrollo generando aún rendimientos de aproximadamente el 7,5% sobre el coste.

Resultados financieros y balance

EastGroup destacó un sólido entorno operativo y un perfil financiero conservador.

• El arrendamiento del segundo trimestre de 2025 totalizó 3,9 millones de pies cuadrados.
• El arrendamiento de desarrollo alcanzó 1,5 millones de pies cuadrados en el trimestre, más de lo que la compañía arrendó en desarrollo durante todo el año anterior.
• El arrendamiento de desarrollo adicional en el tercer trimestre de 2025 totalizó 280.000 pies cuadrados.
• La ocupación se situó en el 96,1% en julio y agosto de 2025, por encima de las perspectivas del primer trimestre de la compañía.
• La ratio deuda/EBITDA fue de 3,0 veces, descrita por la dirección como la más baja del sector y aún en descenso.
• La compañía indicó que su deuda es a tipo fijo y escalonada por vencimientos, lo que contribuye a limitar el riesgo de refinanciación.
• Los gastos generales y administrativos como porcentaje de los ingresos también fueron descritos como los más bajos del sector.
• Los rendimientos de desarrollo sobre el coste se situaban en torno al 7,5% en términos de renta lineal.
• Los diferenciales de arrendamiento en efectivo se situaban en torno al 19%-20% en términos normalizados, con los diferenciales en efectivo del tercer trimestre ligeramente por encima del 20% y los diferenciales en renta lineal cerca del 40%.
• Las tasas de capitalización de adquisiciones subieron entre 10 y 20 puntos básicos en los últimos 45 días, hasta un rango del 5,25%-5,5%.
• EastGroup indicó que dispone de 320 millones de dólares en acuerdos de acciones a plazo disponibles en su programa ATM, con un período de disposición de 12 a 18 meses.
• La dirección señaló que estaría cómoda llevando el apalancamiento hacia 4,5-5,0 veces la ratio deuda/EBITDA a largo plazo si las oportunidades lo justifican.

Actualizaciones operativas

La compañía indicó que la demanda se mantuvo estable en toda su cartera y plataforma de desarrollo, con varias tendencias de larga data que respaldan el arrendamiento.

• La dirección señaló que la demanda ha sido constante desde el cuarto trimestre de 2024 y continuó durante el tercer trimestre de 2025.
• El crecimiento demográfico en los mercados principales de EastGroup fue descrito como de entre 100.000 y 150.000 personas al año.
• Los motores de demanda incluyen también el comercio electrónico, la fabricación avanzada y los servicios de apoyo a centros de datos.
• Aproximadamente un tercio del arrendamiento de desarrollo proviene de inquilinos existentes que se reubican dentro de la cartera.
• Los inquilinos suelen superar el espacio inicial en un plazo de dos a tres años, lo que proporciona a EastGroup una cartera integrada de renovaciones y ampliaciones.
• La compañía indicó que sus 10 principales inquilinos representan solo el 6,5% de los ingresos, aproximadamente la mitad de la media del sector.
• Se afirma que sus mercados tienen un crecimiento del PIB aproximadamente un 40% superior a la media de Estados Unidos.

EastGroup también describió una amplia plataforma de terrenos y desarrollo.

• La compañía cuenta con aproximadamente 1.000 acres de capacidad de terreno, lo que respalda unos 11 millones de pies cuadrados de desarrollo potencial.
• Su cartera actual totaliza aproximadamente 66 millones de pies cuadrados.
• La capacidad existente en parques era de aproximadamente 1 millón de pies cuadrados al cierre del segundo trimestre de 2025.
• Las adquisiciones de terrenos recientes incluyeron 100 acres en Dallas y 30 acres en Tampa distribuidos en 12 parcelas y 10 propietarios familiares.
• La expansión en Tampa hará crecer East Tampa de tres a cinco edificios cerca del cruce de las autopistas I-4 e I-75.
• También hay terrenos en proceso de diligencia debida en Atlanta, Phoenix y otros mercados.
• La dirección indicó que prefiere el desarrollo por fases, como construir dos edificios en un parque de ocho, para ajustarse a la absorción.
• Comparó la estrategia con la "gestión de inventario", es decir, reponer las estanterías a medida que la demanda de arrendamiento absorbe la nueva oferta.

Demanda de centros de datos y combinación de mercados

Un tema central de la conferencia fue el auge de los inquilinos relacionados con centros de datos, que la dirección señaló como una fuente importante de demanda incremental.

• Aproximadamente el 25% del arrendamiento de desarrollo en la primera mitad de 2025 procedió de servicios de apoyo a centros de datos.
• Estos usuarios incluyen proveedores de climatización (HVAC), contratistas eléctricos, proveedores de sistemas de bastidores, operaciones de mantenimiento e inquilinos relacionados con la energía de respaldo.
• La demanda se concentra en Atlanta, Dallas, Austin, Houston, San Antonio, Phoenix y Charlotte, con más actividad esperada en las Carolinas.
• La dirección citó investigaciones del sector que sugieren que cada gigavatio de capacidad de centros de datos requiere entre 2 y 3 millones de pies cuadrados de espacio de almacén de apoyo.
• EastGroup indicó que la capacidad de centros de datos en mercados clave podría multiplicarse por cuatro o cinco en los próximos cinco años.
• Dallas fue señalado como un mercado que podría igualar o superar la capacidad de centros de datos del norte de Virginia.
• La compañía indicó que no ha modificado las condiciones de arrendamiento, las especificaciones de los edificios ni el gasto en mejoras para los inquilinos para estos usuarios.
• La dirección señaló que los inquilinos encajan dentro del marco estándar de EastGroup, preservando la flexibilidad futura si la demanda cambia.

Análisis mercado por mercado

EastGroup ofreció una visión detallada de varios de sus mercados principales, subrayando cómo las condiciones locales difieren incluso dentro de una presencia generalmente sólida en el Sun Belt.

• California ha mostrado mejora tras 12 trimestres de absorción negativa, con absorción positiva en los dos últimos trimestres.
• La industria aeroespacial y la fabricación avanzada están ayudando a la recuperación de California, mientras que las restricciones regulatorias limitan la nueva oferta.
• La dirección indicó que el sur de California, que representa aproximadamente el 10%-12% de la cartera, debería mejorar en los próximos dos o tres años.
• Los diferenciales de rearrendamiento en Houston se han vuelto positivos y ahora están por encima de la media de la compañía, impulsados por la demanda de proveedores de centros de datos.
• Phoenix se beneficia de la proximidad a la fabricación de Intel, sus proveedores y una planta de baterías de LG Energy Solution, con demanda de centros de datos también emergente.
• Dallas cuenta con el respaldo de Texas Instruments, proveedores de Tesla y una creciente capacidad de centros de datos.
• Se espera que Charlotte vea más demanda de centros de datos, y la compañía indicó que podría desarrollarse una oportunidad de prearrendamiento con un cliente existente.
• Las Carolinas tienen varios proyectos de centros de datos en cartera.

Perspectivas futuras

La dirección indicó que ve margen para un mayor crecimiento en desarrollo, rentas y asignación de capital, aunque manteniéndose selectiva.

• Los inicios de desarrollo se elevaron a 325 millones de dólares, con la dirección esperando mayor presión al alza.
• La compañía indicó que puede mantener los rendimientos de desarrollo cerca del 7,5% en términos de renta lineal.
• Se espera que el impulso del arrendamiento de desarrollo continúe durante el resto de 2025 y hasta 2026.
• La dirección señaló que el crecimiento de las rentas debería reacelerarse a medida que suban los costes de construcción.
• El aumento del precio del diésel y la gasolina, los costes del acero, los plazos de entrega más largos y un mayor coste de financiación de tipos de interés fueron citados como razones por las que las rentas podrían necesitar subir.
• Se espera que los diferenciales de arrendamiento en efectivo se normalicen en torno al 20% y puedan descender más lentamente que en ciclos anteriores porque el crecimiento de las rentas está mejorando.
• La dirección indicó que el crecimiento del NOI en términos comparables en 2027 debería ser superior al de 2026.
• Si los tipos de interés a largo plazo se mantienen elevados durante más tiempo, el mayor efecto sobre el sector probablemente sería una reducción de la nueva oferta.
• La compañía indicó que el capital de terceros debería volverse más importante que el capital del balance para los REITs públicos en los próximos tres años.

EastGroup señaló que su estrategia a largo plazo sigue centrada en mercados de rápido crecimiento como Dallas, Phoenix, Atlanta, Charlotte, Houston, Austin, Nashville, Raleigh y Orlando. La dirección indicó que su modelo de última milla le proporciona una cobertura frente a la oferta, ya que puede responder a la demanda con cierto desfase, en lugar de construir grandes proyectos en las afueras de la ciudad.

Asignación de capital y entorno de transacciones

La compañía señaló que el mercado actual es inusual porque tanto las ventanas de desarrollo como las de adquisición están abiertas al mismo tiempo.

• Las tasas de capitalización de activos estabilizados han subido entre 10 y 20 puntos básicos en los últimos 45 días, hasta el 5,25%-5,5%.
• La dirección indicó que el flujo de operaciones ha mejorado y que más ofertas están prosperando.
• La compañía señaló que podría superar su presupuesto de adquisiciones si las condiciones actuales continúan.
• EastGroup describió el desarrollo como su vía preferida para la obtención de rentabilidades ajustadas al riesgo.
• La dirección indicó que la compañía tiene la capacidad de valoración para evaluar los precios de adquisición porque conoce bien sus costes de desarrollo.
• La compañía resumió su postura de forma sencilla: "Si no podemos comprarlo, lo construiremos".
• EastGroup indicó que está cómoda utilizando deuda si es necesario, manteniendo al mismo tiempo el balance conservador en relación con sus homólogas.

Aspectos destacados de la sesión de preguntas y respuestas

Durante la sesión de preguntas y respuestas, la dirección volvió en varias ocasiones a la durabilidad de la demanda de centros de datos y a la estrategia de capital de la compañía.

• Sobre la demanda de centros de datos, la dirección la calificó de "muy duradera" y señaló que la tendencia tiene un largo recorrido.
• Sobre qué parte del arrendamiento de desarrollo está vinculada a centros de datos, la compañía reiteró que la cifra era de aproximadamente el 25% en la primera mitad de 2025.
• Sobre las condiciones de arrendamiento, la dirección indicó que no ha habido cambios para los inquilinos de centros de datos y que sus hojas de condiciones son indistinguibles de las de otros usuarios.
• Sobre los diferenciales de renta, la compañía indicó que los diferenciales en efectivo se encuentran en un nivel sostenible del 19%-20%, con California por debajo de la media y Houston por encima.
• Sobre la capacidad de desarrollo, la dirección señaló que hay aproximadamente 1 millón de pies cuadrados de recorrido en los parques existentes, con más capacidad procedente de nuevas adquisiciones de terrenos.
• Sobre adquisición frente a desarrollo, la dirección indicó que se inclina por el desarrollo porque es donde ve las mayores rentabilidades ajustadas al riesgo.
• Sobre el apalancamiento, la compañía indicó que 3,0 veces la ratio deuda/EBITDA es cómoda hoy, pero que 4,5-5,0 veces también sería aceptable con el tiempo si las oportunidades lo justifican.
• Sobre el sector en general, la dirección indicó que unos tipos de interés a largo plazo más elevados probablemente reduciría la nueva oferta.

El mensaje de EastGroup en la conferencia fue que su negocio sigue en una sólida posición operativa, con una demanda de arrendamiento que se amplía y una nueva oportunidad relacionada con los centros de datos que se suma a su base industrial tradicional. Al mismo tiempo, la compañía mantuvo su énfasis en la disciplina del balance, el desarrollo por fases y la asignación selectiva de capital.

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