Marcelo Zuliani, especialista en real estate corporativo: “La zona que dejó de ser un corredor de paso y es un nuevo destino de inversión comercial”

Durante años, la Panamericana fue leída principalmente como una vía de conexión: un corredor para llegar desde la ciudad hacia el norte del Gran Buenos Aires, hacia barrios cerrados, parques industriales, centros logísticos o zonas residenciales en expansión. Hoy, ese eje empieza a mostrar otra dimensión: la de convertirse en una plataforma de consumo, servicios y desarrollo urbano.

El crecimiento de zona norte modificó la lógica de localización. Donde antes había una lectura casi exclusivamente residencial o de tránsito, hoy aparece una demanda concreta de cercanía: salud, educación, deporte, gastronomía, entretenimiento, servicios profesionales, retail especializado y espacios de usos mixtos. Esa demanda no siempre encuentra una oferta proporcional en escala, calidad edilicia o accesibilidad.

Escobar es uno de los puntos donde esa transformación empieza a verse con mayor claridad. El partido presenta crecimiento demográfico sostenido, con predominancia de población joven y económicamente activa, lo que impulsa la demanda de servicios, comercio e infraestructura urbana. Al mismo tiempo, se observa una fuerte concentración comercial sobre ejes viales, pero con un desarrollo todavía incompleto para la demanda existente.

En ese contexto, los activos de gran superficie sobre corredores estratégicos adquieren un nuevo valor. Un ejemplo concreto es el inmueble ubicado sobre Colectora Este Panamericana, Ramal Escobar, km 46,5, en la provincia de Buenos Aires. Se trata de una propiedad comercial emplazada sobre una fracción de 3845 m², con una superficie cubierta total de 9320 m². La propiedad posee escalera mecánica, dos cuerpos de ascensores, baños con duchas, grupo electrógeno y estacionamiento cubierto. Su curtain wall provee de excelente luminosidad interna y visibilidad externa.

Los activos de gran escala sobre corredores estratégicos tienen una ventaja diferencial: pueden adaptarse a las nuevas demandas del mercado y combinar retail, salud, educación, servicios y experiencia en una misma ubicación.

La escala del edificio permite pensarlo más allá de un uso tradicional. Cuenta con subsuelo, entrepiso-subsuelo, planta baja, primer piso y segundo piso, con superficies que habilitan esquemas de ocupación por un único operador o por un mix de marcas y servicios complementarios. Este tipo de configuración es especialmente valiosa en un mercado donde la flexibilidad se volvió un atributo central.

La oportunidad se vuelve más concreta cuando se analiza el tipo de demanda que puede capturar un activo de estas características. Ya no se trata únicamente de pensar en un local comercial convencional, sino en formatos más amplios: desarrolladores de oficinas flexibles o coworking, instituciones educativas, operadores de salud, sanatorios privados, empresas de medicina prepaga, street centers, supermercados, tiendas departamentales, gimnasios, retailers especializados, fondos de inversión, inversores y corporaciones. También existe potencial para combinar tenants compatibles, como deporte, indumentaria, salud, gastronomía y servicios. Esta zona de Escobar es de alta demanda. Si tenemos en cuenta la densidad de población a 10 km a la redonda de este inmueble, podremos observar que es muy similar a la registrada en el “KM 50” en Pilar.

Este punto es clave: el retail físico no desapareció, se volvió más exigente. Las marcas ya no buscan solamente vender productos; buscan generar experiencia, resolver necesidades cotidianas, acercarse al consumidor y construir comunidad. Por eso, los inmuebles con escala, accesibilidad, visibilidad y capacidad de reconversión pueden convertirse en piezas centrales para el desarrollo de nuevas centralidades urbanas.

En zona norte, el atractivo está en anticipar la demanda. Allí, donde la población crece, donde los desplazamientos diarios son largos y donde la oferta comercial todavía no acompaña por completo el ritmo del desarrollo urbano, aparece una ventana de oportunidad para inversores, propietarios y operadores.

El desafío es leer el territorio antes que el inmueble. Un edificio bien ubicado puede ser mucho más que una superficie disponible: puede funcionar como catalizador de servicios, empleo, circulación y consumo. En un mercado cada vez más selectivo, los activos con flexibilidad de uso, buena conectividad y capacidad de adaptación serán los que mejor puedan capturar el próximo ciclo de crecimiento.

Zona norte ya no es solo un corredor de paso. Es, cada vez más, un destino. Y para el real estate comercial, entender ese cambio puede marcar la diferencia entre llegar tarde a una zona consolidada o participar desde el inicio en la construcción de una nueva centralidad.