[제네시스박의 1분 절세] 토허제 실거주 유예 1년 연장 … 내년말까지 갭투자 기회 열려

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입력 : 2026.09.27 16:38

정부가 최근 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 1년 더 연장한다고 밝혔다. 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적 어려움을 보완하고, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 조치라지만 일각에선 혼란 가중 등 정책에 대한 비판 목소리도 높다.

토지거래허가구역 내 주택 거래 시 임차인이 거주하고 있다면 매수자 입장에서 곧바로 전입하기가 어렵다. 그렇다고 소유자가 거주하고 있는 집만 거래하기에는 정부 의도대로 기존 주택 공급 물량이 나오기 어렵기에 정부는 비록 토지거래허가구역이라 하더라도 2026년 말까지는 실거주를 유예할 수 있도록 지난 5월 조치를 취했다. 그리고 이번에 다시 추가 조치를 통해 실거주 유예 조치의 신청 기한을 2026년 말에서 2027년 말까지로 연장한 것이다.

한 가지 특이한 것은 현재 진행 중인 임대차계약 기간에 추가해 임대차 갱신계약까지 실거주 유예 대상으로 인정한 점이다. 그리고 이는 앞서 정부가 발표한 '8·3 세제개편'과 그 궤를 같이한다. 이렇게 해야 기존 주택 매물을 특정 기한(2027년도) 내에 최대한 많이 나오게 할 수 있기 때문이다.

첫째, 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 말에서 2027년 말까지로 연장한다. 이번에 연장·확대된 실거주 유예 조치는 2026년 10월 1일부터 신청이 가능하나 허가받은 후 4개월 내 주택 취득(등기)이 필요한 점은 여전히 동일하다. 따라서 실거주는 뒤로 늦추되 소유권은 먼저 가져오는 방식으로, 쉽게 말하면 특정 기한까지는 '갭투자'가 가능하다는 것이다. 한 가지 추가된 것은 조정대상지역의 매입임대아파트의 경우 의무 임대 기간이 남아 있거나 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 애초보다 뒤로 조정된다면 실거주 유예 신청 기간 역시 이에 맞게 조정된다는 점이다.

둘째, 실거주 유예 인정 범위가 확대된다. 즉 이번 조치로 잔여 임차 기간만 인정되는 것이 아니라 갱신계약 역시 추가로 인정되는 것이다. 다만 1회로 한정되며, 최대 2년으로 늦어도 2029년까지는 입주를 완료해야 한다.

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[박민수 더스마트컴퍼니 대표]

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정부는 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 2027년 말까지 연장한다고 발표했다.

이 조치는 임대 주택 거래에서의 현실적 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이려는 목적이 있지만, 정책에 대한 비판도 제기되고 있다.

특히, 이번 유예는 임대차 갱신계약까지 포함되며, 이는 기존 주택 매물의 공급을 증가시키기 위한 노력의 일환으로 받아들여지고 있다.