[부동산 심머니] 62층 한강맨션·49층 신동아 …'한강뷰' 용산 재건축 다시 뛴다

한강맨션 관리처분인가 받아
임대 갈등 풀고 한강조망 확보
신동아 사업시행인가 신청 준비
1251가구가 85㎡ 넘는 중대형
두 단지 모두 조합원 승계 가능

서울 용산 한강변의 양대 재건축 단지인 이촌동 한강맨션과 서빙고동 신동아아파트 사업이 속도를 내고 있다. 한강맨션은 최고 62층·1668가구 규모의 새 설계안을 마련했고, 신동아는 최고 49층·1903가구로 재건축하는 정비계획을 확정했다. 용적률이 높아 리모델링이 주류인 용산 한강변에서 한강과 남산·용산공원이 한눈에 펼쳐지는 조망과 넓은 대지 지분을 바탕으로 재건축을 추진하는 대표 단지들이다.

◆ 한강맨션, 62층으로 높이고 한강 조망 늘려

한강맨션은 한강이 보이는 임대주택을 일부 유지하면서 조합원의 한강 조망을 최대한 확보하는 방향으로 설계를 바꿨다.

용산구가 최근 재공람한 정비계획 변경안에 따르면 한강맨션은 최고 62층·1668가구로 재건축될 예정이다. 지난해 5월 공람한 최고 59층·1685가구 계획과 비교하면 최고 층수는 3개 층 높아지고 가구 수는 17가구 줄었다. 임대주택은 321가구에서 334가구로 13가구 늘었다. 가장 많은 주택형은 전용면적 59㎡로 919가구다. 임대주택도 여기에 포함된다. 59㎡ 상당수는 한강에서 상대적으로 먼 이촌로변 29~39층 주동 3개와 동쪽 8~18층 주동 2개에 배치한다. 한강변과 가까운 49층 주동 두 곳에도 59㎡가 들어가며 이 가운데 한 라인에는 임대주택이 배치될 예정이다.

한강 조망이 좋은 단지 중앙과 강변북로 쪽에는 전용 117~240㎡ 중대형을 집중해 배치한다. 중대형을 선택하는 조합원은 대부분 한강을 볼 수 있도록 설계했다.

주동 배치도 바꿨다. 건물을 나란히 세우는 대신 여러 동을 사선으로 틀어 엇갈리게 놓는다. 앞뒤 동이 겹치는 구간을 줄여 뒤쪽 주동에서도 동 사이로 한강을 볼 수 있도록 한 것이다. 이촌로변 일부 고층에서도 한강 조망이 가능할 전망이다.

설계를 다시 짠 배경에는 임대주택 배치를 둘러싼 조합 내 갈등이 있었다. 이전 설계에서는 일부 조합원 주택은 한강 조망이 어려운 반면 한강이 보이는 곳에 임대주택이 들어가면서 반발이 나왔다. 갈등은 조합장 해임으로 이어졌고 지난 3월 새 조합장이 선출됐다.

새 설계안은 지난 6월 임시총회에서 85%의 찬성으로 통과됐다. 최근 주민설명회도 마쳤다. 조합은 이르면 다음달 서울시에 정비사업 통합심의를 신청할 계획이다. 계획대로 지어지면 최고층은 인근 래미안첼리투스(56층)보다 6개 층 높다.

◆ 신동아, 재건축해도 3채 중 2채 중대형

한강맨션에서 동쪽으로 가면 신동아아파트가 있다. 행정구역은 서빙고동이지만 동부이촌동 생활권에 속해 '이촌 신동아'로도 불린다. 1984년 준공된 신동아는 최고 13층·1326가구에서 지난 2월 확정된 정비계획에 따라 최고 49층·1903가구로 재건축한다. 신동아는 단지 남쪽 약 1㎞가 한강과 맞닿아 있다. 한강맨션의 한강변 길이 약 330m의 세 배에 이른다.

재건축 이후에도 중대형 단지 특징을 유지한다. 전용 85㎡ 초과 주택이 1251가구로 전체의 65.8%다. 세 집 중 두 집꼴이다. 전용 140㎡가 352가구, 167㎡가 166가구, 209㎡가 154가구다. 전용 224㎡ 펜트하우스도 10가구 들어선다.

남산 조망을 위해 일부 주동은 높이를 낮춘다. 서래섬에서 남산타워와 남산 능선이 가려지지 않도록 일부 동은 10~11층, 다른 구간은 20~25층으로 계획했다. 남산 방향으로 갈수록 높아지는 형태다.

한강변 첫 주동에는 개방형 커뮤니티 시설이 들어간다. 용산공원~동빙고근린공원~한강공원을 연결하는 입체보행교 두 곳을 설치하고 서빙고역과 주변 지역을 잇는 공공보행통로도 조성한다.

추정 비례율은 70.18%다. 현재 추산대로라면 31평형 소유자가 전용 84㎡를 받으려면 약 4억8100만원을 추가로 내야 한다.

◆ 사업 늦어진 덕에 '조합원 양도' 매물 나와

한강맨션은 관리처분인가까지 받았고 신동아는 사업시행인가를 준비하고 있다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 묶여 조합원 지위 양도가 제한됐지만, 두 단지는 사업이 장기간 지연된 탓에 역설적으로 조합원 지위를 승계하는 거래가 가능하다.

한강맨션은 2021년 9월 사업시행인가를 받은 뒤 3년 넘게 착공하지 못했다. 3년 이상 계속 보유한 조합원의 주택은 착공 전까지 조합원 지위 승계가 가능하다. 신동아는 2021년 1월 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 않았다. 역시 3년 이상 계속 보유한 조합원의 주택이라면 사업시행인가 신청 전까지 조합원 지위를 넘길 수 있다.

정비업계 관계자는 "신동아는 사업시행인가 신청, 한강맨션은 착공이 마감선"이라며 "매수자는 그전에 소유권이전 등기 신청까지 마쳐야 현금 청산 위험을 피할 수 있다"고 말했다. 예외 기간이 끝나면 살 수 있는 매물은 크게 줄어든다. 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주하는 등 별도 요건을 충족해야 조합원 지위를 넘길 수 있기 때문이다.

◆ 분상제에도 3.3㎡당 7229만원

용산 새 아파트에 대한 수요는 지난 4월 이촌르엘 청약에서 확인됐다. 이촌르엘은 현대맨션을 최고 27층·750가구로 리모델링한 단지인데 분양가상한제가 적용돼 평균 분양가는 3.3㎡당 7229만원에 책정됐다.

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