"빌딩 다 오르는 시대 끝나 … 양극화 뚜렷해진다"

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JLL코리아 오피스 시장 전망
2030년까지 70만~80만평 공급
B등급은 임대료 인하 압박커져
프라임급 핵심입지는 안흔들려
입지 넘어 '인재 유치' 열쇠로

"10년 전만 해도 기업이 사무실을 고를 때 보는 것은 임대료와 위치 두 가지였다. 지금은 이 공간에서 조직 문화를 구현할 수 있는지, 인재 영입 경쟁력을 높일 수 있는지를 함께 따진다. 결정권도 총무팀과 재무팀에서 인사팀과 마케팅팀으로 옮겨가는 중이다."

이한국 JLL코리아 전무(오피스임대차 대표·사진)는 최근 매일경제와 만나 프라임 오피스 시장의 변화를 이렇게 설명했다. 2001년 JLL에 합류한 이 전무는 롯데월드타워와 센터원, D타워, 그랑서울 등 국내 대표 오피스 프로젝트를 주도해왔다. 준공 전 건물 한 층을 미리 꾸며 임차인에게 보여주는 '오피스 쇼룸'을 국내에 처음 도입하기도 했다.

최근 오피스 선택 기준에서 중요성이 가장 커진 것은 전력이다. 업무 전산화와 데이터 사용량 증가로 AI·IT 기업뿐 아니라 금융사도 전력 증설이 어려운 구축 빌딩을 떠나는 추세다. 친환경 자재와 실내 공기질, 직원 휴게공간 등 글로벌 기업의 ESG 기준도 까다로워졌다.

선릉역 인근 빌딩에 10년 넘게 머물던 메트라이프생명이 대표적이다. 한국 진출 이후 강남을 고수했지만 기존 사무실의 전력 증설 등에 한계가 생기자 다음 달 종로구 신축 빌딩 'G1서울'로 이전한다.

이 전무는 "보험사가 오피스 권역을 바꾸는 것은 매우 드문 일"이라며 "프라임 오피스 공급이 늘면 권역 간 이동도 활발해질 것"이라고 말했다.

인재 유치도 새로운 변수다. 이 전무는 "요즘 직원들은 회사를 고를 때 연봉 못지않게 어느 건물에서 일하는지를 중요하게 본다"며 "사옥을 옮긴다고 하면 그만두겠다는 직원들도 있어 직원 대표단이 후보 건물을 답사하고 대기업은 투표까지 한다"고 설명했다.

서울 오피스 시장은 수년째 공실이 거의 없는 임대인 우위 시장이었다. 하지만 광화문·을지로 도심 재개발과 서울역 북부, 용산 등에서 대형 오피스 개발이 동시에 진행되면서 2028년 이후 대규모 공급이 예정돼 있다.

이 전무는 2030년까지 도심에서만 70만~80만평의 오피스가 공급될 것으로 추산했다. 다만 공급 증가가 시장 전체의 침체보다 오피스 양극화를 가져올 것으로 전망했다.

그는 "공급 전망을 보고 임대료를 30%가량 깎아달라는 기업이 늘었지만 연도별·등급별로 보면 상황이 다르다"며 "프라임 오피스는 기존 임대인 우위에서 대등한 관계로 재편되겠지만 역전되지는 않을 것"이라고 말했다.

반면 B등급 오피스는 현재 프라임의 70~80% 수준인 임대료가 60% 수준까지 떨어질 수 있다고 봤다. 이 전무는 "프라임 이하 중소형 건물은 리모델링이나 시설 개선을 통해 경쟁력을 높여야 한다"고 말했다.

JLL코리아는 임대차 중개뿐 아니라 개발 초기부터 임차 수요를 설계에 반영하는 자문을 제공하고 있다. 국내 기업의 해외 거점 확보와 공공기관 지방 이전 자문으로도 영역을 넓히고 있다. 이 전무는 "오피스는 한 번 계약하면 10년 이상 함께 가야 하는 자산"이라며 "결국 사람에 대한 신뢰가 경쟁력"이라고 말했다.

[박재영 기자]

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• Q. 오피스 선택 기준 변화의 배경은?
• Q. 프라임 오피스 양극화의 영향은?

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최근 사무실 선택 기준이 임대료와 위치에서 조직 문화와 인재 영입 경쟁력으로 변화하고 있으며, 이에 따라 결정권도 인사팀과 마케팅팀으로 옮겨가고 있다.

메트라이프생명은 전력 증설의 한계로 기존 사무실을 떠나 신축 빌딩으로 이전하며, 직원들이 사옥의 중요성을 크게 고려하는 변화가 나타나고 있다.

서울 오피스 시장은 2028년 이후 대규모 공급이 예정되어 있으며, 이는 시장의 양극화를 초래할 것으로 전망된다.