“더 이상 안 오른다”…매물 30% 쌓이자 “집값 과열 잡았다”는 국토부

정부가 아파트 거래량 감소와 매물 증가 등 주택시장 하향 안정 신호가 포착되고 있다며 각종 규제와 금융 정책이 집값 과열을 성공적으로 차단했다고 평가했다. 정부는 향후 강남·서초 등 주요 지역의 하락세 지속과 매수 수요 둔화가 시장 전반의 안정으로 이어질 것으로 내다봤다.

국토교통부는 전날(18일) 보도참고자료를 통해 강남·서초구 아파트 매매가격이 10주 연속 하락하고 있으며 서울 전체 아파트 매매가격 상승폭 역시 지난 7월 이후 지속해서 둔화하는 추세라고 밝혔다.

한국부동산원에 따르면 9월 아파트 매매가격 변동률은 강남구(-1.65%), 서초구(-1.25%), 송파구(-0.45%) 등 강남 3구를 중심으로 일제히 하락세를 기록했다.

거래 위축과 매물 증가 현상도 확연하다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 5월 8900건에서 6월 7700건, 7월 6600건, 8월 4600건으로 급감했다. 반면 서울 아파트 매매 매물은 약 7만 4000건으로 올해 초(5만 7000건) 대비 약 30% 증가했다.

토지거래허가구역 지정 등 규제 강화의 영향으로 갭투자 비중은 지난해 10월 37.9%에서 올해 8월 6.1%로 대폭 축소됐다. 매수 심리를 나타내는 서울 주택매매시장 소비심리지수 또한 7월 이후 하락세를 이어가고 있다.

국토부는 “다양한 정책을 통해 주택 공급이 회복될 때까지 시장 수요를 안정적으로 관리하고 수급 불균형에 따른 과열을 방지하기 위해 다각적인 노력을 기울여 왔다”며 “그 결과 주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 가시화되고 있다”고 설명했다.

다만 전월세 물량 감소에 대해서는 실거주 정책 영향보다는 입주 물량 급감에 따른 구조적 문제라고 진단했다. 국토부는 “지난해부터 입주 물량이 본격적으로 줄면서 주택보급률이 100% 미만인 서울·경기 등 수도권의 전월세 수급 불안 요인으로 작용하고 있다”고 분석했다.

공급 측면에서는 인허가와 착공 등 선행지표가 회복세를 보이고 있다는 점을 강조했다. 올해 3~8월 서울 주택 인허가는 3만 6000가구로 전년 동기(2만 1000가구) 대비 74% 증가했으며 같은 기간 착공 물량도 1만 7000가구로 전년 동기(1만 2000가구) 대비 45% 늘었다. 다만 착공 물량은 장기 평균치인 3만 1000가구에는 여전히 미치지 못하는 수준이다.

국토부는 3기 신도시 입주가 본격화하는 2028년부터 주택 수급 여건이 획기적으로 개선될 것으로 전망했다. 3기 신도시 입주 물량은 올해 1300가구에서 2028년 1만 가구 이상으로 대폭 확대될 예정이다.

중장기적으로는 공급 확대와 함께 가구 증가세 둔화가 집값 안정에 기여할 것으로 보인다. 서울 가구 증가율은 2020년 2.20%에서 지난해 0.83%로 낮아졌으며 2038년 0.01%를 거쳐 2039년(-0.04%)에는 마이너스로 전환될 것으로 예상된다.

여기에 ‘5극 3특’ 및 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격 추진되면 수도권 주택 수요의 지방 분산 효과도 기대된다.

다만 단기적으로는 입주 물량 감소와 금융 여건 변화 등 상·하방 요인이 교차하고 있다. 수도권 아파트 입주 물량은 2023년 20만 4000가구에서 지난해 13만 가구, 올해 10만 5000가구까지 감소할 것으로 전망된다. 반면 기준금리와 주택담보대출 금리 상승은 매수 심리를 지속적으로 압박하는 요인이 될 것으로 보인다.

국토부는 계획된 주택공급이 실제 착공과 입주로 차질 없이 이어지도록 주요 사업장의 추진 상황을 정밀 점검하고 인허가 지연, 공사비 갈등, 자금조달 등 현장 장애 요인을 적극 해소해 나갈 방침이다.

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정부는 주택시장에 하향 안정 신호가 포착되었음을 언급하며, 규제와 금융 정책이 집값 과열을 차단했다고 평가했다.

국토교통부의 발표에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 연속 하락세를 보이고 있으며, 거래량은 급감하고 매물은 증가하는 추세다.

향후 3기 신도시 입주가 본격화되는 2028년부터 주택 수급 여건이 개선될 것으로 기대되며, 중장기적으로 공급 확대와 가구 증가율 둔화가 집값 안정에 기여할 것으로 전망하고 있다.