토허구역 지정 1년…경기 12곳 중 11곳 집값 상승폭 커졌다

지난해 10·15 부동산 대책 발표로 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 경기 12개 지역 가운데 11곳에서 규제 이후 1년간 아파트값 상승세가 이전 1년보다 확대된 것으로 나타났다.

앞서 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대하고 토허구역으로 지정했다. 이후 올해 7월5일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리 3곳을 토허구역으로 추가 지정했다.

토허구역에서는 일정 면적을 초과하는 아파트 등을 매수할 때 관할 지자체 허가를 받아야 하며 주택 취득 뒤 2년간 실거주 의무가 부과된다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’를 제한해 투기적 수요를 억제하겠다는 취지다.

19일 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격지수 분석 자료에 따르면 지난해 10월 토허구역 지정 전후 각 51주간 경기 12개 지역 중 과천을 제외한 11곳에서 아파트값 상승폭이 확대됐다.

이번 분석은 토허구역 지정일인 작년 10월 20일을 기준으로 지정 이전 51주(2024년 10월 28일∼2025년 10월 20일)와 이후 51주(2025년 10월 20일∼2026년 10월 12일)의 아파트값 변동률을 비교했다.

경기 12개 지역 가운데 상승세 확대가 가장 컸던 곳은 경기 광명이었다. 광명 아파트값은 지정 이전 51주간 1.8% 상승했다. 이후 51주간에는 20.8% 올라 상승폭이 19.0%포인트 커졌다.

용인 수지구도 같은 기간 상승률이 5.2%에서 20.1%로 14.9%포인트 커졌다. 성남 분당구는 지정 이전 13.8% 상승했는데 지정 이후에는 21.7% 올라 경기 12개 지역 중 지정 이후 가장 높은 아파트값 상승률을 보였다. 안양 동안구는 6.7%에서 19.2%로, 수원 영통구는 3.1%에서 18.7%로 상승률이 높아졌다.

반면, 과천은 경기 12개 지역 가운데 유일하게 상승률이 둔화했다. 지정 이전 51주간 16.6% 올랐던 과천 아파트값은 지정 이후 51주간 5.4% 상승하는 데 그쳤다. 경기 전체 아파트값 상승률은 같은 기간 0.4%에서 6.8%로 높아졌다.

업계와 시장에서는 광범위한 거래 규제가 풍선효과 등의 부작용을 낳았다는 비판과 함께 더 높은 상승률을 기록할 뻔했던 부동산 시장을 토허구역이 일정 부분 제어했다는 반론이 나온다.

김이탁 국토교통부 1차관은 지난 16일 제1차 주택공급 정례브리핑에서 “추가적인 시장 상황을 지켜보면서 토지거래허가구역 해제 여부를 결정하겠다”고 말했다. 김 차관은 규제 해제 시 집값이 급등하는 이른바 ‘슈팅’ 현상이 나타날 수 있다고 우려했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토허구역의 실거주 의무로 기존 세입자가 밀려나고 전월세 가격이 상승하면서 서민들의 주거 불안이 가중되고 있다”며 “정부 정책은 저소득층의 주거 안정을 우선해야 하는데, 고가 주택 가격을 잡기 위한 규제로 오히려 저소득층이 피해를 보고 있다”고 짚었다.

그는 이어 “거래 규제가 시행된 지 1년이 된 만큼 공청회 등을 통해 토허구역 지정에 대한 의견을 수렴하고 국민적 합의를 바탕으로 정책 방향을 결정해야 한다”고 덧붙였다.

아파트값 상승률에는 주택 공급 여건과 수요 변화 등 다양한 요인이 영향을 미치는 만큼 규제 전후의 가격 변동만으로 토허구역 지정의 효과를 단정하기는 어렵다. 다만 지정 이후 경기 주요 지역에서도 아파트값 상승세가 확대되면서 광범위한 거래 규제의 실효성과 부작용을 둘러싼 논란이 이어지고 모습이다.

• Q. 토지거래허가구역 확대 지정의 배경은?
• Q. 토지거래허가구역 규제가 전월세 시장에 미친 영향은?

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지난해 10·15 부동산 대책에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 경기 12개 지역 중 11곳에서 아파트값 상승률이 증가한 것으로 나타났다.

특히 광명과 용인 수지구 등은 지정 이후 아파트값 상승률이 큰 폭으로 확대되었으며, 반면 과천은 유일하게 상승률이 둔화되었다.

전문가들은 거래 규제가 서민 주거 안정을 해치고 있으며, 향후 정책 방향에 대한 공청회 필요성을 강조하고 있다.